В предыдущей статье мы рассказывали, что нужно в обязательном порядке прописать в предварительном договоре купли продажи, как правильно его составить, а также какую гарантию дает предварительный договор для покупателя недвижимости.
Важным условием любой сделки является безопасность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Любые условия и нюансы должны быть заранее зафиксированы в Предварительном, а после в основном договоре купли продажи.
Что нужно сделать, чтобы обеспечить безопасность для всех сторон? Обсудим нюансы расчетов и то, чем чревато пренебрежительное отношение к выбору порядка расчетов.
Варианты расчета с продавцом, что выбрать?
1) Полный расчет по договору купли – продажи после государственной регистрации перехода права собственности.
Данный вариант расчета является наиболее популярным и минимизирует риски для сторон сделки. И если одна сторона противится расчету в таком порядке, стоит задуматься о добросовестности намерений такой стороны. В случае, если продавец настойчиво предлагает произвести расчет в день подачи документов в росреестр, не стоит соглашаться на такие условия, поскольку росреестр может не зарегистрировать сделку. В таком случае покупатель останется и без денег, и без недвижимости.
Чтобы сделка стала надежной для обеих сторон, практикуются разные способы расчетов по договору купли продажи недвижимости:
-Вручение наличных из рук в руки.
-Открытие нотариального депозита.
-Аренда банковской ячейки.
-Открытие аккредитива и иные способы расчетов.
Оплата покупки наличными средствами .
Расчет по ДКП наличными возможен, когда между сторонами установились доверительные отношения. В данном случае средства могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом. Стороны договариваются о моменте расчета: либо при подписании договора купли-продажи, либо после регистрации перехода права собственности. Если стороны имеют семейные или дружественные отношения, такой вариант расчетов допустим. Но в других случаях не рекомендуется заключать сделки на честном слове. У данного способа расчетов самые большие риски. И покупатель, и продавец несут риск остаться без денег и недвижимости. Продавец может составить заведомо ничтожный договор, на основании которого регистрация невозможна. Сделка не пройдет, а продавец исчезнет с деньгами в неизвестном направлении. Когда стороны договорились передать деньги после регистрации права собственности, есть риск, что покупатель по каким-либо причинам не отдаст деньги продавцу. В таких случаях возможно взыскание средств в судебном порядке, но судебные тяжбы могут оказаться длительным и сложным процессом.
Нотариальный депозит .
С 1 января 2015 года появилась возможность расчетов по сделкам через нотариальный депозит. Покупатель переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После исполнения условий сделки нотариус переводит деньги продавцу. Либо продавец может получить деньги в кассе банка, где открыт счет на имя нотариуса. Для этого нужно в ДКП внести отдельное условие. При этом в договоре оговаривается момент, когда продавец может забрать деньги со счета, и когда покупатель вправе вернуть свои средства. Стоимость нотариальной услуги составляет 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 1 тысячи рублей.
Аренда банковской ячейки.
Возможность расчетов с использованием банковской ячейки предусмотрена статьей 922 ГК РФ. В этом случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривается срок, на который предоставляется ячейка, и условия доступа к ней. Покупатель в присутствии продавца вносит на хранение в ячейку денежные средства. Когда условия договора будут выполнены, продавец сможет открыть ячейку и забрать деньги. В свою очередь, банк проверит выполнение условий сделки. Например, продавец сможет открыть ячейку при предъявлении свидетельства или выписки, которые подтверждают переход права собственности. Стоимость аренды банковской ячейки складывается из выбранного тарифа, размера ячейки и сроков аренды.
Аккредитивная форма .
Расчеты по аккредитиву предусмотрены статьей 867 ГК РФ. Соблюдается следующий порядок действий:
- Стороны заключают договор.
- Покупатель открывает счет в банке и вносит стоимость по договору.
- Продавец представляет банку документы, которые доказывают выполнение условий сделки.
- Банк проверяет документы и переводит деньги продавцу.
Примерная стоимость услуг банка при аккредитивной форме расчетов составляет 2000 рублей. Но к этой стоимости могут добавиться комиссии банка при открытии счета, переводе средств или их обналичивание.
Договор счета эскроу предусмотрен статьей 860.7 ГК РФ. По такому договору в банке открывается счет эскроу, куда вносятся деньги. Банк блокирует средства и перечисляет их после передачи объекта недвижимости и при предъявлении правоустанавливающих документов. В данном случае владелец счета не имеет права распоряжаться средствами. Если сделка не состоялась, счет закрывается по истечению сроков и средства возвращаются покупателю.
К безопасным расчетам можно отнести все, кроме передачи наличными или банковского перевода. Расчеты через нотариальный депозит, аккредитив и эскроу считаются безопасными, потому что исключается возможность завладеть средствами в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности.
- При наличном расчете и недобросовестности одной из сторон сделки сохраняются высокие риски остаться без недвижимости и без денег. При банковском переводе остаются те же самые риски, но добавляются высокие комиссии за перевод средств, если счета у сторон открыты в разных банках.
- При аренде банковской ячейки сотрудники банка не несут ответственность за подлинность предоставляемых им документов. Оплата через нотариальный депозит остается безопасным расчетом, но услуги нотариуса считаются дорогими, а при отзыве лицензии банка нотариус ответственность нести не будет.
- При расчетах по аккредитиву и договору эскроу банки несут ответственность за ненадлежащее исполнение указаний клиентов. Такие расчеты используются в разных странах и считаются безопасными при заключении сделок даже между гражданами разных государств.