Ознакомиться с другими темами можно в статье - Как купить квартиру без риелтора .
Какие документы необходимо подписать, готовим пакет для сдачи в Росреестр.
Документы для купли-продажи недвижимости — это целый пакет бумаг, которые нужны как для составления договора отчуждения и регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, так и для оценки рисков оспоримой сделки.
Хотите упростить жизнь? Обратитесь к специально обученным людям!
В идеальном варианте заказывайте проверку объекта и проведение сделки у специалистов, таким образов Вы избавите себя от лишних хождений и сэкономите нервы.
Имея документы по объекту, важно правильно провести их экспертизу, например, договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. А также данные о цене (см. статьи 555 и 317 ГК РФ) и обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.
Также исходя из имеющихся документов на недвижимость, Вы должны понимать, будет сделка проходить по обычной письменной форме или нотариально, нужна ли будет опека и какой перечень документов будет необходим. Как будет проходит расчет, какие нюансы передачи денег через банковскую ячейку или аккредитив, последний с точки зрения - «алиби добросовестного приобретателя» предпочтительней.
Как и где Вы будете подписывать Договор купли-продажи, в банке или где-то в другом месте, кто будет сдавать документы на регистрацию, в тот же день или у Вас есть запись на какое-то время.
Регистрировать можно через МФЦ, регистраторов (платно) или электронным способом (тоже платно), регистрация занимает: 3 дня нотариальная сделка, 5 дней ипотека и 7 раб. дней простая письменная, + 2/3 дня доставка документов до МФЦ). По окончании регистрации получаем документы, а продавец ещё и деньги.
После того, как покупатель с продавцом договорятся о заключении сделки в отношении недвижимого имущества, им предстоит подписать основной договор купли-продажи и сформировать пакет документов для сдачи в регистрирующий орган. Обеим сторонам необходимо будет предоставить определенный пакет документов. Какая-то часть из них обязательна с точки зрения закона, какая-то необязательна, но может понадобиться по требованию покупателя или продавца.
Учтите, что для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю и регистрации права собственности на Покупателя необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ всем заявителям (кто указан в договоре купли продажи) лично, либо представителям по Доверенности.
Для сдачи Вам потребуются следующие документы:
1 – Сделка по простой письменной форме:
- паспорта участников сделки (оригиналы);
- подписанный договор купли-продажи (договор подписываем в том количестве экземпляров, сколько участников сделки, плюс по одному экземпляру для регистрирующего органа, для банка в случае ипотеки, для опеки в случае использования мат. капитала);
- акт приема-передачи (если иное не прописано в договоре купли-продажи) и иные соглашения к Договору купли-продажи (если они есть);
2- Сделка с использованием ипотеки:
- кредитный договор (в том количестве экземпляров, сколько участников сделки, плюс по одному экземпляру для регистрирующего органа, для банка в случае ипотеки, для опеки в случае использования мат капитала)
- график платежей по кредитному договору;
3- Сделка с Использованием Материнского капитала:
- Договор купли-продажи с условиями о материнском капитале (договор подписываем в том количестве экземпляров, сколько участников сделки, плюс по одному экземпляру для регистрирующего органа, для банка в случае ипотеки, для опеки в случае использования мат. капитала);
- паспорт для участников старше 14 лет;
- свидетельство о рождении для несовершеннолетних детей;
4 – В дополнение к вышеуказанным документам прикладываем:
От продавца:
- Свидетельство о зарегистрированном праве (выдавалось регистрирующем органом до июля 2016 года) / Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности и отсутствия или наличия ограничений для продажи (обременений, арестов, ипотек)
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
- Справка об отсутствии коммунальных задолженностей, копия финансово-лицевого счета (выдается ЖЭУ).
- Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга/ бывшего супруга (супруги), если квартира приобреталась в период брака, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность.
От покупателя:
- Согласие супруга на покупку, если договор купли-продажи будет удостоверяться нотариусом, а так же согласие супруга на залог недвижимости, если она покупается за счет кредитных средств
- Сертификаты и свидетельства о выдаче субсидии, если будут применяться бюджетные деньги
- Кредитный договор, если оплата будет производиться за счет ипотечного кредита.
Дополнительно могут быть запрошены:
- Поэтажный план с экспликацией (выдает БТИ).
- Кадастровый паспорт (выдает БТИ), он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка
- Разрешение на продажу, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок (получается в органах опеки и попечительства).
- Справка об отсутствии психоневрологических заболеваний, наркологических зависимостей (если у покупателя возникают подозрения относительно состояния психического здоровья (вменяемого состояния) продавца);.
- Выписка из ЕГРН (содержит характеристики объекта, наличие/отсутствие ограничений/обременений на объекте, факт принадлежности ее продавцу и т.д.) на момент даты сделки;
- Письменные отказы всех участников долевой собственности от покупки отчуждаемой доли (при продаже доли).
- Разрешение органов опеки и попечительства — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи.
- Согласие залогодержателя на сделку — если квартира находится под залогом в банке.
- Согласие получателя ренты — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры.
Для анализа рисков оспоримости сделки необходимы правоустанавливающие документы, ведь только из этих документов ( договоры, акты, решения суда и др.) становится понятна картина предыдущей сделки. Также для понимания, сколько раз перепродавался объект недвижимости, то есть для получения истории сделок с ним, можно заказать выписку из ЕГРН о переходах права на объект недвижимости.
Например, использование бюджетных сертификатов «Молодая семья» или Материнского (семейного) капитала, применение которых в обязательном порядке требует выделение долей детям. Нередко родители уклоняются от этого и заводят своих Покупателей в оспоримую сделку.
Важно! Когда МСК применяется для погашения ипотечного кредита – эта информация нигде в документах для купли-продажи недвижимости не отображается, в том числе в правоустанавливающих документах. Однако обязанности родителей подкреплены обязательством, а Прокуратура не дремлет. Будьте бдительны! Иначе сделка будет признана незаконной.