К написанию этой статьи меня подтолкнула вот эта статья уфимского долгосрочного инвестора Ильшата Юмагулова (канал "Пенсионный фонд "Кубышка"). В ней Ильшат приводит реальный пример из Уфы в поддержку тезиса Центробанка о возможности надувания ценового "пузыря" на рынке недвижимости в большинстве регионов России. Выход, который видит ЦБ, вполне логичен - изъятие "дешевых денег" из рынка недвижимости, т.е. сворачивание программы льготной ипотеки (она, и не только она, - виновница чрезмерного спроса на квадратные метры в 2020-2021 годах, который вылился в повышение цен).
В данной статье мы рассмотрим примеры рынка недвижимости Симферополя, стоимости жилья как в старых домах, так и недавно сданных популярных новостройках. Вы на живых примерах увидите, что недвижимость стоит дороже справедливой цены, покупка с целью сдачи в аренду принесет мизерные проценты (до вычета налогов и амортизации), а перспективы дальнейшего роста цен и арендных ставок в Симферополе - под большим вопросом.
1 пример. Квартира (1-комнатная) в популярном симферопольском и крымском новом микрорайоне "Жигулина Роща".
Стоимость квартиры в доме 2019 года, с ремонтом и мебелью - 5,5 млн. руб. , т. е. 139 000 за кв. м.
В этом микрорайоне аналогичные квартиры сдаются за 25 000 рублей в месяц + к.у. На сайтах объявлений Вы найдете и более дорогие примеры, типа "сделан дорогой итальянский ремонт поэтому сдаем за 30-32 000", но на рынке эти предложения единичны (непрофессиональные инвесторы, которые вкладывают лишние деньги в ремонт арендных квартир) поэтому их в учет не берем.
А теперь простая математика по вышеприведенной квартире:
Доходность от сдачи в аренду (грязная, без учета налогов и амортизации, при полной загрузке без простоев и снижения цен) - 5,45 % годовых.
Окупаемость - 18,3 лет.
Рост цены квартиры в данном примере не учитываем.
По формуле, предложенной Ильшатом в его статье, справедливая стоимость квартиры - 4,5 млн. руб., значит переплата или "пузырь" - 1 млн. руб., 18 %.
2 пример. Квартира (1-комнатная) в популярном и обжитом симферопольском микрорайоне "Москольцо".
Стоимость квартиры в доме 1970-1980 гг., с "бабушкиным" ремонтом и мебелью - 3,4 млн. руб. , т. е. 109 000 за кв. м.
В этом микрорайоне аналогичные квартиры сдаются за 16 000 рублей в месяц + к.у.
Математика по второй квартире похожая:
Доходность от сдачи в аренду (грязная, без учета налогов и амортизации, при полной загрузке без простоев и снижения цен) - 5,65 % годовых. Окупаемость - 17,7 лет. Рост цены квартиры в данном примере не учитываем. По формуле, предложенной Ильшатом, справедливая стоимость квартиры - 2,88 млн. руб., значит переплата или "пузырь" - 0,52 млн. руб., 15 %.
Кто-то может возразить мне, мол, недвижимость (в том числе в Симферополе) постоянно растет в цене, а также может и индексироваться и аренда. Не соглашусь - предпосылок для роста цен, кроме льготной ипотеки, нет - доходы в Симферополе сильно уступают доходам жителей мегаполисов, например, Уфы и Краснодара, хотя там стоимость жилья - ниже, и стоимость аренды - также значительно ниже!
Например, по итогам 2020 года средняя зарплата:
Симферополь - 35 600 рублей
Уфа - 41 300 рублей
Краснодар - 50 700 рублей
И при этой статистике в Симферополе дороже и цены на жилье, и цены на аренду. Конечно, рынок может оставаться иррациональным долго, но если быть честными с самими собой - в Симферополе завышены цены на недвижимость; сдача в аренду недвижимости дает очень маленькую доходность, которая делает эту деятельность совершенно невыгодной если ее рассматривать как бизнес.