Всем привет!
Все чаще и чаще в сделках с недвижимостью я сталкиваюсь с залоговыми объектами. В этой заметке поговорим про куплю-продажу жилья из-под обременения банка.
Согласно статье 37 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)”, залогодатель (продавец) имеет право продать имущество лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Соответственно, сначала нужно понять, на каких условиях банк готов (и готов ли вообще) дать согласие на продажу, а потом уже от этого отталкиваться в построении сделки. Логично предположить, что кредитору невыгодно, когда должник расплачивается досрочно, поэтому согласие на такую сделку, упустив свою выгоду, он вряд ли даст.
Самая распространенная программа по продаже залоговых объектов такая: покупатель берет ипотеку в том же банке, что и задолженность у продавца. На мой взгляд, это наиболее безопасная сделка, так как расчеты между сторонами происходят в полном объеме только после регистрации документов с согласия залогодержателя.
Иной случай, когда ипотека у покупателя одобрена не в том банке, где находится задолженность продавца. Такая сделка получается более накрученной и рискованной в сравнении с первым вариантом, поскольку параллельно подаются документы на регистрацию и гасится задолженность перед залогодержателем. Гарантом, или, я бы даже сказал, агентом со своим интересом, выступает банк покупателя.
В ситуации с прямыми деньгами логика такая же, как и во втором варианте, только «гаранта» не будет.
Отмечу, что кредиторов несметное множество и ситуации могут быть разные.
На сегодняшний день покупка объекта из-под обременения остается самой сложной сделкой, так как включает в себя множество обстоятельств.
Если есть конкретные вопросы по механике проведения подобных сделок – задавайте!
Для клиентов:
Помощь в одобрении ипотеки;
Подбор и покупка новостройки — без комиссии (цена застройщика, включая все скидки и акции);
Покупка/Продажа вторичного жилья — по договоренности.
Тел. 8-905-202-57-77
Мой инстаграм: arealestatesalesman (https://www.instagram.com/arealestatesalesman/ )