Здравствуйте! Предлагаю рассмотреть ценовые факторы, от которых зависит цена жилой недвижимости. Исследователи Высшей школы экономики (Гончаров, Натхов, 2020) проанализировали выборку 32000 объявлений на Циан и делятся выводами, что действительно влияет на цену.
2 группы факторов, от которых зависит ценообразование в недвижимости
Первый тип – внутренние характеристики квартиры
- общая площадь;
- количество комнат;
- наличие современного ремонта
- и другие.
Второй тип – внешние факторы
- транспортная и социальная инфраструктуру;
- криминальная обстановка в районе;
- экологическая обстановка в районе.
Все эти факторы так или иначе определяют цену жилой недвижимости. Но которые из них действительно оказывают существенное влияние?
1 - Насколько сильно влияет удаленность от метро и от центра города на цену жилой недвижимости (Magnus, Peresetsky, 2010)
В модели Magnus, Peresetsky (2010), помимо внутренних факторов (площадь, количество комнат и т.д.), используются два внешних фактора: удаленность от метро и от центра города. Показано, что эти факторы имеют значимое влияние на цену жилья.
2 - Как влияет наличие хорошей школы на цену жилой недвижимости
Увеличение среднего балла ЕГЭ близлежащих школ увеличивает цену квартиры только для квартир со стоимостью выше медианной; на цену дешевых квартир этот показатель не оказывает статистически значимого влияния (Ожегов, Косолапов, Позолотина, 2017).
3 - Удаленность от метро делает НЕ снижает спрос на жилую недвижимость: хорошую квартиру всегда купят, даже если она будет немного дальше от метро, чем плохая рядом со станцией
В работе (Красильников, Щербакова, 2011) сделана попытка распространить модель (Magnus, Peresetsky, 2010) на другие города России: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург.
Авторы находят некоторые региональные особенности, одной из которых является низкая эластичность цены по расстоянию до метро в Екатеринбурге.
Эластичность - это величина, которая показывает относительное изменение спроса в зависимости от изменения удаленности от метро (в нашем примере).
4 - Хорошая транспортная развязка увеличивает цена на недвижимость
В статье (Сидоровых, 2015) исследуется вариация цен на квартиры в Перми в зависимости от транспортной доступности. Автор выявил, что число маршрутов в микрорайоне положительно влияет на цену квартиры.
5 - Новое исследование: какие ценовые предикторы влияют на стоимость жилой недвижимости в Москве?
Есть новое исследование, которые сделали Г. И. Гончаров и Т. В. Натхов (2020), в котором использовался текстуарный метод анализа объявлений о продаже на Циан.
Как авторы пишут в своей статье, они исследовали более 60000 объявлений, из которых более 30000 объявлений были в итоге отобраны как валидные для построения трех моделей.
Анализ моделей показывает весьма любопытные выводы, которые я и привожу ниже, опираясь на данное исследование.
1) Только старые станции метро положительно влияют на цену стоимости жилья
Авторы (Гончаров, Натхов, 2020) ожидали, что любая станция метро, находящаяся в пешей доступности, будет положительно влиять на цену квартиры. Выяснилось, что такое влияние оказывают только более старые линии, а новые оказывают негативное влияние.
2) Западные районы, подтверждая распространенное мнение, имеют наибольшие коэффициенты среди оставшихся районов.
Это может быть полезно в случае, если, например, у вас квартира в западном районе, то нет смысла инвестировать в ремонт.
3) Увеличение комнатности квартиры влияет на цену не так значительно (коэффициент = 0,1), чем, например, площадь кухни (коэффициент = 0,7)
4 - Расположение квартиры на 1-ом этаже сильнее. всех других ценовых предикторов снижает стоимость жилья (коэффициент по двум моделям из трех = 0,95-0,96)
Исследование: Гончаров Г.И., Натхов Т.В. Текстуальный анализ ценообразования на рынке московской жилой недвижимости. Экономический журнал ВШЭ. 2020; 24(1): 101–116.