Любой российский кризис можно представить как череду следующих закономерностей:
1. Обвал рубля,
2. Рост стоимости квадратного метра в мегаполисах,
3. Сокращение штатов в частных компаниях и сокращение премий в бюджетных учреждениях и госкорпорациях,
4. Падение стоимости аренды в Москве,
5. Острая фаза кризиса в Москве и "я кризиса не ощущаю" в провинции,
6. Стабилизация ситуации в Москве и начало кризисных явлений в провинции.
7. Восстановление экономики в Москве и острая фаза кризиса в провинции, где закрываются предприятия, сокращаются штаты сотрудников, усиливается прекаризация труда,
8. Восстановление стоимости аренды в Москве
9. Падение цен на недвижимость.
Это классическая схема протекания любого кризиса. Аренда - очень конкурентный рынок поэтому моментально реагирует снижением цен. Но как показывает практика, цены восстанавливаются в течение 3-6 мес.
Почему же все аналитики опять облажались, прогнозируя в 2020 г. смерть арендного рынка?
В самый разгар пандемии я предупреждал, что рынок аренды восстановится к осени и нет смысла идти на уступки арендаторам. Со мной спорили "аналитики" всех мастей.
Кстати, по итогам 2020 г. падение арендных ставок составило целых 0,5 процентов от рекордного 2019 года. И это несмотря на то, что границы со многими бывшими советскими республиками закрыты до сих пор. А ведь гoвнoлитики пророчили нам 25-50 процентный обвал. Ну что; будем ещё их слушать ?
Особенно жарко мы спорили с Дмитрием Масловым на его канале Монстр Амадей. Но в чем же ошибались аналитики в т.ч. и Маслов и почему мой прогноз сбылся с математикой точностью?
1. Отсутствие объективных причин для снижения цен.
После отмены жёсткого локдауна людей стали оперативно возвращать в офисы.
2. Временной лаг.
Регионы реагируют на кризис с запозданием. В среднем, через полгода кризис приходит в провинцию, вынуждая многих покинуть родные края и попытать счастье в большом городе.
Первоначальный отток приезжих сменяется их наплывом спустя полгода, что с одной стороны, снижает зарплаты за счёт высокой конкуренции, но с другой стороны, повышает спрос на арендную жилплощадь и толкает арендные ставки вверх.
3. Ценовой пол.
Когда всякие там умники, говорят, что надо идти на уступки иначе скоро вообще даже за коммуналку будет сложно сдать, то знайте- это дешёвая манипуляция. Обычно такую чушь несут риэлторы, которые первыми теряют доход в кризис, ведь они живут от процента.
Им плевать, растет рынок или падает они свой процент получат, но когда собственники снимают квартиры с экспозиции, то у риэлтора резко пустеет холодильник.
Сдача квартиры в Москве это очень низкомаржинальный бизнес с существенными рисками. Налоги растут, коммуналка растет, а аренда падает. Кому нужен этот геморрой?
Даже на таких процентных ставках, которые действуют сейчас, проще продать квартиру и положить деньги на депозит или конвертировать их в валюту. Что кстати многие сейчас и делают.
Никто не будет сдавать квартиру ниже определенного ценового уровня. Поэтому квартиры просто снимаются с экспозиции. Чем ниже цена , тем ниже качество арендатора.
Соответственно сдавать квартиру дёшево, да ещё и нести повышенные риски из-за падения качества жильцов мало кто захочет.
Плюс ко всему, для подавляющего большинства собственников арендная квартира - не основной источник заработка, отсутствие которого можно спокойно пережить.
Поэтому закономерность такова: вешаем замок, если через полгода ситуация не нормализуется - продаем, а учитывая то , что арендное дно часто совпадает с пиком цен на квадратный метр, то решение избавится от такого "бизнеса" принимается очень быстро.
Так получилось и в этот раз. К осени арендные ставки восстановились, а те кто пошел на уступки арендаторам повысили ставку до рыночных значений или даже выше.
Таким образом, "аналитики" как всегда попали в ловушку когнитивных искажений. Они забыли о том, что квартиру можно не только сдавать, получая арендный доход, но и продать, получая доход от депозита.
Кроме того "аналитики" не учли того, что удаленка лишь временное явление. Я писал целую статью о том, почему удаленка не выстрелила. Кратко, если бы было возможно всех сотрудников перевести в онлайн - офис , то это бы сделали ещё 10 лет назад.
Люди работают в офисе не потому что вне офиса они работать не могут, а потому что вне офиса очень сложно ими управлять. И что особенно важно, сложно их контролировать.
Поставьте себя на место хозяина крупной корпорации и представьте как вы будете управлять ей , если все на удалёнке.
Подведем итоги: объективных причин хоронить арендный рынок нет. Все спекуляции на этот счёт либо попытка выдать желаемое за действительное, либо откровенное невежество.