Обязательное условие применения материнского капитала при покупке жилья – наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. В последствии при продаже такого жилья, необходимо наделять детей собственностью в новой квартире.Такие сделки проходят только с разрешения органов опеки и Пенсионного фонда.
При использовании средств материнского капитала кому необходимо выделить доли?
В большинстве случаев владельцы сертификатов на материнский (семейный) капитал принимают решение об использовании мат. капитала для приобретения недвижимости (т.е. на улучшение жилищных условий).
С точки зрения законодательства средства мат.капитал принадлежат не только его владельцу (матери), но и всем членам семьи. В этой связи жилищные права каждого из них должны быть обеспечены при совершении сделки с использованием средств государственной поддержки.
Наиболее простым способом выделения долей детям является прямое указание на это в договоре купли-продажи . Однако это возможно лишь в тех случаях, когда жилье приобретается на мат.капитал с привлечением собственных денежных средств и накоплений.
В случае, когда недвижимость приобретается с использованием ипотечных средств (кредита), сразу наделить детей долями в этой недвижимости не всегда возможно, а зачастую такая возможность представляется только после погашения ипотеки.
В этом случае в обязательном порядке составляется письменное обязательство, согласно которому владелец мат.капитала обязуется выделить доли после снятия обременения или по приобретению права собственности. Составить такое обязательство можно у нотариуса.
Наличие документов, подтверждающих выделение долей детям, или наличие обязательства о выделении является необходимым для положительного решения ПФР для распоряжение средствами мат. капитала.
Кто должен выделять доли?
Чаще всего доли выделяются супругами совместно по соглашению о распределении долей. Это касается случаев приобретения жилья в ипотеку, где они выступают как заемщик и созаемщик, а также покупки недвижимости на собственные средства с привлечением средств материнского капитала.
Оба родителя имеют равные права на все имущество семьи, в том числе и на квартиру, приобретенную с помощью средств мат.капитала. Таким образом, и муж, и жена претендуют на определенную долю жилого помещения, размер которой будет зависеть от взаимной договоренности супругов.
В случае расторжения брака до момента распоряжения мат.капиталом супруг теряет право претендовать на выдел доли ему в недвижимости, которая будет приобретена с использованием средств мат.капитала.
Если мама (женщина) вступает в брак после использования средств мат.капитала, то ее новый супруг также не может претендовать на долю в недвижимости.
Если супруги решают развестись и при этом мат. капитал был уже использован, то в этом случае супруги могут рассчитывать только на свою долю в имуществе, которое признается законом совместно нажитым. Доли детей при разводе родителей не отчуждаемы и не рассматриваются в рамках бракоразводного процесса.
Как действовать,если покупаете недвижимость и планируете использовать средства мат.капитала?
1. Определите, кого вы должны будете наделить долями в этой недвижимости.
- если средства мат.капитала были использованы в браке, то доли выделяются всем членам семьи;
- если средства были использованы в браке, а потом супруги развелись, то даже после развода доли выделяем на родителей и детей. Супруг участвует.
- если средства мат. капитала были использованы после развода, то доли выделяем маме и детям, бывший супруг не участвует.
2. Рассчитайте, какой размер доли вы будете выделять каждому члену семьи.
- рассчитайте сколько средств из суммы материнского капитала положено каждому члену семьи (берём из расчета 4 человека,из них 2-е мама и папа и 2-е детей): 483 881 / 4 = 120 970 (это обязательный минимум на каждого челна семьи). ⠀
- рассчитайте, какое минимальное количество долей от недвижимости положено: предположим, что квартиру мы покупали за 8 000 000, тогда 8 000 000 / 120 970 = 66.Это значит, что 1/66 - это минимальная доля в квартире на каждого члена семьи, а из этого следует, что выделить доли мы можем в следующем порядке: по 1/66 на каждого ребёнка и 64/66 для родителей. ⠀
На сегодняшний день действующее законодательство не устанавливает размер минимальной доли, которая должна быть выделена в праве собственности на недвижимое имущество при приобретении его на средства материнского капитала. Соответственно, ее устанавливают сами родители.
Однако следует понимать, что материнский капитал принадлежит каждому члену семьи.
Соответственно, даже если недвижимость была приобретена за 1 800 000 рублей, то каждый член семьи, и ребенок в том числе,может претендовать на 1/14 долю в праве собственности,минимум.
Несомненно, каждая семья вправе самостоятельно определять порядок и размер выделяемых долей, однако не рекомендуют выделять детям слишком большие части, так как в дальнейшем могут возникнуть определенные трудности при продаже этой недвижимости.
Обязательно ли выделять доли у нотариуса или можно в простой письменной форме?
Существует несколько вариантов, когда можно обойтись без нотариуса, а когда он понадобится.
Когда можно выделить доли без нотариуса:
- При покупке жилья за наличный расчет и добавления средств материнского капитала в качестве недостающей суммы. В этом случае при составлении договора в простой письменной форме в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала, и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершении строительства) в следующих случаях:
- Если недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
- Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности ( например, если мать — единственный собственник и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
- Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно, к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.
Когда нужно обращаться к нотариусу:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
- Если супруги расторгли брак. Если во время совместного брака при покупке жилья были использованы средства мат.капитала (или иные государственные целевые субсидии), то происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Что представляет из себя соглашение о распределении долей?
Соглашение представляет собой письменный документ, согласно которому супруги определяют размер выделенных долей для своих детей.
Оно подается в регистрирующий орган и является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Какой-либо строго установленной, унифицированной формы такого соглашения не существует.
Законодательство по распоряжению средствами материнского капитала обязывает предоставить обязательство о выделении долей детям. После погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья доли выделяются по соглашению. Ранее соглашение подлежало обязательному нотариальному заверению, что стоило значительной суммы денег. Изменения в статью 42 Федерального закона № 218-ФЗ исключили его обязательное нотариальное оформление для некоторых случаев.
Однако часто кроме средств субсидии для покупки жилья применяются и совместно нажитые в браке средства. Выделение отдельных долей в праве, приобретенных за счет совместных средств, признается разделом совместно нажитого имущества, согласно п.2, ст. 38 Семейного кодекса РФ . При этом необходимо учитывать, что средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение, не являются совместно нажитыми!( п.2, ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Чтобы исключить требование об обязательном удостоверении соглашения о выделении долей, необходимо сохранить совместную собственность, на совместно нажитую долю в праве.
При составлении Соглашения о выделении долей имейте ввиду, что дети старше 14 лет полноценно участвуют в сделке и самостоятельно подписывают заявление о регистрации собственности в Росреестр и самостоятельно оплачивают государственную пошлину.
А можно ли отказаться от доли по материнскому капиталу?
Сделки с использованием средств материнского капитала не предполагают отказа от своей доли в пользу других членов семьи. Этот алгоритм не предусмотрен законодательством.
Хоть у вас и есть право получить долю, но нет такой обязанности.
1. Одним из вариантов отказаться от доли будет оформление такого отказа в нотариальном порядке, поскольку владелец сертификата давал нотариальное обязательство о наделении долями всех членов семьи.
"прямого указания в законе на возможность отказа от доли - нет , однако до 2016 года суды придерживались той точки зрения, что отказаться от доли можно, ссылаясь на то, что это не обязанность, а право каждого. В 2016 году Верховный суд пояснил, что объект недвижимости, который приобрели с помощью средств мат.капитала, по закону должен находиться в общей долевой собственности супругов и детей. И определяться доли должны по соглашению. (договором дарения перераспределять доли нельзя 🚫).
До 2016 года Федеральная нотариальная палата также считала, что отказ возможен. Однако после публикации Верховным судом разъяснений на этот счёт стала придерживаться мнения о неправомерности отказа.
Запоминаем: отказ от доли в недвижимости, в которой был использован материнский капитал, не допускается, так как в законе четко прописан круг лиц, который должен быть ими (долями) наделён."
2. Вторым вариантом будет отказаться от доли уже после приобретения жилья. Супруг оформляет договор дарения, в результате которого право собственности на долю передается другому физическому лицу.
Совершение таких сделок возможно путем составления гражданско-правового договора – договора дарения доли или брачного контракта, удостоверенного нотариусом, и в соответствии с условиями которого доли в приобретаемой квартире безвозмездно передаются второму супругу (супруге) или детям.
Какой вывод можно сделать?
В сделке приобретения долей в праве собственности на объекты недвижимости несовершеннолетними нет требования об обязательном удостоверении сделки нотариусом.
А вот отчуждение детских долей в праве собственности (недвижимости) — это нотариальная сделка, согласно ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Ни в законах, ни в подзаконных актах нет требования об определенном размере детских долей, приобретенных за счет средств материнского капитала.
Если родители дали нотариальное обязательство о наделении детей долями в праве, на них и лежит вся ответственность за реализацию прав несовершеннолетних.
С 14.04.2020 г. нотариальное обязательство не является обязательным документом для Пенсионного фонда для перечисление средств мат.капитала на покупку (компенсацию расходов на строительство) жилья.
Однако вы должны понимать, что доля ребенка по стоимости не должна быть меньше его доли в средствах материнского капитала.
При обращении в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу жилья специалист обязательно пересчитает размер детских долей.
В условиях приобретения долей детям за счет областных (муниципальных) субсидий могут быть прописаны требования к размеру долей в праве собственности.