О земельных участках, попадающих в границы зоны с особыми условиями использования территорий
При рассмотрении вопросов о возможности строительства и/или реконструкции объектов капитального строительства правообладатели земельных участков могут обнаружить, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельные участки имеют ряд ограничений в его использовании.
Эти ограничения появились в результате установления и внесения в ЕГРН предусмотренных федеральными законами сведений о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
В ЕГРН сведения о ЗОУИТ вносит Росреестр на основании документов (решений), направленных органами, уполномоченными на установление таких ЗОУИТ.
Но есть случаи, при которых ведомство может отказать во внесении сведений, например, если решение принято не уполномоченным органом или описание местоположения границ ЗОУИТ представлено в ненадлежащем формате. В иных случаях основания для невнесения ЗОУИТ в ЕГРН отсутствуют. Иначе говоря, в полномочия Росреестра не входит правовая оценка законности решений об установлении ЗОУИТ.
Всего в данном перечне 28 видов зон.
Подробнее о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиями использования территорий относятся:
- охранные зоны,
- санитарно-защитные зоны,
- зоны охраны объектов культурного наследия,
- водоохранные зоны,
- зоны затопления,
- зоны подтопления,
- зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,
- зоны охраняемых объектов,
- приаэродромная территория
- и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Полный перечень видов зон с особыми условиями использования территорий установлен в статье 105 ЗК РФ, он является закрытым (!). Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере ограничения деятельности.
Например, в охранных зонах электросетевого хозяйства запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства; в охранной зоне трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), не допускается строительство зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения и так далее.
Сведения о границе зоны с особыми условиями использования территорий содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считаются установленными с момента внесения таких сведений в ЕГРН, однако, есть нюансы (читать далее по тексту в разделе: Важно)
В соответствии с пунктом 5 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.
Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории, у правообладателей не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон. Если земельный участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, то на него распространяются все определенные для данной зоны ограничения. Сущность ограничений прав собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков зависит от вида устанавливаемой зоны с особыми условиями использования территорий.
Используя или приобретая земельный участок, входящий в зону с особыми условиями использования территорий, его правообладателю необходимо соблюдать ограничения, установленные для указанной зоны.
При заключении сделок с земельными участками, попадающими в такую зону, необходимо, чтобы информация о наличии соответствующего ограничения права содержалась в договоре аренды, договоре купли-продажи либо договоре дарения такого земельного участка.
Таким образом, при совершении сделки с земельным участком сторонам договора необходимо проверить информацию о расположении такого земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории, запросив выписку из ЕГРН в порядке, предусмотренном статьей 61 Закона, и узнать о том, какие ограничения по использованию содержит имеющаяся зона.
Важно
Управлением Росреестра по Свердловской области на основании документов, поступающих от уполномоченных органов, продолжается работа по внесению в ЕГРН сведений о ЗОУИТ.
Введенный правовой режим земельных участков, формируемый с учетом ограничений права собственности или иного права, в связи с расположением их в зонах с особыми условиями использования территории, направлен прежде всего, на обеспечение публичных (общественных) интересов и защиту жизни и здоровья граждан, — отметил Игорь Цыганаш, руководитель Управления Росреестра по Свердловской области.
Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень видов зон с особыми условиями использования территории. Всего в данном перечне 28 видов зон.
До 1 января 2025 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2022 года решением или согласованием уполномоченного органа, или в случае, если зона установлена в силу закона соответствующим нормативно правовым актом или по решению суда.
(https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/svedeniya-o-zouit-v-egrn/)
Кроме ЕГРН, где еще можно узнать о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Мы все с вами понимаем, что в переходные периоды могут быть и не состыковки информации, и ошибки, и прочие казусы.
Что делать? Как вариант:
Заинтересованные лица могут самостоятельно ознакомиться с информацией, отображаемой на публичной кадастровой карте о том, расположен ли земельный участок, правообладателем которого они являются, в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): https://pkk.rosreestr.ru/
Возможно вам будет интересно:
Сведения об аварийных домах будут вносить в ЕГРН
Самые распространенные основаниях приостановления регистрации недвижимости в Росреестре
Росреестр проверит все объявления о недвижимости и интегрируется с порталом госуслуг