Бывает так, что нужно продать ипотечное жилье, которое находится в залоге у банка. Просто так сделать это нельзя из-за обременения. Но способы продажи есть, о чем и пойдет речь далее.
Досрочное погашение
Это наиболее простой вариант, но далеко не всегда осуществимый. Сначала снимается обременение после погашения задолженности. А потом уже жилье продается. Понятно, что едва ли у заемщика найдется полная сумма для досрочного погашения текущей ипотеки. Тогда есть смысл попросить деньги у родных и знакомых под расписку, погасить ими кредит, а потом вернуть деньги после продажи жилья.
Досрочное погашение за счет денег покупателя
Более сложный вариант, так как очень трудно найти и договориться с покупателем, который согласится предоставить сумму денег для досрочного погашения ипотеки. Схема сделки примерно следующая:
• Получение согласия банка на продажу предмета залога.
• Определение суммы остатка задолженности.
• Составление договора купли-продажи с покупателем. Договор обязательно заверяется у нотариуса. В документе прописывается, что покупатель делает аванс или задаток (эта сумма как раз и идет на досрочное погашение текущей задолженности продавца).
• Из жилья выписываются все лица.
• Погашение ипотеки со стороны заемщика за счет денег (задатка) покупателя.
• Снятие обременения.
• Заключение договора купли-продажи.
• Окончательный расчет: покупатель вносит оставшуюся сумму за жилье, но уже в пользу продавца.
Сложность такого варианта в том, что мало кто согласится идти на такую потенциально рискованную сделку.
Продажа ипотечного жилья через банк
Здесь сам банк является посредником в сделке между продавцом и покупателем. Сначала также следует получить согласие банка на продажу залога. Но дальше все проходит иначе: в банке открывается две ячейки, в которые покупатель жилья закладывает деньги. Одна ячейка предназначена для задатка (сумма, которая пойдет на досрочное погашение текущей ипотеки), вторая – для остальной суммы, которая уже полагается продавцу.
Например, заемщик планирует продать жилье за 2 000 000 р., но оно в залоге у банка. Остаток основного долга составляет 500 000 рублей. В таком случае покупатель в одну ячейку закладывает 500 т. р., а во вторую – 1.5 млн рублей.
Дальше заключается договор купли-продажи, и сделка регистрируется в реестре. После этого залоговое обязательство уже переходит к покупателю. Продавец же получает право забрать деньги из первой ячейки (500 т. р.), чтобы досрочно погасить ипотеку и избавиться от долговых обязательств перед банком.
Далее банк передает погашенную закладную покупателю. Обременения на жилье нет, но в МФЦ нужно будет получить соответствующую выписку из ЕГРН.
Когда все эти действия окажутся выполненными, продавец сможет забрать себе деньги из второй ячейки.
Вместо вывода
Если у покупателя нет достаточной суммы для покупки жилья, то можно провести сделку по переоформлению ипотеки. В результате продолжать гасить кредит будет уже покупатель. Вместе с долговыми обязательствами ему, само собой, переходит и право собственности.
Также читайте по этой же теме:
Жилищно-коммунальные платежи: за что мы платим и как сэкономить
Эконом-класс требует красивую архитектуру
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.