Очень часто меня просят привести пример расчетов доходности при вложениях в недвижимость в Краснодаре.
Я отказываю, - но не потому, что это не просто, - а потому что КАЖДАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ история УНИКАЛЬНА.
Разная сумма, разная стройка, разный срок вывода денег, разный расчет, разная ожидаемая сумма дохода, разный потрет покупателя, разная сумма первоначального взноса (или вообще его отсутствие) и т.д., и т.п.
Все эти вопросы я подробно обсуждаю с заказчиком после подписания договора и эта встреча длится до полутора часов - мой личный опросник состоит из 10 основных вопросов и 12 дополнительных.
Сегодня я поделюсь примером расчета, который делал на прошлой неделе для реального заказчика.
Коротко - вводные:
Собственных средств 1,5 млн., во вкладе держать - очень низкая доходность, деньги потребуются через год, когда начнется строительство своей коммерции, продавать планируем также через агентство, хорошая кредитная история позволяет кредитоваться.
Начинаем анализировать районы Краснодара с точки зрения:
- насыщенности предложениями по новостройкам сегодня и через год;
- перспективами развития транспортной сети;
- перспективами строительства объектов социальной инфраструктуры;
- генерального плана развития Краснодара 2020;
- стоимости квадратного метра жилья;
- прогнозной стоимости квадратного метра жилья (анализ прошлых периодов);
- репутация застройщиков.
Согласовали локацию и застройщика.
Далее, я подбираю ИДЕАЛЬНУЮ квартиру в доме.
Меня заботит:
- этаж (средний проще продать);
- инсоляция (солнечная сторона больше интересует);
- площадь (не клетушка, но и не должно быть лишней площади - например, бесполезный коридор);
- комнаты без углов ( по возможности никаких лишних "гардеробных");
- балкон или лоджия (если с большой кухней - почти отдельная комната).
Итак, вот и она..
Стоимость на сегодня - 2761 900 тр.
Ипотечные специалисты получили одобрение в двух банках.
Так как сумма заемных средств существенная (1 261 900 рублей), условия кредитования - существенны для конечного результата инвестиционного проекта.
1. Сбербанк, 6,1% на 132 месяца.
В этом случае ежемесячный платеж 13 146 рублей и за год расходы составят 157752 рубля.
Согласно графика платежей через год для досрочного погашения нам потребуется 1171665 рублей.
Итого расходы по этой программе: 157 752 + 1171665 = 1329417 рублей.
НО! Эта процентная ставка при условии электронной регистрации Сбербанка, которая стоит дополнительно 7990 рублей, т.е. 1337407 рублей
2. Если мы отказываемся от электронной регистрации, то ставка Сбербанка становится 6,4%.
В этом случае ежемесячный платеж 13340, за год 160080, а сумма для досрочного погашения - 1173154 рубля. Расходы по программе: 1333234 рубля
3. ВТБ, 6,1% на срок 170 месяцев.
Ежемесячный платеж составляет 11104 рубля, годовые платежи 133248 рублей, но сумма для досрочного погашения выше - 1199040 рублей.
Расходы по этой программе в итоге - 1332288 рублей.
На первый взгляд вариант от ВТБ привлекательнее. Более низкая ежемесячная нагрузка, позволит какие-то платежи делать досрочно и это повлияет на итоговую сумму в досрочном погашении через год.
С другой стороны, если заказчику важны безоблачные отношения со Сбербанком или ему удобно работать с программыми продуктами Сбера, то возможно вариант под 6,4% ему подойдет больше.
Далее
В 2020 году средний рост цен на недвижимость на первичном рынке в Краснодаре составлял 2% в месяц, - в год 24-25%.
Примем консервативный вариант роста стоимости - 20%, т.к. при продаже возможна конкуренция со стороны предложений застройщика, подрядчиков, инвесторов и пр.
Таким образом, продажная стоимость квартиры в проекте составляет
3 314 000 рублей (85 тр/м2).
С какими расходами мы столкнемся в проекте?
1. 1500 тр - первоначальный взнос;
2. 133 тр - кредитные платежи (12 мес.);
3. 1199 тр - сумма досрочного погашения;
4. 20 тр - страховка за первый год (в среднем 0,6-0,8% стоимости квартиры);
5. 10 тр - юридические услуги застройщика (бронирование квартиры, подготовка документов)
6. 0 тр - услуги агентства по подбору инвестиционного варианта и одобрению ипотеки (работу агентства ОПЛАЧИВАЕТ ЗАСТРОЙЩИК).
ИТОГО: 2 862 тр.
3314000 - 2862000 = 452000 рублей
Фактически из своего кармана заказчик достанет деньги на первоначальный взнос (1500 тр), кредитные платежи (133 тр), страховку и юруслуги (30 тр) - 1663 000 рублей.
И после продажи у него на руках останется 2115 тр (3314 тр - 1199 тр).
Что может повлиять на итоговую доходность помимо темпа роста цен на недвижимость?
В первую очередь, объем уплаты кредитных платежей, т.к. Это отразится на сумме досрочного погашения (в превые периоды кредита гасятся в основном проценты, а не тело кредита).
Повторюсь - КАЖДАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ИСТОРИЯ - УНИКАЛЬНА!!!
Всё просто - если знать!
Леонид Бондаренко🤝
Instagram @metri_yuga 💥
WhatsApp 8 960 888 222 5