Ваша дача – это не только яблоньки, баня и уютный домик с котом-мурлыкой на окошке, это еще и соседи. А там, где соседи, могут возникнуть и земельные споры. Кто-то где-то когда-то отрезал себе кусочек соседской семьи под грядку с кабачками, потом под тепличку, а потом и еще под клумбу оттяпал. Вроде соседи не заметили: ездят редко, да и за пару метров земли заморачиваться не станут. Вероятно, так бы и было, но времена меняются, а с ними и собственники участка, которые вполне могут не досчитаться своей земли и пойти в суд.
Споры о земле – одни из самых частых в практике судов общей юрисдикции. Рассмотрим самый типичный судебный случай.
С чего всё началось?
Три гражданки через суд потребовали от своей соседки заново установить границы земельного участка. Истицы указали в иске, что сейчас в их собственности дом и земля, границы которой не определены.
При этом соседка явно «отрезала» себе лишнего, так как истицы не могут уточнить местоположение границ и площадь своего участка из-за того, что его фактические границы накладываются на смежный земельный участок.
Часть земельного участка, включенная ответчиком в границы своего земельного участка, исторически всегда была отнесена к участку истцов. Это подтверждают сведения инвентарных дел. Больше того, границы земельного участка истцов до 2016 года были обозначены забором.
Что решил суд первой инстанции?
Суд отказал в требовании истиц и поддержал ответчика, решив, что спорный участок принадлежит ему.
Суд исходил из того, что при проведении межевания земельного участка ответчика кадастровой ошибки не было, а доводы истцов об иных исторически сложившихся границах этого земельного участка необходимыми доказательствами не подтверждены.
Суд счёл недопустимыми представленные истцами в качестве доказательств по делу заключения кадастровых инженеров и отказал истцам в назначении по делу землеустроительной экспертизы, сославшись на то, что вопрос определения исторически сложившейся смежной границы участков является юридически значимым фактом, не требует специальных познаний.
Гражданки подали апелляционную жалобу.
Что указано в апелляции?
· Суд необоснованно отказал в назначении землеустроительной экспертизы для определения исторически сложившихся границ земельных участков. Это лишило истцов права представлять доказательства в подтверждение своей позиции по делу.
· Суд не принял во внимание представленные документы: выкопировку из генплана города по состоянию на 1965 год, ситуационный план земельного участка истцов по состоянию на 1972 года. А, между тем, эти документы иллюстрировали конфигурацию участков сторон и отнесение спорной территории к земельному участку истцов.
· Вывод суда о самозахвате истцами спорной территории не обоснован. Истицы указали, что речь идёт не о спорной части участка, а о палисаднике.
· Истицы утверждают, что отнесение спорной территории к земельному участку ответчиков уменьшает участок истцов более чем на 100 кв. метров, что нарушает их права.
· Суд не дал оценку тому, что при межевании земельного участка ответчика не были учтены фактические границы этого участка, существующие на местности 15 и более лет, уточняемые границы не были согласованы с истцами, являющимися смежными землепользователями. Полагают, что площадь земельного участка ответчика фактически подгонялась под договор застройки 1946 года.
· Суд не привлек к участию в деле кадастровых инженеров, проводивших межевание, не выяснил вопрос о наличии кадастровой ошибки.
· Суд не учел, что изначально земельный участок был единым. Позже его разделили на два: участок истцов и участок ответчика. Длины земельного участка (по правой и левой меже), указанные в договоре от 29 марта 1962 года, выданном первому правообладателю общего земельного участка, были определены на местности без учета сложившейся границы.
· Ответчик не доказал существование спорной границы на местности. Представленное ответчиком разрешение на строительство со схемой участка не доказывает, как сложилась граница между участками.
· Несмотря на неоднократное отчуждение земельного участка ответчика, требований к истцам об освобождении спорной части участка прежними правообладателями никогда не предъявлялось.
Ответчик представил суду свои контраргументы :
· Отклонение ходатайства о назначении экспертизы по делу не могло привести к принятию неправильного решения.
· Ссылка истцов на технический паспорт и конфигурацию границ с включением в него спорной части участка ответчика не опровергает выводы суда о самозахвате истцами части участка ответчика.
· При межевании земельного участка ответчика его границы устанавливались в соответствии с фактическим пользованием, существуют на местности с 2007 года, совпадают со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
· Истцы не представлено доказательств существования испрашиваемых границ 15 и более лет.
Судебная коллегия, рассматривавшая апелляцию истцов, решила отменить решение суда первой инстанции и частично удовлетворить требования гражданок к своей соседке.
Почему судебная коллегия встала на сторону истиц?
Судебная коллегия сочла, что суд первой инстанции свои выводы сделал без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу и неправильно применила нормы материального права.
И начала Коллегия свою аргументацию с права на исправление кадастровой ошибки. Так, согласно ст. 28 ФЗ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), действовавшего на дату принятия обжалуемого решения, ошибкой в государственном кадастре недвижимости является , в частности, воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее -кадастровая ошибка в сведениях).
Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению, в том числе, на основании вступившего в законную силу решения суда. Суд вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях по заявлению любого заинтересованного лица или органа .
Согласно п. 3 ст. 61 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка , содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы , или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
На дату проведения межевания земельного участка ответчика действовал Закон о кадастре в редакции от 17 июля 2009 года.
На основании пункта 7 ст. 38 Закона о кадастре в соответствующей редакции местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Закона о кадастре в указанной редакции).
В соответствии с частями 1-2 ст. 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками, в том числе, на праве собственности.
Чтобы разобраться в обстоятельствах дела Судебная коллегия запросила кадастровые дела на земельные участки сторон, а также инвентарные дела на расположенные на этих участках жилые дома.
Выяснилось, что при межевании земельного участка ответчика смежная граница участков сторон была согласована только с одной из истиц; местоположение спорной границы за период, начиная с 1972 года, претерпело изменения; земельные участки сторон представляли собой единое домовладение и были выделены в самостоятельные участки при проведении технической инвентаризации 07 августа 1972 года.
Судебная коллегия назначила землеустроительную экспертизу .
К каким выводам пришла землеустроительная экспертиза?
Эксперт должен был определить границы участков истиц и ответчицы в соответствии с правоустанавливающими документами, с учетом исторически сложившихся границ, и сопоставить их со сведениями ГКН.
Эксперт определил:
Исторически сложившиеся границы земельных участков сторон не соответствуют фактическим границам данных участков и границам этих участков, согласно сведениям, содержащимся в ГКН. Причина тому – кадастровая ошибка в межевом плане на земельный участок ответчика.
Судебная коллегия сочла экспертное заключение неполным и назначила дополнительную землеустроительную экспертизу.
Что показала дополнительная землеустроительная экспертиза?
Эксперт установил два варианта границ земельных участков сторон:
1. В соответствии с первоначальными правоустанавливающими документами (договор о праве застройки от 11 мая 1946 года и договор № 9 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 29 марта 1962 года).
2. Согласно исторически сложившимся границам, существующим более 15 лет.
Эксперт сделал выводы:
· Исторически сложившаяся смежная граница участков, как минимум с 1972 года, проходит с заступом на земельный участок истцов и не соответствует смежной границе по данным ГКН и фактической смежной границе на дату проведения экспертизы.
· Конфигурация земельного участка ответчика по историческим границам с указанным заступом на участок истцов не соответствует границам участка истцов по первоначальным правоустанавливающим документам на данный участок.
· Смежная граница участков сторон по первоначальным правоустанавливающим документам не соответствует фактической смежной границе, смежной границе, согласно сведениям ГКН и исторически сложившейся смежной границе.
· Несоответствие обусловлено кадастровой ошибкой в сведениях ГКН о границах этого участка в отношении смежной границы с земельным участком.
Коллегия учла оба заключения экспертов, так как они:
· подробно аргументированы,
· не противоречат друг другу,
· выполнены в соответствии с требованиями действующего законодательства,
· подписаны экспертами, имеющими надлежащую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения,
· выводы в них последовательны и иными доказательствами по делу не опровергнуты.
Таким образом обе землеустроительные экспертизы доказали факт кадастровой ошибки при межевания земельного участка ответчика.
Каким стал окончательный вердикт Судебной коллегии?
Коллегия решила, что в данном случае разумным и достаточным, восстанавливающим права истцов будет являться частичное удовлетворение заявленных требований: путем исправления выявленной кадастровой ошибки.
Издержки на проведение землеустроительных экспертиз суд возложил на ответчика: и первоначальной, и дополнительной.
