Низкие ставки по депозитам в сочетании с льготной ипотекой сделали свое дело. Россияне в три раза чаще стали вкладывать деньги в жилье. По данным компании «Этажи» 17-18% клиентов покупали недвижимость не для себя, а в инвестиционных целях.
Насколько это оправдано? Давайте разбираться.
Сейчас по статистике агентства «Миэль» срок экспозиции московских квартир увеличился в полтора раза. До пандемии 70% квартир находили арендаторов за месяц, теперь только 48% объектов сдается так быстро. Это данные по Москве – где рынок арендного жилья наиболее активен.
По информации того же «Миэль», владельцы квартир, которые не сдаются больше месяца, готовы скидывать цену на 1-2 тысячи. Но на серьезные уступки пока не идут. Но то ли еще будет? А ведь Москва даже по мировым меркам хорошо пережила пандемию, столичный бизнес почти полностью восстановился.
Что происходит сейчас?
Средняя ставка аренды в Москве по данным портала «Мир квартир» опустилась на 10,6%. При этом цены на жилье рекордно выросли. Если раньше доходность московской недвижимости составляла 6%, то сейчас она упала до 4,8%.
По данным экспертов, льготная ипотека «пропылесила» рынок: все, кто снимал квартиру и имел хоть какие-то сбережения, в этом году купили жилье. Логичное решение, учитывая, что цены на недвижимость взлетели на треть.
При этом нужно учитывать одну особенность. Субсидированную ипотеку можно было получить, только покупая жилье у юридического лица, это либо застройщик, либо подрядчик (довольно редкое предложение), с которым расплатились квартирами. К моменту ввода в эксплуатацию дома большинство квартир у застройщиков распроданы. По банковской статистике, в этом году «льготных» ипотечников 26% или 15,6% от всех покупателей жилья. Почти все они будут ждать 1-2 года, пока их квартиры построится.
Сейчас они, скорее всего, снимают жилье. Но уже через год – уйдут с арендного рынка, что повлияет на спад спроса.
Что нужно учитывать, если вы хотите купить инвестиционную квартиру?
- Доходность в 4,8% годовых, озвученная выше, рассчитана без учета расходов. А они обязательно будут: моменты простоя квартиры, ремонт, покупка мебели и т.д. То есть, «чистыми» инвестор получит еще меньше. При этом ключевую ставку уже повысили, и будут повышать еще, таким образом, доход с аренды примерно сравняется с доходами по рублевым депозитам.
- Покупать квартиры с расчетом на перепродажу сейчас – очень плохая идея. В ближайшей перспективе покупателей жилой недвижимости станет еще меньше. Все, кто мог, уже вложился в жилье. Доходы населения не растут, так что после отмены льготной ипотеки рынок ждет период застоя. Возможно, будет продление льгот на «первичку», но на вторичное жилье они точно не будут распространяться.
- На рынок аренды сильно повлияет «удаленка», которая уже стала трендом в крупных столичных компаниях. Некоторые работодатели, как «Сбер» перешли на гибридный вариант работы, другие – как «Лукойл» решили сэкономить еще больше, и начали массово набирать сотрудников в регионах. Таким образом, часть людей, работающих в Москве и миллионниках, будет физически находиться в других регионах. Еще большая часть будет приезжать в офис периодически, а значит меньше зависеть от транспортной доступности. Если раньше было легко сдать любую дешевую квартиру у станции метро, то в будущем спрос сместится в более удаленные районы, но приятные для жизни районы.
- Еще один фактор риска – налоговая нагрузка. Сейчас власти взялись за рынок арендного жилья, и пытаются вывести его в «белое» поле. Это делается, разумеется, не для удобства арендаторов, а для собираемости налогов. Вполне вероятно, что через пару лет каждый арендодатель будет платить налоги с такого дохода. Их можно вписать в цену, но, учитывая что доходы населения не растут, будет проблематично повысить стоимость аренды.
