Уменьшаем НДФЛ при продажи квартиры с применением имущественного вычета или расходов.

Как понять, является ли доход, полученный со сделки налогооблагаемым или нет?

И все-же, если Вы решили самостоятельно заниматься продажей своей недвижимости, запоминайте, что при продаже необходимо учесть два фактора❗которые могут принести Вам большие 💵расходы или же наоборот помогут 💸сэкономить.

✅Кадастровая стоимость объекта недвижимости

✅Срок владения

Вроде Вы уже об этом где то слышали.... Правда?
1) Если недвижимости приобретена до 01.01.2016г., то кадастровая стоимость не влияет на определение налоговой базы.

2)Если недвижимость приобретена после 01.01.2016г., то налогооблагаемый доход зависит от того, больше ли указанная стоимость, чем 70% от кадастровой стоимости или меньше.

3) Если продажная стоимость больше 70%, то налогооблагаемый доход исчисляется из стоимости, указанной в договоре.

4) Если продажная стоимость меньше 70%,то налогооблагаемым доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости.

Вот, а теперь дружно забыли заветное "за что купил - за то и продаю" ❗все больше эта схема не работает)

Новые правила налогообложения касаются граждан, купивших квадратные метры после 1 января 2016 года.

Разберем на примерах, когда не нужно рассчитывать базу для уплаты НДФЛ:

1. если вы владеете квартирой 36 месяцев, т.е. 3 года, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. В этом случае, если переступили порог 3х лет, то освобождаетесь от уплаты налога, в том числе если осуществляется продажа единственного жилья, которым владеют более 3 лет;
2. если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев, т.е. 5 лет.

Во всех других ситуациях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению.

По новым правилам базой для расчета выступает кадастровая стоимость (об этом мы писали в конце статьи "В каком случае при продаже квартиры Вы попадете на налог...и как его не платить"), сниженная на 70%.

Рассчитанные показатели НДФЛ можно уменьшить на стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение объекта.

Формула простая: (Доход – Расход/или Вычет) х 13% = Сумма НДФЛ.

Важно знать: налог будет исчисляться с той цены, которая больше, кадастровая она или договорная.

Рассмотрим на примерах:

1. В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб. Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года  составила 7 млн. рублей. В данном случае кадастровая стоимость выше стоимости продажи, однако 70% от кадастровой стоимости - это меньше, чем сумма продажи квартиры.

Применяем коэффициент и рассчитываем сравнительную стоимость:

7,0 * 70% = 4,9

Для базы будет использована продажная стоимость, так как она выше скорректированной кадастровой. То есть, доходом продавца признают 5 млн. рублей.

Г-н Иванов предъявляет к зачету документы, подтверждающие покупку жилья, и уменьшает налог:

(5,0 – 4,0)  х 13% = 130 000 рублей

Если допустить, что у продавца нет подтверждения понесенных расходов, то он сможет воспользоваться стандартным вычетом. В этом случае  НДФЛ составит:

(5,0 – 1,0) х13% = 520 000 рублей

В первом примере договорная цена больше чем 70% кадастровой стоимости, но бывают и другие ситуации:

1. Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.

Определяем сравнительную цену, снижая кадастровую на поправочный коэффициент:

10,0 х 70% = 7,0

Как видим, сравнительная кадастровая оказалась выше, чем договорная цена.

Следовательно, она и будет основой для расчета.

Расходы на строительство дома продавец не может подтвердить документально, поэтому использует стандартный вычет.

НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000

Рассмотрим следующий пример:

1. Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.

Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.

Считаем налог с применением вычета:

(20,0 – 1,0) х13% = 2,470 млн. руб.

В каком случае необходимо заплатить НДФЛ,а в каком можно его размер уменьшить или не платить вообще?

Чтобы понять, какую сумму НДФЛ может выставить к уплате налоговая, нужно понимать, как мы можем уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, полученную при продаже имущества.

Признайтесь, кто помнит о возможности уменьшения дохода на расходы или имущественный вычет?

Итак, из правил у нас есть два выбора при подаче декларации: уменьшить полученный доход от продажи на понесенные расходы или применить имущественный вычет при продаже.

Применяя тот или иной способ, Вы можете уменьшить сумму, подлежащую налогообложению, либо вообще исключить.

Имущественный вычет.

Мы помним, что можем уменьшить наш доход от продажи, применив имущественный вычет в размере 1 млн или на произведённые расходы.

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Имущественный вычет при продаже - это сумма в размере 1 млн. рублей, которая даётся раз в год и на один объект - это налоговая льгота!

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественный вычет удобно применять когда фактически понесённые расходы менее 1 млн.рублей или их нет.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Важно!

Если Недвижимость приобретена до 01.01.2014 года, то вычет даётся только на один объект недвижимости и остаток невыбранного вычета перенести нельзя.

Если жилая Недвижимость приобретена после 01.01.2014 года, то вычет не привязан к объекту недвижимости, и вычет может получить каждый собственник, а остаток невыбранного вычета можно перенести на другой объект.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.

Уменьшение налогооблагаемой базы при помощи доходов с продажи на расходы.

Уменьшить сумму налога можно еще одним законным путем - при помощи расходов.

- Какие это могут быть расходы?

- Фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.

📝 НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты.

При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с приобретением данного имущества, имущественный налоговый вычет представляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком указанных специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 настоящего Кодекса, при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета. (абзац введен Федеральным законом от 27.11.2018 N 424-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.09.2019 N 321-ФЗ.)

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

• расходы на разработку проектной и сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

Какие документы необходимо предоставить в налоговую для подтверждения права на имущественный налоговый вычет?

• договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;
• договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
• договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
• документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
• свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
• решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;
• документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы); ( Подпункт 6 пункта 3 ст НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты)

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Что выбрать, применение имущественного вычета или фактически понесенных расходов?

Налоговый Кодекс установил предельный размер вычета – 1 млн. рублей. Этот вариант выгоден, если цена продажи объекта недвижимости слегка превышает имущественный вычет, в этом случае платеж будет минимальным. При сумме сделки менее миллиона расчет покажет нулевые значения.

Так же имущественный вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.

Оплата расходов должна подтверждаться документально. Принимаются договоры купли-продажи, ипотеки, договоры на проведение ремонтных работ. В налоговую инспекцию нужно представить все чеки, платежные поручения, расписки, справки из банка об уплаченных процентах и т.п. на сумму задекларированных расходов.

В ИФНС представляется декларация при реализации объектов, которыми владели менее 36 или 60 месяцев. При этом не имеет значения размер исчисленного взноса. За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф. Штраф и пени придется заплатить и за нарушение срока расчетов: перечислить деньги в налоговую нужно не позднее 15 июля.