С 02.01.2017 года единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)!
Поэтому при получении документов из регистрирующего органа – внимательно проверяйте правильность данных, указанных в выписке!
Что будет являться доказательством совершения сделки купли-продажи?
Если в договоре содержится условие о расчете до подписания договора, то доказательством оплаты по ДКП будет являться сам договор и прописанные условия получения денег по договору.
При передаче денег наличными — расписка.
Если стороны производили расчет по договору эскроу, через нотариальный депозит или аккредитив — банковские документы.
Зачем нужны доказательства оплаты?
Через некоторое время после сделки недобросовестный продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимости. И если у покупателя не будут сохранены документы по оплате, то доказать факт передачи денег будет трудно доказать.
Особенно стоит обратить внимание, если между сторонами заключен договор с условием о рассрочке. За каждый платеж необходимо брать расписку от продавца, либо сохранять платежные документы о переводе денежных средств. Вне зависимости от того, какие отношения сложились между сторонами сделки, следует сохранять все документы, подтверждающие оплату полной стоимости недвижимости.
В установленные договором сроки получаем квартиру по передаточному акту, если иное не указано в договоре купли продажи. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому , но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.
Если хочется, чтобы все было по закону, то в законе сказано, что продавец должен передать квартиру в разумные сроки. Сами сроки и их разумность нигде не оговариваются.
По умолчанию обычно подразумевается срок от 14 дней до месяца. Поэтому если вы покупатель, в договоре срок освобождения квартиры не указан, и после сделки прошло уже около двух недель, вы вполне можете поинтересоваться у продавца, когда он передаст вам ключи.
Если хочется большей определенности, то лучше прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей в договоре купли-продажи. Лучше всего сперва указать это в предварительном договоре, а затем перенести в основной.
Возможны несколько способов отсчета срока. Можно считать с даты подписания договора купли-продажи или с даты регистрации перехода права. Для продавца выгоднее всего отсчет согласованного срока с даты полной оплаты.
При сделках в цепочке сроки рассчитываются по всей цепочке, исходя из дат и условий каждой сделки. Если одна семья ждет разрешение органов опеки, а другой покупатель зависит от банка, то в это ожидание и зависимость попадают все участники цепочки.
Когда в договоре указан срок, это дает определенность покупателям и дисциплинирует продавцов.
Возможны несколько вариантов развития событий по получению ключей новыми хозяевами:
1. Ключи на сделке. Такая ситуация бывает при продаже квартир, в которых никто не живет. Стороны в один день подписывают договор, меняют деньги на ключи, сдают документы на регистрацию и больше по вопросам сделки не встречаются.
2. Освобождение и передача квартиры в срок, согласованный в договоре. Покупатель передает деньги и дает время продавцу на спокойный переезд. Коммунальные платежи за период проживания в такой ситуации оплачивает тот, кто фактически живет, - продавец, бывший собственник.
3. Альтернативная передача квартиры - когда сделка в цепочке. Все происходит так же, как и во втором случае, но сроки обычно дольше.
4. Судебный порядок. Когда прежние собственники не освобождают, либо в квартире изначально проживали граждане с вредными привычками и низкой социальной ответственностью, может потребоваться обращение в суд. Для начала можно попробовать воздействовать с помощью участкового уполномоченного полиции по району - на основании договора и выписки из ЕГРН. Если не поможет, то тогда только через суд.
Бывает, что даже добросовестные продавцы не могут освободить квартиру в указанный в договоре срок - болезнь, не успели сделать ремонт в новой квартире или другой форс-мажор. В такой ситуации имеет смысл договориться о сумме денежной компенсации за задержку либо просто пойти навстречу в зависимости от ситуации. Новые договоренности можно зафиксировать в письменной форме.
Необходимо помнить, что договор купли-продажи должен содержать все существенные условия, необходимые в соответствии с действующим законодательством:
• подробные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• стоимость имущества;
• паспортные данные сторон или реквизиты юридического лица;
• реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости;
• порядок и срок расчетов;
• лица, зарегистрированные в квартире, и лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее приобретения покупателем;
• необходимо предусмотреть гарантии продавца по отсутствию арестов, иных обременений и прав третьих лиц на квартиру;
• обязательства сторон по выполнению условий договора, срок их выполнения, последствия нарушения обязательств сторон.
Необходимо помнить и учитывать то, что периодически требования органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к наличию тех или иных сведений/пунктов в договоре, а также к их формулировкам меняются.
В связи с этим за составлением договора купли-продажи лучше обращаться в агентства недвижимости или специализированные юридические консультации».