Некоторые апарт-отели предлагают частным инвесторам программы гарантированного дохода. Как это возможно, и можно ли верить таким обещаниям? И еще один вопрос: а какая будет финансовая нагрузка у владельца апартаментов после того, как апарт-отель заработает на гостиничном рынке? Внимание: в статье много цифр и реальный путь заработка 8% годовых.
Апарт-отели – это вид доходной недвижимости, который позволяет частным инвесторам купить юнит и регулярно получать деньги. Количество прибыли зависит от выбранной программы доходности. Управляющие компании апарт-комплексов обычно предлагают частным инвесторам несколько вариантов.
Их можно разделить на три группы:
- Равномерный ежемесячный доход, который обеспечивается апартаментами, сдающимися на долгий срок.
- Максимальный доход, который обеспечивается при краткосрочной аренде, однако загрузка апартаментов по такой программе неравномерна и зависит от сезона.
- Гарантированный доход, который также предполагает максимальный доход (см. пункт №2!), но со страхованием рисков превалирования низких сезонов, который будет фиксирован годовым минимумом.
Но о каких гарантиях может идти речь, если мы говорим об инвестициях? Особенно сейчас, когда на рынке туризма наступило затишье, а экономика еще не оправилась от коронакризиса. Не переживайте, это не пирамида, а реальный способ заработать – даже сейчас. И подвохов здесь никаких нет.
Программа гарантированного дохода устроена следующим образом: инвестор приобретает в собственность юнит какого-либо апарт-отеля. Его обслуживанием, а также привлечением и всеми взаимодействиями с гостями апартаментов занимается профессиональная управляющая компания. Она и гарантирует выплату владельцу юнита неснижаемого годового дохода в течение действия договора.
Все это фиксируется в регистрируемом договоре доверительного управления недвижимостью, в котором УК гарантирует определенную сумму. Получается, что инвестор свободен не только от администрирования и хлопот по управлению собственностью, но даже от рисков.
Хорошо, все понятно, но зачем управляющим компаниям брать на себя такие обязательства?
Для начала вынесем за скобки недобросовестные УК, которые могут использовать гарантии как приманку, и тогда это все обман, чтобы собрать деньги с покупателей юнитов, а затем отказаться от выполнения финансовых обязательств. Поэтому крайне важно провести тщательную проверку любой УК, предлагающей программу гарантированного дохода: поднять кредитную и финансовую историю, репутацию на рынке, опыт в индустрии гостеприимства и т.д.
Но если сделать правильный выбор, профессиональные управляющие компании действительно могут давать и выполнять гарантии апарт-отелей. Они нацелены на длительную работу в отрасли HoReCa , поэтому заранее просчитывают различные финансовые сценарии по апартаментам, делая поправку на сезонность и все возможные форс-мажоры.
Рассказываем, как это устроено в компании VALO Service, которая предлагает программу GARANT в комплексе апарт-отелей VALO, который строится напротив ст. м. «Бухарестская» в Санкт-Петербурге.
VALO Service гарантирует инвесторам прибыль не менее 360 000 рублей в год. Эта сумма на 20-30% ниже расчетной, которая уже учитывает различные риски, поэтому за год VALO зарабатывает достаточную прибыль, чтобы:
А) покрывать собственные расходы на управление апартаментами;
Б) гарантировать выплату фиксированного годового дохода по программе VALO Garant;
В) и даже получать прибыль, которую можно реинвестировать в развитие комплекса апарт-отелей, чтобы он приносил инвесторам еще больше денег.
Если же финансовые результаты превышают расчетные показатели, то доход инвестора ничем не ограничен.
Гарантированная доходность доступна в двух корпусах комплекса апарт-отелей VALO: Mercure 4* (это корпус №2) и VALO Affordable Luxury 4* (это корпус №5). Об этих двух форматах – подробнее.
Mercure 4*
Это тот самый международный гостиничный бренд: в 2022 году в VALO откроется первый в России апарт-отель сети Mercure, привлекающий частных инвесторов. В него войдут:
- 160 классических гостиничных номеров;
- 320 апартаментов с кухонной зоной под маркой апарт-отеля Mercure Residence.
Частным инвесторам доступны комфортные и эргономичные студии площадью от 23,5 до 31 кв. м. Стоимость 1 кв. м апартаментов начиналась от 170 тыс. рублей на старте продаж, сейчас она составляет 215 тыс. рублей.
Концепция бренда Mercure в том, что отели рассказывают истории локаций с изысканной элегантностью и создают атмосферу каждого конкретного города, его архитектурных и природных особенностей. Mercure – это креативные дизайнерские отели, популярные у бизнесменов (67%) и туристов (33%), ориентированные на взрослую платежеспособную публику возрастом от 25 лет.
Инфраструктура отеля в VALO включит в себя большой двухэтажный ресторан с залами по 200 и 300 кв. м. Там можно будет отведать блюда традиционной русской кухни и изысканные шедевры от шеф-повара. В отеле также будет собственное уютное лобби площадью 150 кв. м, где гости смогут быстро зарегистрироваться, изучить информационную стойку, анонсирующую городские события и мероприятия от VALO, или отдохнуть в стильном баре.
Здание оборудуют четырьмя лифтами для гостей, один из которых – с панорамным остеклением, и двумя технологическими лифтами, в том числе для работы room-service службы. На втором этаже разместится современный конференц-центр площадью 400 кв. м для проведения мероприятий различного формата, на третьем – тренажерный зал со СПА-зоной.
В течение года отели загружены в среднем на 70%, у отелей Mercure в России среднегодовая загруженность выше – около 75%. Такие высокие показатели обеспечиваются за счет узнаваемости бренда (40-60% в 10 ключевых странах) и очень хорошей репутации. Кроме того, у международного гостиничного оператора отеля Accor Hotels имеется хорошо отлаженная система продаж: заключено 110 контрактов с партнерами в системе бронирования и продаж по всему миру.
Подробнее об этом формате смотрите в видео:
VALO Affordable Luxury 4*
Апарт-отель популярного на Западе, но не имеющего конкурентов в России формата доступной роскоши тоже будет сдан в 2022 году. В него войдет 656 апартаментов VALO небольших размеров с функциональным оснащением, большими панорамными окнами и уникальными авторскими интерьерами с яркими цветовыми акцентами.
Все юниты выполнены в урбанистическом стиле: ярко-красная мебель и футуристичные светильники эффектно контрастируют с неоштукатуренной бетонной стеной, которую украшает интерьерная подсветка. В апартаментах также предусмотрены элементы системы «умный дом», а пространство функционально распланировано. Подобное место идеально впишется в жизнь динамичных современных людей и вообще любого энергичного туриста.
Инфраструктура апарт-отеля VALO Affordable Luxury 4* включает общественно-деловой центр с рестораном, лобби-баром, коворкингом с лекторием и мультимедийным залом, а также фитнес-залом.
Апартаменты VALO Affordable Luxury 4* предназначены для краткосрочной аренды, а уникальная концепция обеспечит высокий уровень загрузки апарт-отеля, а значит и стабильный доход инвесторам.
Наличие таких сильных апарт-отелей в портфеле VALO, безусловно, играет на руку всему комплексу. Стоимость квадратных метров будет только дорожать, поэтому чем раньше приобрести апартаменты, тем больше можно заработать.
Подробнее об этом формате смотрите в видео:
Но что делать, если всей суммы сейчас нет? Воспользоваться ипотекой.
Прямо сейчас в VALO действует субсидированная ипотечная программа «Совкомбанка», размер ставки которой варьируется: чем меньше срок займа, тем меньше ставка. Субсидированную ипотеку можно взять на срок до 30 лет.
Данный вариант позволяет получить ставку, например, на 5 лет:
- первоначальном 20% взносе – 4,55%;
- при первоначальном 50% взносе – 4,05%.
Также в VALO действует акция, при которой первые 12 месяцев ставка составит всего 0,01%.
Максимальный срок кредитования – 30 лет, а сумма кредита – без ограничений. Срок действия одобрения составляет около 3 месяцев.
Калькулятор ипотеки
А теперь давайте посчитаем с помощью калькулятора ипотеки, во сколько обойдутся апартаменты в VALO Affordable Luxury 4*, которые гарантированно будут приносить не менее 33 000 рублей ежемесячно на второй год запуска отеля (и при коррекции дохода раз в год).
Стоимость, например студии площадью 18.75 кв. м без учета оснащения равна 4 723 894,21 рублей. И при первоначальном взносе в 20% и сроке 15 лет ставка будет 6,7%, ежемесячный платеж составит 33 337,08 рублей.
Когда отель откроется, финансовая нагрузка на инвестора составит всего 3600 рублей в месяц. За три с половиной тысячи рублей вы будете владельцем апартамента успешного в Европе и Америке формата.
А юнит в Mercure Residence будет гарантировано приносить от 44 тыс. рублей – также на второй год запуска отеля (и при коррекции дохода раз в год).
Итак, студия площадью 27.17 кв. м стоит 6 088 872 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% и сроке, скажем, 10 лет ставка будет 6,1%, ежемесячный платеж составит 54 324 рубля.
Когда отель откроется, финансовая нагрузка на инвестора будет всего 10400 рублей в месяц. За эти деньги вы будете владельцем апартамента международного гостиничного бренда!
По программе GARANT доступно еще несколько апартаментов, но их количество ограничено. Тех инвесторов, которые успеют приобрести юниты с гарантированной доходностью, помимо выгодных условий по ипотеке, ждет еще три больших плюса:
- достойный годовой доход, независящий от того, как прошел сезон;
- пассивная прибыль – все обязательства рантье выполняет VALO Service;
- отсутствие стресса и полное душевное спокойствие.
Кстати, до 31 марта 2021 года на все новые брони и резервы апартаментов действует дополнительная скидка в 1%. Она распространяется на сделки с любой формы оплаты, даже с ипотекой. Чтобы ее получить, нужно подписать договор и внести аккредитив до 31 марта 2021 включительно.
Сегодня рынок апартаментов является более понятным, контролируемым и прозрачным, нежели несколько лет назад, поэтому банки стали охотнее выдавать ипотеку на апартаменты.
Если вы хотите узнать больше о программе GARANT, проходите на сайт комплекса апарт-отелей VALO и оставляйте заявку. Специалисты кредитного отдела VALO помогут вам рассчитать точные платежи по ипотеке – в зависимости от срока по кредиту, первоначального взноса и других факторов: https://valoapart.ru/