В первой части мы рассмотрели способы расторжения обычного, всем знакомого ипотечного ДДУ. Процедура, надо заметить, не простая и без согласия Застройщика - невозможная.
А как же обстоит дело с расторжением ДДУ с эскроу?
При всей сложности оформления ДДУ с эскроу расторгнуть его гораздо проще, чем может показаться.
Напомню, счёт эскроу - это специальный счет дольщика (именно дольщика, а не застройщика, как многие полагают), на котором аккумулируются средства, вносимые в счёт оплаты цены ДДУ. Банк эскроу-агент перечисляет застройщику размещенные на эскроу счёте средства только после ввода жилого дома в эксплуатацию.
То есть, денег дольщика у застройщика нет – это ключевой момент!
Это означает, что застройщик при расторжении ДДУ никому ничего не возвращает (до раскрытия экроу, разумеется).
Деньги дольщику возвращает банк эскроу-агент, открывший дольщику эскроу счёт.
Пункт 8 ст. 15.5 ФЗ№ 214 «О долевом участии в строительстве…» предписывает, что при расторжении ДДУ банк эскроу-агент возвращает денежные средства дольщика на расчетный счёт, указанный в договоре эскроу, только после государственной регистрации расторжения ДДУ.
Но у нас ведь ипотека!!!
Да! А из части 1 настоящего опуса мы помним, что Росреестр отказывается расторгать ДДУ, пока не погашена запись об ипотеке.
Снова замкнутый круг?!
Нет!
Там, где Homo homini lupus est , там банк банку товарищ и друг….
Банк эскроу-агент может вернуть деньги дольщику и ДО регистрации!
Что для этого нужно?
1. Составляем и подписываем с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ (примерную форму можете найти в конце статьи);
2. От банка, в котором брали кредит, получаем согласие на расторжение ДДУ – это желательное требование, позволяющее избежать последующих трений с банком-кредитором;
3. Несём экземпляр подписанного но незарегистрированного еще соглашения о расторжении ДДУ и согласие банка-кредитора в банк эскроу-агент, где открывали счет эскроу. Ждем поступления средств.
А что происходит дальше?
4. Банк эскроу-агент запрашивает у застройщика подтверждение на возврат денежных средств;
5. Застройщик подтверждает факт подписания соглашения о расторжении ДДУ, а также необходимость возврата денежных средств дольщику заявлением по форме банка;
6. Банк эскроу-агент возвращает денежные средства со счета эскроу на счет, указанный дольщиком в договоре эскроу;
7. Дольщик возвращает банку-кредитору остаток суммы кредита, а банк-кредитор – погашает запись об ипотеке ДДУ в ЕГРН;
8. Дольщик совместно с застройщиком подаёт в Росреестр соглашение о расторжении ДДУ на регистрацию;
9. После регистрации расторжения ДДУ процедуру можно считать оконченной.
Здесь описана процедура, максимально удобная для дольщика.
Между тем практика показала, что после погашения кредита пыл и активность дольщика, направленные на расторжение ДДУ, заметно утихают. Поэтому я бы порекомендовал застройщику предусмотреть в соглашении о расторжении ДДУ условие о поэтапном возврате средств дольщику: сумму в размере долга по кредиту – до регистрации, остаток – после регистрации.
Надеюсь, статья была полезна.
Будут вопросы – обращайтесь.
Искренне Ваш,
Сидоренков Василий