17 марта 2021 года.
Артём Цогоев поделился воспоминанием...
Год назад в марте 2020 многое было неизвестно, сейчас мои измышления читаются вполне адекватно. Хорошо, что обвала не случилось, а изменения происходят.
ОБВАЛ ОФИСОВ НЕИЗБЕЖЕН*
* При определенных условиях.
17 марта 2020 года.
Очень сложно в своих новых прогнозах ссылаться на себя самого, есть в этом что-то странное из области непризнанного пророчества «а я же говорил!». В декабре 2019 я опубликовал текст «Голограмма изменений» в котором в частности писал о перспективах развития технологий удаленного офисного труда и гибкого рабочего графика. Тогда я имел в виду развитие 3D-технологий моделирования присутствия и голограмм, но похоже, что те мои прогнозы начинают воплощаться уже с имеющимися 2D-технологиями.
Благодаря сами знаете чему по всему миру офисных сотрудников переводят на удалённую работу. Никаких поездок в офис, весь рабочий процесс ведётся из дома. В частности, и в Москве постепенно, очень медленно пустеют офисные здания. По сообщениям моих источников (т.е. по слухам) в том числе переведены на удалённую работу офисы ряда крупных девелоперских и риэлторских компаний.
В этой связи я утверждаю, что если «офисный карантин» будет продолжаться больше 3-5 месяцев и арендаторам удастся эффективно наладить удалённую работу, то произойдет резкое падение рынка офисной недвижимости - расторжение договоров арендаторов с арендодателями, заметный и резкий рост вакансии и как следствие падение стоимости офисной недвижимости.
Тут следует немного пояснить логику моего утверждения.
Очень важен срок «офисного карантина»: компании только начинают переводить сотрудников на удалённую работу, это ещё не касается всех. Если сами знаете что будет распространяться в России и мире с высокой скоростью, то и процесс перевода сотрудников на удалёнку примет черты пандемии. Ну а дальше имеет значение срок пребывания на «офисном карантине». Если ограничение посещения офисов составит больше 3-5 месяцев, то арендаторы начнут в принципе задумываться о целесообразности внесения платежей за офисы. Как минимум со второго месяца карантина пойдут диалоги между арендатором и арендодателем о временном, краткосрочном обнулении (модное слово теперь) платежей за офисы со ссылкой на форс-мажор. Позже начнутся переговоры о сокращении площадей и арендной платы, в конце 3-5 месячного периода начнутся расторжения. Это всё случится, повторяю, если карантин затянется.
Я продолжаю считать, что главным и самым опасным врагом офисной недвижимости являются технологии. Здесь следует ещё раз привести цитату Олега Тинькова: «Я не верю в то, что компании станут полностью децентрализованными. Google, Facebook красиво говорят, что у них свободный график, но рабочие встречи пройдут в два, в четыре и в восемь. Когда у тебя такая куча продуктов и все они пересекаются, сложно по-другому. Двадцать человек собрались поговорить, а двадцать первого нет. Ну как это?». Это новая реальность: Тиньков удален от компании и находится под арестом в Англии, сотрудники его банка, возможно, скоро будут переведены на удалённую работу. Если арендаторам удастся эффективно наладить удалённую работу, то потребность в офисах исчезнет. Насколько компании технологически готовы к удаленном работе? Как быстро компании смогут применить уже имеющиеся технологии для эффективной работы? Программные продукты, позволяющие эффективно организовывать удаленный и децентрализованный труд уже есть, например, это Битрикс24, среда в которой я сам работал и работаю. Групповые совещания возможны том же Skype, уверен, есть и другие, не менее популярные продукты. Весь вопрос в том, как этот софт будет применяться компаниями и их работниками на практике. Если эффективно использовать технологии удаленного труда получится у многих арендаторов, то это станет печальной новостью для многих арендодателей.
Резкий и заметный рост вакансии и снижение стоимости офисов случится в случае массового отказа арендаторов от оплаты своих офисов и в случае расторжения договоров. А это произойдет только в связи с успешной реализацией пп.1 и 2 .
Это конец? Нет, это начало новой фазы рынка, в том числе расцвет проектов частичного редевелопмента офисной недвижимости и приспособления ее под другие нужды.
Офисы станут никому не нужны? Конечно же нет, сами знаете что пройдет, карантин отменят и офисы будут нужны, но уже, возможно, не совсем с прежней функцией и в прежних размерах. Всё-таки офисы станут более ориентированы на прием клиентов, «заточены» на продажи, возможно, они перестанут быть местом приложения труда бэк-офиса, бухгалтерии и т.д.
Возможен ли офисный ренессанс? Конечно, при определенных условиях вакансия может опять стать низкой, а офисы востребованным товаром у арендаторов и инвесторов.
Дисклеймер: если «офисный карантин» будет продолжаться пару недель-месяц, то ничего из вышеописанного не случится. Мнение, выражаемое в этом посте, принадлежит лично мне, я не считаю его истиной в последней инстанции, я излагаю лишь один из сценариев, но я совершенно не уверен, что этот сценарий реализуется.
А вообще технологии сделают неизбежным обвал рынка офисной недвижимости, я действительно так думаю. Вопрос лишь времени.
Не согласны со мной? Напишите почему!
Хотите прочесть мой прогноз по рынку жилой недвижимости Ставьте +
Поддерживаете мое мнение? Вас только перевели на удалёнку? Поделитесь впечатлениями. Работаете на удалёнке уже давно? Напишите, как оно Вам?