Сегодня мы поговорим строительстве производственных, промышленных и других объектов на землях, например, сельскохозяйственного использования.
Этот вопрос очень остро стоит, так как встречаются случаи в нашей практике, когда человек построив здание на землях не пригодных для строительства, перевод категории участка не осуществил.
Здесь нужно сказать, что порой перевод категории земельного участка из одной категории в другую занимает очень много времени, а иногда вообще не возможен.
Из практики можем сказать, что данная процедура может занимать до полугода, встречаются и такие случаи, когда прежде чем получится осуществить перевод категории земельного участка необходимо, например, провести работы по внесению изменений в генеральный план населенного пункта, поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, расположенные на нужных земельных участках и так далее.
Итак, перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ (Далее – Закон № 172-ФЗ) и допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Для того, чтобы инициировать перевод заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые уполномочены на рассмотрение такого ходатайства.
Пункт 2 статьи 2 Закона № 172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 №132-п определены требования к содержанию ходатайства и состава прилагаемых к нему документов:
- Документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт, Выписка из ЕГРИП и ЕГРЮЛ);
- Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить, выданная не более чем за 6 месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе;
- Согласие правообладателя земельного участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицом, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
- Заключение органа местного самоуправления о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРН;
- Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ;
- Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ;
- Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
- Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
- Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
- Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ;
- Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости;
- Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
- Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 Закон № 172-ФЗ).
Кроме этого, Закон № 172-ФЗ в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации , в другую категорию не допускается , за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
Для недопущения возможных причин для получения решения об отказе Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в переводе категории земель земельных участков может быть необходимо:
- осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости по Оренбургскому району Оренбургской области;
- провести работы по внесению изменений в Генеральный план – изменив черту населенного пункта, включив территорию земельных участков в состав границ населенного пункта и образовав новую функциональную зону – жилая зона.
Министерство природных ресурсов изучают все приложенные документы и в течение 60 дней и готовят соответствующее Распоряжение, после получения которого правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр.
Подводя итоги, можем сказать, что сначала необходимо осуществить все необходимые изменения, получить разрешения и только после этого начинать строительство, в целях эффективного распределения сил и средств.