В сделках купли-продажи мы часто сталкиваемся с квартирами, в которых при использовании материнского капитала были выделены доли детям, либо одним из собственников является несовершеннолетний. Такие сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей, в данной статье озвучим некоторые из них.
Не существует объекта недвижимости, который невозможно было бы продать. Просто нужен особый подход!
Очень часто продавцов пугают, что недвижимость, где частью собственности владеют дети, продать нельзя... На самом деле можно, просто такая сделка более затратна по времени и несет дополнительные расходы.
В сделка купли - продажи,когда есть несовершеннолетние собственники, либо когда был использован материнский капитал, либо кто-то из детей участвовал в приватизации, всегда требуется разрешение органов опеки.
Часто собственники при продаже такой недвижимости сталкиваются с двумя проблемами:
- - когда нужно продать и сразу купить недвижимость в одном городе;
- - когда нужно продать,а купить в другом городе;
В первом варианте все просто. В органы опеки предоставляется пакет документов по продаваемому жилью и пакет документов по покупаемому. Ребенок выписывается с одной жилплощади и прописывается в другой.
Во втором случае после продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован.
Давайте теперь рассмотрим более детально.....
Собственник недвижимости несовершеннолетний.
Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего необходимо понять, кто является его законным представителем и будет принимать участие в сделке от лица ребенка.
Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. Подтверждающими документами для родителей является паспорт и свидетельство о рождении ребенка, для усыновителей – свидетельство об усыновлении, для опекунов и попечителей – документы, выданные им органами местного самоуправления.
Если ребенку до 14 лет, то подписывают договор и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних его законные представители.
Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно.
Согласие органа опеки для проведения сделки с имуществом несовершеннолетнего потребуется также, если:
- происходит отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
- передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
- передача имущества несовершеннолетнего в залог;
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
Какие сделки с имуществом несовершеннолетнего запрещены?
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.
В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Как продать квартиру с детскими долями?
Если в квартире есть доли несовершеннолетних, процесс продажи усложнится:
🔹 Для продажи понадобится разрешение органов опеки. Они проверят, соответствует ли сделка интересам ребенка. Обычно продажу разрешают при условии, что ребенку выделяют долю в новом жилье — равноценную той, что продается. Или на счет ребенка зачисляют деньги от продажи доли.
🔹 Сотрудники органов опеки могут лично выехать для осмотра приобретаемого жилья. Также проверяются данные о залоге, задолженности за коммунальные услуги, количество собственников и зарегистрированных лиц.
🔹 Разрешение на продажу органы опеки должны оформить за 15 дней. Оно выдается на конкретную сделку.
🔹 При продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей разрешение нужно удостоверить у нотариуса.
🔹 После покупки новой квартиры нужно предоставить документы, что все условия соблюдены.
Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры ?
Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.
Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Еще один вариант – внимательное изучение договора-основания возникновения права собственности у продавца на наличие в порядке расчетов сведений об использовании материнского капитала.
При проверке объекта недвижимости обязательно ознакомьтесь со всеми платежными документами по предшествующим сделкам с недвижимостью, обратите внимание на плательщика. Однако нередко материнский капитал используется для погашения ипотечного кредита, при этом у продавца отсутствуют все платежные документы по погашению кредита, поэтому покупателю сложно узнать, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала. При этом купить квартиру (иную жилую недвижимость) с использованием средств материнского капитала могут даже не непосредственный продавец, а предыдущий собственник, в связи с чем выяснение этого обстоятельства для третьего собственника станет практически невозможным.
Какие сделки с участием несовершеннолетних могут признать недействительными:
- совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
- совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
- нарушение закона о материнском капитале.
Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы.
В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.
Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.
В случае необходимости можно самостоятельно посетить органы опеки и попечительства и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.