Основано на реальных событиях.
В качестве обеспечения по кредитам банки могут принимать залоги и поручительства, предоставленные не самим заемщиком, а другими компаниями (третьими лицами). Обеспечение, выданное по кредитам третьих лиц, не отражается на балансе поручителей и залогодателей, не влияет на стоимость их капитала в балансе и редко учитывается в процессе оценки стоимости бизнеса таких компании.
Эти обязательства вроде бы являются условными. Однако практика работы НАО "Евроэксперт" с дефолтными кредитами показывает, что условные обязательства могут безусловно разрушать стоимость бизнеса поручителя или залогодателя.
Рассмотрим пример
ЗАО "Недвижимость" владеет высококлассной коммерческой недвижимостью и сдает ее в аренду ООО "Заемщик". Результаты оценки скорректированной стоимости активов, обязательств и капитала компании до учета забалансовых счетов представлены в Таблице 1.
Согласно оборотно-сальдовым ведомостям по забалансовым счетам у ЗАО "Недвижимость" отражены забалансовые активы и обязательства:
Анализ забалансовых активов
По результатам анализа забалансовых активов ЗАО "Недвижимость" можно сделать вывод, что на дату анализа они не оказывают влияния на стоимость ее капитала по следующим причинам:
- В составе арендованных основных средств, отраженных на счете 001, учитываются права аренды на земельные участки. Стоимость этих прав была учтена в стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе компании в составе активов по 01 счету.
- Активы, отраженные по счету 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение", фактически не принадлежат компании.
- По счету 007 "Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов" отражена безнадежная задолженность. Она должна учитываться за балансом в течение пяти лет с момента списания.
- На забалансовом счете 010 отражена амортизация части объектов, входящих в состав основных средств. Она учтена в скорректированной стоимости недвижимого имущества ЗАО "Недвижимость".
- Основные средства, списанные на затраты, представляют малоценные быстроизнашиваемые активы в виде оргтехники, бытовой техники, инвентаря и прочего малоценного имущества.
- На забалансовом счете 015 отражены земельные участки, арендуемые ЗАО "Недвижимость" и переданные в субаренду. Скорректированная стоимость прав аренды на земельные участки учтена в скорректированной стоимости недвижимого имущества ЗАО "Недвижимость".
Анализ забалансовых обязательств
В составе забалансовых (условных) обязательств ЗАО "Недвижимость", не отраженных в показателях бухгалтерской отчетности, но раскрываемых в пояснениях к бухгалтерской отчетности (в соответствии с п.14 ПБУ 2/2010 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы"), отражены обязательства, выданные за третьих лиц.
Тут стоит обратить особое внимание, что обязательства выданы по кредитам ООО "Заемщик", которое, как мы помним, является единственным арендатором всей недвижимости ЗАО "Недвижимость". Для ООО "Заемщик" данная недвижимость является основным операционным активом.
Далее на схеме представлены взаимосвязи банка, ООО "Заемщик" и ЗАО "Недвижимость".
Сумма условных обязательств намного превышает величину годового операционного дохода и чистой прибыли, которую ООО "Заемщик" могло бы направить на погашение и обслуживание кредитов.
В соответствии со статьей 363 ГК РФ: "Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства".
То есть в случае несвоевременного выполнения заемщиком обязательств по выплате процентов и/или части долга, кредитор может предъявить поручителю - ЗАО "Недвижимость" - требование к погашению полной суммы долга.
ЗАО "Недвижимость" отвечает перед кредиторами по кредитам ООО "Заемщик" в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов.Согласно договорам залога, ЗАО "Недвижимость" отвечает в объеме стоимости предметов залога.
Продолжение - в следующей статье.