В 2020 г. первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Санкт-Петербурга отметился существенной положительной динамикой цен. Рост был обусловлен сложившимся дефицитом на фоне малого объема выхода новых проектов и возросшей покупательской активности за счет льготной ипотеки. Ниже приведены тенденции и индикаторы развития локального рынка по итогам 2020 г.:
- падение спроса. Число сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2020 г. составило 55,6 тыс. ед., что на 20% ниже значения за 2019 г.;
- снижение объема ликвидного предложения. На конец 2020 г. на локальном рынке нереализованными остаются 73,4 тыс. квартир, что на 7% ниже значения прошлого года. Данный объем, при неизменности активности спроса, можно распродать за 1,3 года – это свидетельствует о наличии дефицита;
- текущая средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке составляет 169,8 тыс. руб., показав за 2020 г. существенный рост на 25%. В абсолютном большинстве литеров, находящихся в продаже в течение года, цены были существенно повышены. Также в структуре предложения произошло смещение в сторону более дорогих классов;
- объем возводимого МЖС в г. Санкт-Петербурге составил 8,7 млн кв. м, что на 10% ниже значения конца 2019 г. Основная часть падения пришлась на стандарт-класс, площадь строительства которого сократилась на треть по итогам года;
- за минувший год предложение на локальном рынке пополнилось 2,6 млн кв. м. Падение относительно 2019 г. составило 39%. Сдерживающим девелоперскую активность фактором стало удорожание себестоимости строительства.
Прирост объема жилого фонда за последние несколько лет в Санкт-Петербурге не сопровождался должным развитием транспортной и социальной инфраструктуры. Из-за этого стало страдать качество жизни горожан, что потребовало вмешательства со стороны властей города. На период с 2020 по 2030 гг. установлены лимиты на объем ввода жилья. Чтобы остаться в рамках, застройщикам придется сократить девелоперскую активность уже в ближайший год.
Сложившийся дефицит предложения, который из-за ограничений по объему ввода будет нарастать в ближайшие 1-2 года, обеспечит благоприятные условия для роста цен. По оценкам MACON, в 2021 г. положительная динамика средней стоимости 1 кв. м составит 15-17%.
Установленные Администрацией города на ближайшие 10 лет предельные значения объема ввода окажут сдерживающий эффект на девелоперскую активность. С учетом текущего распределения объема строительства по сроку сдачи и действующих ограничений, в ближайшие 5 лет застройщики суммарно не станут выводить свыше 230-340 тыс. квартир, что соответствует среднему значению 47 тыс. квартир/год (против 64,5 тыс. кв./год в последние 5 лет). Поскольку застройщики будут вынуждены ограничить объемы строительства в ближайшие пару лет, дефицит усилится. Общее число сделок будет падать, при этом в структуре спроса произойдет вынужденное смещение в сторону более дорогих сегментов. Падение по итогам 2021–2023 гг. ожидается на уровне 5-8% в год.
Одновременно будет накапливаться объем отложенного спроса. Состояние дефицита является поводом для существенного повышения цен в ближайшем году. Рост средневзвешенной стоимости 1 кв. м по итогам 2021 г. в эконом-классе может составит 17%, комфорте– и бизнесе- — 15%. В элитном сегменте определяющее влияние будет иметь структурное изменение предложения ввиду сравнительно низкой емкости сегмента. Положение на рынке будет уравновешенно достигнутым высоким уровнем цен.
Анализ предложения
C конца 2016 г. объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Санкт-Петербурге характеризовался положительной динамикой и на конец 2019 г. достиг своей максимальной за ретропективу величины. В 2020 г. объем предложения, впервые за последние годы, снизился.
По состоянию на 4 квартал 2020 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 8,7 млн кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 1,6 кв. м - это оценивается как среднее значение.
По итогам 2020 г. объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Санкт-Петербурге сократился почти на 10%.
Основное снижение объема строительства в 2020 г. пришлось на стандарт-класс, динамика по итогам года составила -32%. Прослеживается тенденция ухода девелоперов из этого сегмента, что, вероятно, обусловлено низкой маржинальностью проектов этого сегмента (на фоне роста себестоимости строительства и стоимости земельных участков). Всего строится 28 комплексов эконом-класса.
В комфорт-классе в 2020 г. объем МЖС также показал снижение, но лишь на 9%. Доля сегмента сократилась, хотя осталась самой высокой. В стадии строительства на конец года находилось 92 комплекса. Фактор ограничения строительства администрацией города, безусловно, оказал влияние на поведение девелоперов в комфорт-классе. Но также снижение стало следствием охлаждения активности застройщиков после роста выхода новых проектов в 2019 г.
В бизнес-классе по итогам 2020 г. произошел рост объема МЖС на 29%. К концу года в строительстве находилось 42 комплекса. Но положительная динамика сопровождалась умеренным падением площади новых проектов, что говорит о затягивании сроков сдачи комплексов этого сегмента.
В сегменте элитного жилья с выходом проектов Familia и Grand View объем строительства вырос почти в 2 раза. На конец года в рамках сегмента возводятся 7 комплексов.
По итогам 2020 г. число девелоперских компаний, осуществляющих возведение многоквартирного жилья в Санкт-Петербурге, сократилось с 94 до 82 ед. Порядка 60% всех застройщиков — это компании, которые сейчас возводят по одному жилому комплексу, в сумме они формируют всего 10% возводимого МЖС. Основу рынка составляют 10 девелоперов (в активном портфеле некоторых из них находится более 10 проектов), на их долю суммарно приходится 65% текущего объема строительства и 77% новых проектов.
Ценовая ситуация
С 2015 г. среднерыночные цены характеризуются устойчивой положительной динамикой, которая в 2019-2020 гг. стала более выраженной. На сегодняшний день цены достигли своей максимальной за всю ретроспективу величины.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербурга демонстрирует устойчивый рост, начиная с 2015 г. За последний год показатель вырос на четверть или на 34,4 тыс. руб. — максимальный прирост за последние 10 лет. В том числе за первое полугодие средневзвешенная стоимость 1 кв. м выросла на 13,8 тыс. руб., за второе — на 20,6 тыс. руб.
В 90% литеров, которые были в продаже в течение всего года стоимость 1 кв. м увеличилась. Средняя величина прироста составила 28% или почти 40 тыс. руб./кв. м.
Рост средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС Санкт-Петербурга также происходит на фоне структурного изменения предложения. По мере того как девелоперская активность смещается в более качественные сегменты, средний уровень показывает рост. По объектам, продажи которых были открыты в течение 2020 г., средняя цена составляет 157,8 тыс. руб./кв. м, тогда как по литерам, продажи которых завершились — 133,7 тыс. руб.
Структура предложения в разрезе средней стоимости 1 кв. м по итогам года изменилась. Выросла доля дорогих предложений, тогда как число объектов с ценами ниже 100 тыс. руб./кв. м сократилось почти в 3 раза.
В стандарт-классе ключевым фактором роста средневзвешенной стоимости 1 кв. м стало сокращение объема предложения на фоне малого числа нового строительства. Во всех литерах, находящихся в продаже в течение года цены были повышены. В комфорт-классе застройщики активно повышали стоимость 1 кв. м в ответ на возросший спрос и при сложившемся дефиците. В бизнес-классе также произошел существенный рост цен. Дефицит в стандарте– и комфорте– привел к частичному перетеканию спроса в этот сегмент. При этом с рынка вымывались преимущественно наиболее дешевые предложения с ценой 1 кв. м до 180-200 тыс. руб.
Анализ спроса
По итогам 2020 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербурга составило 55,6 тыс. ед., что ниже значения прошлого года на 20%.
Отрицательная динамика стала следствием отсутствия достаточного объема предложения на рынке. Выход новых проектов в 2020 г. заметно замедлился, объем строительства сократился. При этом спрос по итогам 2020 г. увеличился.
Поддерживающим спрос фактором стало начало действия программы льготной ипотеки и связанные с ней социальные программы (повышение величины материнского капитала, введение мат. капитала за первого ребенка), снижение ставок по ипотеке вне программы субсидирования, а также введение налога на проценты по вкладам в банках и в целом снижение доходности по ним.
Главной причиной снижения числа сделок в стандарт-классе стал малый объем выхода новых проектов и образовавшийся уже к середине года дефицит. Во 2 половине года предложение несколько расширилось, но цены существенно выросли, ограничив объем платежеспособного спроса. По итогам года спрос в сегменте упал на треть. Часть покупателей переориентировалась на более дорогие сегменты.
В комфорт-классе произошло снижение спроса на 17% по итогам года. Ликвидного предложения здесь хватило на дольше, дефицит стал нарастать ближе к концу года, в т. ч. после того, как произошел приток покупателей из экономичного класса.
Положительным приростом числа сделок отметились бизнес– и элитный сегменты, чему главным образом поспособствовало увеличение объема новых проектов в них.
Несмотря на снижение совокупного числа сделок на рынке, по отдельным комплексам можно проследить существенную положительную динамику объема продаж. Обеспечил ее дефицит, в условиях которого объекты с достаточным объемом ликвидного предложения забрали на себя весь имеющийся спрос.
Число остатков на первичном рынке МЖС города сократилось на 7% за прошедший год. Произошло это на фоне малого числа новых проектов при сохранении платежеспособности спроса. В то же время коэффициент поглощения вырос, поскольку сужение предложения и рост цен ограничили число сделок на рынке (отрицательная динамика спроса оказалась сильнее отрицательной динамики остатков).
