На что обратить внимание при покупке загородного жилья — советует эксперт.
Весной тяга к земле просыпается у многих. Особенно после 2020 года. Особенно, когда в ИЖС появилась льготная ипотека и возможность застраховать вложения через счета эскроу.
Но, прежде чем принять решение о покупке, нужно по пунктам проверить — а что именно вы покупаете?
Примерный план проверки таков:
1. Экология и развитие местности
Планы возведения неприятных объектов — складов, промзон — согласовывают тихо. Вы думаете, что переселились в тихую деревеньку, а через год за вашим забором заработают экскаваторы или зашумит дорога.
Если за пределами вашего удобного во всех отношениях участка простирается большое поле, стоит навести справки у соседей: есть ли планы его застройки? Как правило, люди не скрывают информацию от будущих жильцов.
Узнать об экологии местности непросто, но возможно. В интернете много организаций, публикующих данные экологического мониторинга — и это тот случай, когда лучше несколько раз перестраховаться, чем после пить воду с непонятными примесями.
2. Правовой статус земель
Любой гражданин может приобрести в собственность участки и дома в жилых и сельскохозяйственных зонах.
Существует три вида разрешенного использования таких участков:
🔘 ИЖС — индивидуальное жилищное строительство;
🔘 ЛПХ — личное подсобное хозяйство;
🔘 ДНП — дачное некоммерческое партнёрство;
🔘 СНТ — садовое некоммерческое товарищество, созданное не для отдыха, а для земледелия.
Строительство возможно на каждом из таких участков, но надо понимать различия между ними.
▶️️ На участках под ДНП и ЛПХ можно строить, что угодно, но почти невозможно прописаться.
▶️ На землях ИЖС собственник может прописаться, но обязан согласовывать проект строительства с муниципалитетом. Кроме того, участки ИЖС облагаются налогом по повышенной ставке по сравнению с землями ДНП.
Есть и ещё нюансы. Они зависят от того, как оформлен участок – в долевую собственность или в индивидуальную.
▶️ Если застройщик создал ДНП ещё до начала продаж, то каждый покупатель вынужден приобрести долю в праве на общедолевую собственность.
▶️ Если же все участки отмежеваны, и на каждый оформлено свидетельство, членство в ДНП будет добровольным, а право собственности — бесспорным.
Не все покупатели обращают внимание на эти детали при выборе участка, а потом испытывают трудности.
3. Рельеф и инфраструктура
Жить в непосредственной близости от водоемов хотят многие. Но красивые места привлекают и других посетителей — в сезон на берегу озера или реки могут круглосуточно развлекаться шумные компании. В низинах может скапливаться туман и смог (например, от лесных пожаров), на возвышенностях будет сложно добуриться до воды, словом, каждый рельеф местности обладает своим набором плюсов и минусов. Взвесить их применительно к своим обстоятельствам — значит, избежать проблем в будущем.
Следующий момент — это подъезд. Вам нужно буквально ногами прочувствовать, сколько времени и сил отнимает путь до асфальта и представить себе, как именно вы его будете преодолевать и подвозить грузы. В том числе, зимой, когда придётся чистить снег.
Транспорт рядом — тоже важно. Даже, если вы всей семьёй ездите на машинах, наверняка кто-то из гостей окажется безлошадным. А, значит, вам придётся либо самому работать извозчиком, либо оплачивать такси тем, кто вам нужен (если это няня, то расход может быть приличным).
И, наконец, стоит посмотреть на социальную инфраструктуру рядом — где вы будете покупать хлеб, а где — стройматериалы, куда сможете пойти отдохнуть, а куда — свозить ребёнка.
Особенно внимательно нужно отнестись к земле "с обещаниями": это, когда вам продают размежёванные земельные наделы без дорог и коммуникаций.
Как правило, продавцы клянутся и показывают бумаги, что скоро всё будет. Но, по практике, после продажи уже ничего не будет. И хорошо, если вы купили участок не в долевую собственность — иначе вы рискуете не договориться с другими соседями о благоустройстве ещё не существующего де факто поселка.
4. Коммуникации и коммунальные платежи
Первым шоком для вчерашнего горожанина за городом становятся, как правило, водопровод и канализация. Эти коммуникации вместе со светом и системой отопления — главные факторы при покупке загородного жилья. Кроме обычных трудностей, как то:
✔️ Слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта;
✔️ Нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;
✔️Отсутствие рядом газа и электричества,
вам придётся обратить внимание и на то, каким образом обслуживаются эти важнейшие для жизни сети.
Например, в муниципальных образованиях электричество могут чинить долго, но починят. А управляющие компании в коттеджных поселках довольно часто используют доступ к рубильнику как способ обложить жителей поселка лишними поборами за воду, газ и свет.
Тут же надо сказать и о платежах. Чем меньше посёлок — тем выше коммунальные платежи в расчете на одного жителя. А в коттеджных посёлках это ценообразование может быть просто непрозрачным.
Даже сейчас, когда наступает высокий сезон в продажах домов и участков, а банки предлагают выгодные условия и льготную ипотеку на их приобретение, торопиться с покупкой дома не стоит. Вы много раз скажете себе спасибо потом, когда поселитесь в беспроблемном доме своей мечты.