Речь пойдет только о законных способах. Но некоторые из них эффективны и в том случае, если действия, которые будут предприниматься против вас будут выходить за рамки закона.
Но сначала повторю, что опасности потерять недвижимость делятся на те, которые очевидны всем, и те, которые осознаются плохо и не всеми. А, когда осознаются, обычно уже поздно. Тем не менее, реальность такова, что многие из этих опасностей никуда не денутся, а некоторые только возрастут. Не сочтите это за просветительскую деятельность - это оценочное суждение практика.
Но, кто предупрежден, тот уже отчасти вооружен. Предупреждения и разбор опасностей были тут, сегодня о том, какие есть способы защиты. Но, если действительно хотите получить пользу от прочтения этого текста, для начала нужно понять, от каких именно опасностей имеет смысл защититься именно вам. От всего защититься невозможно, да и не нужно, а самый хороший способ знать свои узкие места, прочитать предыдущий текст. Но, если нет времени, можно применить обратную логику, по способу защиты определить опасность.
Итак, трогаемся. В смысле двигаемся.
Самая, если не распространенная, но, можно сказать, универсальная группа опасностей может прятаться в том, как переходило право собственности на вашу недвижимость к вам. Повторю, то, что я говорил уже много раз, абсолютно неоспариваемого права собственности не существует. Обычно существует только возможность сделать оспаривание ваших прав нерентабельным.
Наиболее универсальный совет – совершать все сделки в полном соответствии с законодательством, не вестись на неожиданно дешевые предложения и объекты с сомнительной юридической чистотой права. А, если и совершать, то с участием грамотного специалиста по недвижимости, который в состоянии верно оценить риски и существенно их купировать.
Если вы уже что-то имеете, сохраните на всякий случай как можно больше документов по сделке. При этом нужно понимать, что сами правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи, потерять не так страшно. Всегда можно получить справку о его содержании. А вот акт передачи недвижимости или расписку продавца о получении денег, за квартиру или дом, вы никак не восстановите.
Если расписка продавца утрачена, но расчеты были в безналичной форме, доказать, что вы платили деньги намного проще. Если, конечно, банк, в котором был открыт аккредитив, не отошел в мир иной, хотя и тут есть варианты. А доказать такие вещи бывает обычно очень важно.
Но о сделках с недвижимостью и процессе перехода права написаны толстые книги, а всемирная (пока еще) сеть выдаст вам множество ответов по этой теме, поэтому перейдем к тем способам защиты, которые будут работать против других опасностей. Коих, на самом деле, не меньше.
Часто опасность коренится в самом объекте недвижимости.
Например, объект неадекватен вашей способности защитить свое право на него. Или на него или его местоположение есть виды у серьезных людей.
Как тут быть?
Однин из приемов "против лома" - оформление запрета на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника. Это несложно. Нужно просто пойти в МФЦ и написать соответствующее заявление.
По этому заявлению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя. Есть хозяин – есть сделка, и никакие нотариальные доверенности и доверенности, удостоверенные главным врачом или начальником исправительного заведения при этом уже «не играют».
Но как быть, если к вашей недвижимости проявили интерес серьезные дяди-инвесторы, и уже подписан инвестиционный контракт, по которому на месте вашего дома запроектирован иной объект недвижимости?
Да, список организаций, имеющих право лишать вас права на вашу недвижимость, постоянно растет. Самый универсальный совет – не покупать объекты с большой вероятностью таких проблем, а если уже имеете и видите потенциальную возможность интереса к вашей недвижимости строительно-финансовых групп, этот объект, возможно, имеет смысл продать.
Важно вовремя увидеть опасность, желательно до того, как ее не увидели другие. Внимательно следите за планами развития территорий. А, если беда в виде бульдозера и экскаватора уже почти у дверей, не отчаивайтесь. Да, вы лишитесь родных стен, но можете получить нормальную компенсацию. И даже отчасти улучшить свои жилищные условия. Нужны просто юридически грамотные действия и адекватность в общении с будущим застройщиком или властями.
Тут важно с одной стороны спокойно, но твердо презентовать те проблемы, с которыми столкнется эта структура, если не выполнит ваши добрые скромные пожелания, с другой стороны, показать готовность сотрудничества.
Универсальные, но более подробные советы дать сложно. Во всех индивидуальных случаях имеет смысл проконсультироваться с грамотными адвокатами. И быть готовым к судебным издержкам и, возможно, финансированию шума в СМИ и интернете.
Сейчас ситуация еще не настолько плохая, но общая тенденция такова, что размер и вид компенсации за изъятую собственность в целом двигаются в сторону уменьшения. Поэтому на перспективу, лучше не связываться с объектами, которые имеют шанс попасть в различные программы реновации.
А что делать, если вы друг оказались собственником слишком дорогого и сладкого объекта недвижимости, и вам со всех сторон угрожают люди с утюгами и паяльниками?
Способы уберечь свой дорогой объект тоже есть.
Важно хорошо знать свои силы и силы тех, кто метит в вас этими электронагревательными приборами. Если соотношение сил явно не в вашу пользу, имеет смысл обременить объект. Например, сдав его в долгосрочную аренду серьезной структуре, которая имеет существенно больше возможностей противостоять «плохим ребятам», чем вы. Можно набрать под объект кредитов, на эти кредиты купить другую недвижимость и сдавать ее в аренду. Грамотные юристы и риэлторы всегда найдут способы сделать экспроприацию вашего объекта невыгодной. Но тут, как с болезнями, важно сделать все вовремя.
Но еще лучше озаботиться этим заранее.
Можно вообще не иметь собственности. То есть не иметь записей в едином государственном реестре собственников недвижимости, в которых фигурируете вы.
Люди, обладающие сегодня большой властью, уже об этом позаботились. Их записи в базе Росреестра засекречены, и вместо фамилии имени и отчества собственника вылезает непонятный набор символов. Точнее - шифр. Увы, эта услуга доступна не всем, но есть более демократичные способы.
В некоторых странах бывает выгодно оформить все имущество на некоммерческий фонд, и спокойно продолжить им, этим имуществом, пользоваться. Это не так просто организовать правильно, и требует определенных затрат на организацию, но часто оправдано со многих точек зрения.
А, если вы предприниматель, и вследствие этого, оказываетесь в повышенной группе риска по отношению к государственным и силовым структурам?
Самый универсальный совет – соблюдать меры предосторожности при ведении бизнеса. В тех случаях, когда это возможно, не создавать юридических лиц. Есть формы некоммерческих партнерств без образования юридического лица. Иногда выгодно получить статус иностранного агента, тогда некоторые способы грабежа вашего юридического лица станут представлять опасность для грабителя. В свете некоторых инициатив, идущих сверху, типа запрета просветительской деятельности, возможно, имеет смысл вообще сменить юрисдикцию вашего бизнеса.
То есть нужно вести бизнес, сообразуясь с происходящим в реальной жизни. И не игнорировать возможности проконсультироваться с людьми, разбирающимися в этой теме. Но, как осторожно не веди свои дела, проблемы все равно могут возникнуть.
И тут нужно понимать, в каких именно местах эти проблемы возникают. Потому что очень часто это место - недвижимость.
Дело в том, что право собственности на недвижимое имущество это практически публичная информация в большинстве развитых стран. И это, первое на что смотрят, первое, за что человека можно «ухватить».
Если вы чем-то торгуете, постарайтесь обойтись без недвижимости в виде магазина. Лучше использовать курьерскую доставку и пункты самовывоза. Если недвижимость все-таки есть, поставьте себе за правило, разнести право собственности и бизнес по разным субъектам.
Оформить бизнес или недвижимость на родителей или супругов имеет смысл не только депутатам и серьезным чиновникам. Но можно и вообще не иметь за собой и своей семьей записей в росреестре.
Риэлторы знают многих людей, которые именно из этих соображений предпочитают жить в съемных квартирах. Тут есть еще один немаловажный фактор. Практически любой бизнес зависит от величины денежных средств, находящихся в обороте. Больше денег работает в бизнесе – больше доход. И, даже если вы ни разу не бизнесмен, а художник, писатель или блогер, это правило работает тоже. Вкладываете деньги в раскрутку имени – дальше имя работает на вас.
А как работают на вас деньги, вложенные в недвижимость? Они обеспечивают только одну вашу потребность из многих, потребность в жилище. Поэтому часто намного эффективнее вложить деньги в бизнес, и уже этот бизнес будет давать вам средства для обеспечения всех потребностей.
А, если вы зарабатываете больше чем тратите и хотите отложить на черный день?
Хранить деньги на черный день можно не только в недвижимости. Не буду повторять все, что писал на эту тему, повторю, что лучше всего хранить деньги в том, в чем вы разбираетесь.
С другой стороны, стоимость акций под названием квадратный метр московской недвижимости не такое уж безрисковое вложение. Значительная часть стоимости этих акций поддерживается в основном только одним фактором – тем, что Москва является мощным финансовым концентратором и, соответственно, концентратором ресурсов и рабочих мест. Это фактор не является вечным и его устойчивость относительна.
Если вы стоите только в начале своего пути, у вас еще больше вариантов.
Дело в том, что не все, что является недвижимостью, в чем живут люди, подлежит обязательной государственной регистрации и кадастровому учету. Например, так называемы временные строения. На этот счет нет даже единого точного определения.
Точнее их сразу несколько. Наиболее близкое по смыслу, как не странно, можно найти законе «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ . Тут временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению .
Есть определение «от противного», что не является временным строением - Градостроительный кодекс РФ п . 10 ст. 1 . « Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек ».
Таким образом, если вы имеете подходящий под эти критерии и антикритерии временный дом, на него наложить взыскание не так просто. Тут получается довольно длинная цепочка типа: иск – суд (уголовное дело) – арест имущества – пристав. И у пристава еще должна откуда-то быть точная информация о вашем «временном доме».
А дом может быть совсем не хуже квартиры в Москве как по локации, так и по комфорту. Когда-нибудь обязательно напишу обзор таких домов, и как не потерять право собственности на такие объекты, потому что тут есть свои нюансы, но сейчас для раскрытия темы имеет смысл указать только направление.
Еще одно направление – места и юрисдикции, в которых установить принадлежность вам права на то или иное имущества невозможно.
Это не обязательно избушка в глухой тайге. Это может быть вполне себе крутая квартира в каком-нибудь компаунде рядом с теплым морем и бассейном под пальмами. Или даже вилла за миллион долларов. Во многих странах пока нет единого реестра прав собственности на объекты недвижимости и даже единого кадастра таких объектов. А, если нет соответствующей публичной записи, отследить право вашей собственности невозможно. И невозможно наложить арест или передать в счет уплаты долгов.
И было бы ошибкой думать, это какие-то дикие места, в которых живут только невоспитанные племена или кочующие бедуины. Одним из таких мест является, например, Шарм-Эль-Шейх. Место с интернациональным населением, двумя английскими, французской и немецкой школами. Настоящие итальянские рестораны, немецкие пекарни, отличная рыбная кухня, дешевая жизнь.
Разумеется, наши личные обстоятельства индивидуальны. И какие-то методы сохранения и защиты наших прав на недвижимость я не привел. Но основные направления, в которых имеет смысл искать свое личное решение, вы, тут, надеюсь, нашли. А, при необходимости, всегда можно призвать к защите вашей недвижимости профессионалов.
Ну, и текущая информация на моем канале вам в помощь.