Известно, что купленное в ипотеку жилье находится у банка в залоге до полного момента погашения задолженности. Значит, имеются ограничения: нельзя продавать недвижимость без согласия банка, передавать в дар, делать ремонт и перепланировку без согласования с кредитором. Нельзя делать все то, что может уменьшить рыночную стоимость жилья.
Так как есть ограничения, то появляются у заемщиков вопросы по поводу легальности сдачи жилья в аренду. Может ли банк запретить сдавать недвижимость? Есть ли тут какие-либо ограничения?
Что говорит закон
Если обратить внимание на ФЗ-102, то становится ясно, что недвижимый объект является собственностью человека после приобретения, даже если речь идет о кредите. Соответственно, закон не запрещает сдавать жилье в аренду, так как собственник имеет право своим имуществом распоряжаться по своему усмотрению. Это касается и права использования недвижимости для получения финансовой выгоды.
Но не нужно забывать, что при ипотеке есть и другая заинтересованная сторона – залогодержатель, т. е. банк. Поэтому собственник может использовать объект по своему усмотрению, но при этом, не нарушая интересы залогодержателя. Получается, чтобы не нарушать интересы всех сторон, закон позволяет решать вопрос сдачи жилья в аренду заемщику и банку самостоятельно. Т. е. возможность сдачи жилья заемщик должен согласовать со своим банком.
В большинстве случаев велосипед придумывать не надо, так как ответ на вопрос прописан в договоре кредитования. Возможны три варианта:
• В договоре отсутствуют какие-либо запреты по поводу сдачи залогового объекта в аренду.
• Заемщику разрешается сдавать жилье после согласования этого момента с банком. Это самый распространенный вариант.
• В договоре прописан прямой запрет на сдачу объекта в аренду. Редкий случай, но он есть. Если банк узнает, что недвижимость сдается, то могут быть штрафные санкции.
Полезно будет почитать: Получение кредитных каникул по ипотеке из-за коронавируса – миф или реальность?
Так можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду
Ответ прост: если запрета со стороны банка нет, то можно. Если же запрета нет, то фактически все равно можно, так как банк едва ли узнает об этом. Однако все равно остается риск, что кто-то «настучит», и кредитор обо всем узнает. Тогда возможны неприятности в виде санкций со стороны банка.
Но проблема в том, что доказать факт сдачи жилья в аренду сложно. Никакой банк не отправляет своих сотрудников по адресам заемщиков, чтобы те вынюхивали сей факт. Даже если недоброжелатель намеренно сообщит в банк, что гражданин Иванов И. сдает квартиру съемщикам, то кредитор вряд ли пойдет разбираться в данном вопросе, так как запрет на сдачу жилья, как правило, формальный.
Сегодня большинство квартир сдаются без заключения договора. Т. е. даже если сотрудник банка и нагрянет с проверкой, то доказать факт сдачи жилья ему будет крайне тяжело.
Больше нужно бояться попасться на неуплате налога. Дело в том, что доход от аренды должен облагаться налогом по закону. При этом регистрироваться в качестве ИП сегодня нужно не везде. Во многих регионах действует НПД – налог на профессиональную деятельность. Ставка по нему составляет 4%. И не требуются никакие отчетности, обязательные взносы в ПФР, сдачи деклараций и т. д.
Зачем сдавать ипотечное жилье в аренду
Иногда люди покупают недвижимость в целях инвестирования, либо на будущее, например, для детей. Проще говоря, они не собираются проживать в купленной недвижимости. Тогда есть смысл сдавать купленное в ипотеку жилье в аренду.
Все просто: за счет денег, получаемых от съемщиков, заемщик гасит кредит. Конечно, вряд ли ежемесячный платеж будет полностью перекрыт прибылью от аренды. Но на большую часть платежа вполне хватит. Это заметно разгружает заемщика, так как ему нужно ежемесячно гасить именно своими деньгами только часть платежа.
Также есть возможность получать налоговый вычет каждый год и направлять его на частичное досрочное погашение ипотеки. Так получится заметно сократить не только свои траты, но и общую итоговую переплату процентов.
Также читайте по этой же теме:
Спрос на ипотеки не только полностью восстановился, но еще и превысил показатели прошлого года
Как погасить ипотеку быстрее и где взять деньги?
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.