Обычно здесь присутствует фатализм. Человек рассуждает. Что я могу сделать. Если застройщик захочет повысить цены, он так и сделать, не спросив у меня.
Это так и не так одновременно.
Действительно, застройщик не спросит у вас, повышать ему цены или не повышать. Если все повышают, то и он повысит. Рынок есть рынок.
Но вот ведь какая штука. Здесь есть исключения. Могу сказать, что некоторые из застройщиков могут повысить цены, даже если другие этого не делают, или повысить, но повысить, гораздо больше других.
Это очень неприятно, и это очень ударяет по карману.
А ведь это можно было предотвратить. И оплатить метры заранее, до повышения.
У каких застройщиков цены могут расти выше рынка, или расти тогда, когда у всех расти не будут:
а). У застройщиков, у которых не хватает денег на достройку. Это может произойти, если часть денег дольщиков разворовали (не целевое использование), или просто неправильно посчитали экономику проекта (он оказался дороже, а продажные цены ниже расчётных).
В этом случае, застройщик не смотрит на рынок, не ориентируется на размер повышения цен у других застройщиков, он просто тупо повышает свои цены так, чтобы в результате полученных денег хватило на достройку. Поэтому цены могут так взлететь, что у вас глаза на лоб полезут, и вы подумаете, но не «с дубу же рухнул» застройщик.
К сожалению нет. Застройщик действует единственно доступным ему способом, потому что у него нет других вариантов.
А вот у вас были варианты. Например выяснить, относится ли ваш застройщик к описанному типу. А выяснив это, оплатить до повышения, а значит и сэкономить.
Посмотрите, как это происходит, прочитав статью
Повышение цены в ЖК "Баланс" в феврале 2021 года. (Нужно ли ожидать нового повышения цен).
б). У застройщиков, у которых слишком много денег.
Есть застройщики, у которых и своих денег предостаточно, и проектное финансирование на строительство дома получено в полном объёме. В результате денег даже больше, чем нужно для строительства.
В таком случае, застройщику в общем-то «фиолетово» до дольщиков.
В любой момент он может взвинтить цены выше рынка. При этом он рассуждает так, кто захочет, тот купит и по таким ценам, кто не захочет придёт позже и все равно купит по таким ценам, потому что других цен я предлагать не буду.
Как было бы полезно знать, что вы попали в лапы именно к такому «зажравшемуся» застройщику, и оплачивать скорее, пока его цены не рванули в космос.
Посмотрите в каких случаях это может произойти, прочитав статью
Квартиры в Москве больше не дорожают. Ждать ли падения цен на жилье? ЖК "Метрополия"
Как можно определить, что ваш застройщик относится либо к первому, либо ко второму типу, не будучи семи пядей во лбу.
Очень просто.
Первый вариант. «Нищий» застройщик:
1). Открываете последнюю проектную декларацию, размещённую либо на сайте застройщика, либо на ресурсе ЕИСЖС (набрав название вашего ЖК).
При этом на ресурсе ЕИСЖС на странице вашего дома находите раздел «Документы» и подраздел «Проектные декларации».
Открываете проектную декларацию.
2). Находите пункт №18, который озаглавлен
«18. О планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»
И смотрите, сколько стоит построить ваш дом.
3). Затем смотрите пункт №9.3
«9.3. О сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений».
Здесь вас должна интересовать цифра общей площади всех жилых помещений (квартир) в вашем доме. Выписываете ее себе на бумажку.
4). Перемещайтесь в пункт №19.7
«19.7. О количестве заключённых договоров»
Вы видите много, много разных подпунктов.
Вас должны интересовать ВСЕ подпункты 19.7.2.1.1. «Жилые помещения. Их три:
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён с использованием счетов эскроу;
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён с использованием иных способов обеспечения гражданской ответственности застройщика.
Просуммируйте все цифры, которые здесь будут.
Итоговая цифра, это общее количество метров, проданных застройщиком (на это количество м2 заключены договора ДДУ).
Запишите цифру себе на бумажку.
5). Теперь посмотрите подпункт №19.7.3.1.1. «Жилые помещения»
Здесь три показателя:
- Суммарная цена договоров, заключённых с использованием счетов эскроу.
- Суммарная цена договоров, заключённых при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд
- Суммарная цена договоров, заключённых с использованием иных способов обеспечения гражданской ответственности застройщика.
Просуммируйте все цифры, которые здесь увидите. Это, сколько денег может получить застройщик от заключённых договоров.
Запишите цифру на бумажку.
6). Теперь высчитайте элементарную пропорцию.
Разделите цифру денег, которые может получить застройщик (это п. 5 нашего описания) на общую площадь проданных метров (п. 4), и умножьте полученное значение, на общее количество метров (п. 3).
Вы получите приблизительную цифру денег, которую может собрать застройщик, продав все квартиры.
7). Сравните полученную цифру со сметной стоимостью строительства (п. 2).
Если застройщик из Москвы, продав все площади, получит процентов 35-50 маржи на жилье эконом, комфорт и бизнес-класса, из Петербурга и Подмосковья процентов 25-30, из регионов России процентов 10-15, то все нормально. Застройщик если и будет повышать цены, то как все на рынке. Тут уж вы ничего не сделает.
Но если цифры окажутся меньшими, и застройщик, продав все площади не сможет получить привычную для него маржу (экономика проекта не удачная), тут ждите неприятностей. Цены могут вырасти больше, чем на рынке. Насколько, зависит от аппетитов застройщика, и от бэкграунда строящегося ЖК. В популярном ЖК, которое ещё к тому же не превратилось в долгострой, цены могут вырасти очень значительно, по сравнению со среднерыночными.
И конечно же, если дом строится, но экономика его не очень хорошая для застройщика, быстрее покупайте квартиры, или оплачивайте неоплаченные метры, потому что цены могут вырасти неожиданно для вас, больно ударить по вам, и опустошить ваш кошелёк.
Второй вариант. «Богатый» застройщик:
1). Снова находите пункт №18 проектной декларации
«18. О планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»
И смотрите, сколько стоит построить ваш дом.
2). Находите пункт №19.6 «О целевом кредите (целевом займе). Смотрите взял ли застройщик кредит под строительство.
Здесь три раздела.
- Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора;
- Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату;
- Неиспользованный остаток по кредиту (займу) на указанную дату.
3). Теперь смотрите, насколько полученный кредит соответствует сметной стоимости строительства. Как правило соответствует (приблизительно равен).
Это означает, что застройщик имеет деньги на строительство в нужном объёме, так как он может воспользоваться кредитом и профинансировать строительство в полном объёме.
4). Дальше смотрите насколько уже выбран кредит.
Если неиспользованный остаток равен сумме кредита (то есть застройщик ещё даже не начал выбирать кредит), но при этом строительство идёт активно, значит он мало того, что располагает кредитными средствами в полном объёме для финансирования строительства, так он ещё и располагает собственными средствами. То-есть денег у него больше, чем нужно.
Это богатый застройщик, который может не ориентироваться на заключённые с дольщиками договора ДДУ и устанавливать любые цены.
Покупайте у такого застройщика квартиры быстрее, а то не известно, до каких размеров могут вырасти его хотелки. Ограничений, в виде слабых продаж из-за высоких цен, для него нет.
Вот, собственно, и все.
Разумеется, это утрированные кейсы. В действительности все обычно сложнее. И цифры не так очевидны.
Но и этих простых действий вам будет достаточно, чтобы понять, можно ли ожидать от вашего застройщика неприятностей, связанных с необычными (выше рыночных) скачками цен.
Это особенно актуально сегодня. Продажи квартир в новостройках вначале года сильно просели. Все ожидают падения цен.
Я думаю, падения не будет. Но не будет и значительного роста.
Но этот прогноз не относится к описанным выше двум категориям.
Если у всех застройщиков цены встанут, то у этих точно будут расти.
В следующий раз я расскажу, как разобраться, использует ли застройщик ваши деньги по назначению.
Хотите знать информацию по вашему ЖК?
Напишите мне в личку, и вы узнаете:
Не разворовывает ли застройщик ваши деньги?
Получится ли взыскать с застройщика неустойку?
Можно ли покупать в этом ЖК квартиру по переуступке?
Я в Телеграм https://t.me/GKfobia
в ВКонтакте https://vk.com/publicgkfobia
в Яндекс Дзен https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728
в Фэйсбук https://www.facebook.com/groups/245799320500755