Как красиво!
Просто-таки почти готовый дом.
Вот дольщикам-то повезло.
Однако не спешите радоваться за это ЖК.
Нет не отделки помещений, не дверей, не остекления лоджий, нет наружных и внутренних сетей, нет благоустройства. Даже остекление фасада выполнено не полностью.
Это просто красивая пустая коробка
И это всего половина того, что должен сделать застройщик
Правда, срок сдачи дома такой ещё не близкий. 2-й квартал 2022 года.
Достаточный, чтобы закончить вовремя.
Ну а если посмотреть, когда началось строительство.
Здесь становится тревожнее.
Если за срок с декабря 2018 года по февраль 2021 года, то есть за 2 года и 3 месяца, застройщик выполнил только 50% работ, то где гарантия, что оставшиеся 50% он выполнит за 1 года и 3 месяца (февраль 2021 года – 2-й квартал 2022 года).
Таких гарантий никто не даст.
Можно ли ожидать срыва сроков сдачи?
Да запросто!
Что такое срыв сроков.
Это не только неприятности для дольщиков, но и нервотрёпка для застройщика. Эти дольщики, такие привередливые. Могут и в суд подать на неустойку. А так не хочется ничего отдавать из собранного. Есть о чем подумать.
Напряженная работа мысли выдаёт «на-гора» чудесные результаты.
Смотрите.
Согласно п.9.3 проектной декларации, общая площадь всех жилых помещений: 28 637,06 м2
Из них было продано без эскроу-счетов (заключены договора ДДУ), по состоянию на 05.03.2021 года, 18 670,29 м2, или 65%.
Общая цена заключённых, без использования механизмов эскроу-счетов, договоров 1,275 млрд руб.
Если застройщик будет продавать и оставшиеся квартиры по такой цене, он получит итоговую выручку в размере 1,962 млрд.руб.
Однако сметная стоимость строительства, согласно п.18.1 проектной декларации, 3,088 млрд.руб., то есть на 1,1 млрд.руб. больше.
В одной из своих статей, в аналогичной ситуации, я уже задавал вопрос, ну не идиот же застройщик, продавая квартиры дешевле сметной стоимости, то есть торгуя себе в убыток.
И ответил на этот вопрос. Конечно-же нет.
Застройщик «передаёт» квартиры (хотя конечно по договорам не «передаёт», а продаёт) связанным с ним компаниям.
Ну например, генподрядчику ООО «Лидер», в счёт расчёта за выполненные работы, который, согласно проектной декларации, входит в группу застройщика Лидер Групп, наряду с самим застройщиком ООО «Якорь».
Ну а тот, в свою очередь, продаёт их по рыночной цене.
Дольщики, покупающие квартиры, могут подумать, какая разница у кого покупать, напрямую у застройщика, или, например у подрядчика строительства.
А вот нет, разница есть и очень существенная.
Если вы покупаете по переуступке, то тот, у кого вы покупаете, является первым покупателем квартиры, а цена, за которую он купил квартиру у застройщика, является определяющей и для вас. Причём не зависимо от того, по какой цене вы приобрели эту квартиру по переуступке.
Напоминаю, подавляющая часть квартир приобретена по цене на 1/3 меньше сметной стоимости, то есть «задарма».
Если строительство закончится позже, и вы пожелаете получить неустойку. Что будет в этом случае?
Может быть, вы думаете, что неустойка рассчитывается от цены договора уступки. Нет. Это прямо противоречит ФЗ № 214, да и логике (так дольщики могли бы переуступать права своим родственникам по завышенной сумме и взыскивать неустойку в большем размере). Статья 6 ФЗ № 214 предусматривает, что неустойка рассчитывается от цены ДДУ, то есть от изначальной «дармовой» цены.
Более того, если вас не устроит, что ЖК строится очень долго, и вы захотите расторгнуть договор и получить назад свои деньги, то и в этом случае, вы сможете рассчитывать получить от застройщика только первоначальную «дармовую» стоимость.
Поэтому, заключая договор по переуступке в этом ЖК помните, что вы попадаете в кабалу к застройщику. Не расторгнуть договор (очень уж затратно для вас), не взыскать приемлемую неустойку.
Вот такая хитрая схема, которая пришла в голову застройщику. Деньги от продажи он получает в запланированном объёме, а отдавать, если что, ему почти ничего не нужно.
Ноу-хау.
P . S .
Однако не все так безнадёжно.
Застройщик, продав большую часть квартир по такой вот хитрой схеме, часть квартир, все же, продаёт с использованием механизма эскроу-счетов.
Согласно данным проектной декларации от 05.03.2021 года, застройщиком привлечено проектное финансирование со стороны филиала ПАО Сбербанк - Северо-западный Банк, на сумму 0,8 млрд.руб., и для этого использован механизм открытия дольщиками эскроу-счетов.
То есть оставшиеся 35% квартир застройщик будет реализовать с использованием механизма эскроу, а значит будет продавать по реальной, рыночной цене.
Это будет другая, более привилегированная категория дольщиков. У них проблем, описанных выше, не будет.
Этакая сегрегация на дольщиков первого и второго сорта.
Я бы посоветовал не покупать в этом ЖК квартиры по переуступке.
Понимая, с большой вероятностью, что дом будет сдан значительно позже, чем запланировано, я бы посоветовал покупать квартиры, только если они будут продаваться первым договором, а не по переуступке, и деньги будут размещаться на эскроу-счетах дольщиков.
Ну вот и все.
Самое интересное, что не только Лидер Групп помышляет такими закавыками.
И другой питерский застройщик смотрит туда же (См: " Мутные" схемы «Севан Санс». ЖК «Светлый мир. Станция Л».).
Не могу понять, это что неяркое солнце, или сплин от дождя так действует на мозги. Что за оригинальные схемы. У московских застройщиков я такого не встречал. Так что это исключительно питерское ноу-хау.
Хотите знать подробности по этому ЖК напишите мне в личку
Хотите знать информацию по любому другому ЖК напишите мне в личку, и вы узнаете:
Не разворовывает ли застройщик ваши деньги?
Получится ли взыскать с застройщика неустойку?
Можно ли покупать в этом ЖК квартиру по переуступке?
Я в Телеграм https://t.me/GKfobia
в ВКонтакте https://vk.com/publicgkfobia
в Яндекс Дзен https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728
в Фэйсбук https://www.facebook.com/groups/245799320500755