В дискуссии о продлении льготной ипотеки есть 2 стороны: ЦБ и профильные структуры правительства. Но направление дискуссии в последнее время задает ЦБ. Обострение произошло после того, как глава ЦБ сформулировала предложение по территориям, где льготная ипотека должна быть сохранена. В ближайшее время можно ожидать борьбу за включение регионов в данный список. Но это ложная повестка. «Проигравшие регионы» в этой модели борются не за стратегические цели развития отрасли, а за попадание в список, который в любой момент может быть скорректирован.
Написал колонку для РБК о возможном компромиссе по вопросу продления льготной ипотеки. Основные тезисы:
Win-Win
В отличие от 2015 года, когда был реализован первый опыт субсидирования ипотечной ставки, в 2020-м решение о введении льготной ипотеки принимается на опережение. Девелоперы еще не успели ощутить проблемы, а покупатели уже начали атаковать отделы продаж с вопросом — когда будет можно купить квартиру по сниженной ставке. В одних городах этот процесс начался в мае, в других — в июне.
Для тех, кто взял паузу весной, этот подарок от государства оказался как нельзя кстати. Новая квартира так или иначе нужна, а такой шанс представляется не каждый год. Ипотека под 6,5% годовых в этот момент воспринимается как крайне выгодное предложение, временная льгота и справедливая поддержка не только строительного сектора, но и граждан. Классический сценарий вин-вин.
Win-Lose
К марту 2021 года на рынке сохраняются высокие темпы роста цен. С начала 2020 года, по данным платформы bnMAP.pro, рост цен в Москве составил 26%, а предложение сократилось более чем на четверть. В Санкт-Петербурге выбор уменьшился на 35% при росте цен на 37%. В регионах ситуация более контрастная, но почти везде ощущение справедливых ипотечных ставок оказывается разбито о несправедливо высокие цены. Это позиция массового покупателя. Но у девелоперов своя правда. Впервые за много лет они получают возможность компенсировать рост себестоимости строительства. Темпы роста цен на квартиры в предыдущие годы сильно отстали от инфляции и строительной себестоимости.
В результате к началу 2021 года ситуация Win-Win трансформируется. Девелоперы и банки в выигрыше, а покупатели — проигравшие. Рост цен на квартиры съедает все преимущества от низкой ставки — текущие ежемесячные платежи по ипотеке часто превышают доковидные.
Lose-Lose
Охлаждение спроса в 2021 году вполне прогнозируемый процесс после стремительного роста цен. Но проблемы девелоперов на этом не заканчиваются. В 2021 году с новой силой обостряется дискуссия между ЦБ и Минстроем о продлении льготной ипотеки.
Парадокс текущей ситуации в том, что продление льготной ипотеки уже не сохранит спрос на прежнем повышенном уровне, но ее отмена может вогнать рынки в депрессивное состояние. Но на российском рынке неизменны лишь политические цели «строить больше», а условия игры постоянно меняются. К концу первого квартала 2021 года уже и девелоперы не выглядят выигравшей стороной.
Как выйти из конфликта
Мы часто обсуждаем настроения покупателей, чьи ожидания быстро меняют контуры спроса. Но для рынка не менее важны и настроения девелоперов, которые формируют предложение. В отличие от спроса, здесь быстрые перемены невозможны. И многие девелоперы сейчас в замешательстве, что делать с проектами, которые должны выйти на рынок в 2022–2023 годы?
Глава ЦБ права в том, что антикризисные возможности льготной ипотеки исчерпаны. Кроме того, серьезная проблема ипотечной накачки не только в том, что она разогнала цены, а в том, что поддерживает сложившиеся диспропорции рынка жилья.
Начнем с того, что рынок жилья в России чрезвычайно централизован. На Москву, Санкт-Петербург с Московской и Ленинградской областями приходится более 40% всего строящегося жилья. При этом в данных регионах проживает менее 20% населения страны. Доля Краснодарского края в стройке — около 8% при населении 4%. Во многих регионах строительный сектор находится в депрессивном состоянии, в других же раздут за счет инвестиционных сделок и миграционных потоков. Такой дисбаланс и ранее выглядел странным, а с льготным кредитованием — тем более.
Кроме территориальных диспропорций, на рынке много и качественных проблем. В большинстве городов многоквартирная застройка стремится ввысь. Часто высотные дома строятся на окраине, а иногда в поле. Такое жилье принято называть доступным. Оно становится таковым благодаря ипотеке. Современного, комфортного и малоэтажного пригорода, районов сблокированного жилья во многих городах просто нет. Типология жилья на российском рынке жилья остается узкой. Это огромный пласт рынка жилья и простор для развития правильных программ льготного кредитования.
Еще одна проблема современного рынка — смещение предложения в сторону малогабаритного и сверхкомпактного жилья. Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области — меньше 39 кв. м. Недалеко ушли и другие лидеры строительной гонки: Краснодарский край и Санкт-Петербург — около 46 кв. м, Московская область — 47 кв. м. Стройкомплекс на протяжении нескольких лет штампует жилье для одиноких людей. Дома с «маткапиталками» по 16–20 кв. м — это совсем не тот эффект, на который рассчитывало государство, вводя данный инструмент поддержки.
Льготная ипотека поддерживает и цементирует все эти диспропорции. Эльвира Набиуллина права в том, что льготную ипотеку необходимо переводить из разряда экстренного инструмента поддержки в разряд инструмента развития. Но развитие немыслимо без качественного преобразования и дифференцированного подхода. Обсуждение льготной ипотеки только в разрезе территорий — ложный поиск компромисса. Инструменты развития должны иметь тонкую настройку не только в территориальной, но и в качественной плоскости. Притом что сама шкала льготной ставки может иметь более широкую вариативность, чем «есть-нет». Тонкая настройка рыночных ставок в диапазоне от 1% до 8% для отдельных городов и сегментов может быть более справедливым и эффективным решением. Такой подход сделает более прогнозируемым развитие рынка жилья для девелоперов, а возможности по динамической настройке ставки позволит поддерживать рынки в сбалансированном состоянии.
ПОЛНЫЙ ВАРИАНТ ПУБЛИКАЦИИ НА САЙТЕ РБК.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
19.03.2021