История рынка недвижимости России - от рассвета, до заката

Всё когда-то заканчивается. Откройте же Ваши окна и сознание и Вы сможете почувствовать холодный ветер перемен.

Большинству стран мира с европейским населением и типом исторического развития, приходилось переживать периоды пикового роста населения, интенсивную индустриализацию и урбанизацию.

Но в последние десятилетия многие из этих стран уверенно катятся в обратном направлении, "под гору", находясь в процессе депопуляции, де-индустриализации и де-урбанизации.

Россия, в целом повторяя путь прочих европейских народов, всё-же проходила свой особый путь. Наша история развития городов и городского строительства сопровождалась несколькими макро-циклами со своими уникальными национальными и географическими особенностями. Именно социально-исторические процессы формировали долгосрочные циклы на рынке недвижимости России.

Начнём с истоков.

Первая фаза – формирование базы:

Ещё в до-революционной России, в условиях традиционного типа воспроизводства населения и преобладания сельского уклада, был сформирован базовый, можно сказать природный человеческий ресурс и топливо, необходимые для последующих процессов.

На этом этапе, индустриального массового домостроения ещё не существовало. Численность жителей России многократно превышала потребности в комфортабельном жилье и минимальной инфраструктуре.

Городские жители, составляли лишь малую долю от общего населения России, и проживали горожане в крайне стеснённых условиях. Владение недвижимостью было прерогативой исключительно избранных, сверх-богатых, элитных слоёв населения.

Вторая фаза – экспансия:

В процессе агрессивной индустриализации, вызванной историческим всплеском научно-технического прогресса и геополитической конкуренции, произошёл взрывной синхронный рост населения, роста городов и территорий с повышенной плотностью заселения.

В России этот процесс наблюдался на фоне событий Гражданской войны, двух Мировых войн, на Союзных стройках и мега-проектах типа коллективизации, освоения целины, БАМа, покорения Сибирских рек и т.д.

В соответствии с вызовами времени, в СССР сначала создали сеть трудовых лагерей, а позднее систему перераспределения кадров, которые выполняли роль инструментов территориальной экспансии и индустриализации.

Также, ещё при Сталине, стартовало массовое жилищное строительство, существенно реформированное и расширенное во времена Хрущёва и Брежнева.

Все эти процессы, представляли собой активную урбанизацию т.е. выезд сельского населения в города и смену традиционного уклада и типа воспроизводства. Для этого процесса понадобилось очень много человеческого «топлива», которое было заложено ещё на первой фазе, во времена дореволюционной России, в сельской местности традиционных регионов расселения России, Украины и Белоруссии как частей России.

В период расцвета СССР (с конца 70-х - до начала 80-х г.), империя пережила пик абсолютной численности русскоязычного населения, своеобразный бэби-бум (как называли похожий период в США и Европе), связанный с несколькими одновременно действующими факторами:

1. Существенное улучшение условий жизни и медицины
2. Сохранение доли традиционной сельской части населения с высокой рождаемостью, но с тенденцией на снижение
3. Период высокой рождаемости в первом поколении внутренних мигрантов из села в город
4. Длительный период повышенного спроса на трудовые ресурсы в связи с активной индустриализацией.

На этом этапе, активно развивалось массовое индустриальное жилищное строительство. К 1980-м годам, значительная часть населения СССР получила доступ к относительно комфортабельному городскому жилью и городской инфраструктуре. Но рост населения и интенсивность урбанизации, существенно опережали объёмы строительства - другими словами спрос всегда опережал предложение. Поэтому, данному периоду характерен перманентный дефицит жилой недвижимости в городах. Кроме того, особенности плановой экономики исключили здоровую рыночную конкуренцию в строительной отрасли.

Именно этим было обусловлено низкое качество строительства и переход на многоэтажное малогабаритное жильё.

Третья фаза – перераспределение:

Без углубления в причины, в 1990х произошла всем известная смена политической и экономической парадигмы России. Аналогично развалу Британской или Французкой империй - само-разрушилась русскоязычная империя СССР.

Но когда мы говорим о рынке недвижимости, необходимо понимать что даже без развала СССР и потери части национальной территории, факторы интенсивного роста русскоязычного населения к 90-м годам 20-го столетия, уже потеряли свой импульс и подходили к логическому завершению.

Причины демографического слома:

• Завершилась фаза промышленной индустриализации и произошло снижение спроса на трудовые и армейские ресурсы
• В основном, произошла смена традиционного типа воспроизводства, на современный тип с малой рождаемостью и естественной убылью населения (как и во всех странах с европейским населением и типом исторического развития)
• В городах произошла смена поколений и окончательное формирование малодетной городской традиции
• В России произошла существенная алкоголизация и укоренившаяся ранняя смертность мужского населения
• Произошло общее снижение рождаемости и доли сельского населения, в русскоязычных регионах,
• Циклическое снижение рождаемости, в следствие демографического провала Великой Отечественной Войны.

Таким образом, рост русскоязычного населения, к 90-м годам, прекращался в любом случае.

Резкое падение уровня жизни, разрушение экономических связей и уклада СССР, привели лишь к ускоренному падению рождаемости и численности русско-язычного населения.

Тем не менее, несмотря на изменившийся политико-экономический ландшафт, в наследство от периодов интенсивного роста остался определённый дефицит городского жилья. Например, в городах ещё сохранялись коммуналки, общежития семейного типа, по-комнатная аренда и т.д.

Так, к 1990 году обеспеченность населения России жильём была всего лишь -15,4м. на душу.

Кроме того, возникли и новые факторы влияния, обуславливающие рост численности населения центральных городов и рост рынка жилья России, который мы и наблюдали последние 20 лет.

Таким образом, современный рынок городской недвижимости в России (начиная с 2000 года), формировался и зависел от следующих основных факторов:

Факторы роста рынка недвижимости с 2000 - по 2020г.:

1. Дефицит городского жилья в центральных городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар и т.д.)
2. Массовая эммиграция русско-язычного населения из СНГ и национальных окраин, в центральные регионы и города России
3. Окончательный слом традиционного сельскохозяйственного уклада и финальная волна внутренней миграции из сельской местности в центральные города
4. Разрушение национальной промышленности и экономическое затухание малых и средних городов России, как следствие - внутренняя миграция в центральные агломерации
5. Централизация финансовых, бюджетных и товарных потоков в нескольких экономических центрах
6. Супер-цикл мировых цен на сырьё и расцвет сырьевой модели экономики России. Как следствие, повышение благосостояния и уровня потребление граждан России
7. Развитие нового для России, рынка жилищного кредитования (ипотеки) и инвестиционных сделок с недвижимостью
8. Капитализация и интенсивное развитие строительной отрасли России.

В результате влияния перечисленных факторов, все последние 20 лет цены на недвижимость практически беспрерывно подталкивались фундаментальными явлениями:

• ростом населения крупных городов,
• насыщением рынка и ликвидацией исторического дефицита жилья,
• повышением качества и объёма предложения до уровня существующего спроса,
• формированием залогового рынка и рынка капитала.

Финал рынка недвижимости и туманное будущее России

Впереди неизвестность и пустота.

С точки зрения философии, для сохранения душевного равновесия, мы должны смотреть правде в глаза и объективно оценивать положение в котором находимся, каким бы критическим оно не было.

Дело в том, что факторы формирующие предыдущую модель, объективно завершают своё действие.

Импульс расширения и активности на рынке недвижимости достиг своего апогея и неизбежно будет затухать, несмотря на все попытки удержания спроса в рамках существующей модели.

Причины разворота и долговременного падения спроса:

1. Рынок насыщен, в соотношении количества людей к количеству адресов т.е. физического дефицита жилья в России больше нет. В 2021году обеспеченность населения России жильём превышает -26м. на душу;
2. Массовая эмиграция в Россию русско-язычного населения из СНГ по большому счёту исчерпана;
3. Российское село окончательно подавлено и опустошено, массовый переезд в город больше невозможен;
4. В следствии нового витка развития реального производства и дефицита трудовых ресурсов - экономические различия между центральными городами и регионами сокращаются. Внутренняя миграция из регионов с столицу, также теряет импульс и сокращается;
5. Сырьевая модель экономики России прошла пиковый этап развития. Дальнейшее повышение благосостояния граждан, в условиях существующей модели, невозможно;
6. Кредитная ёмкость рынка, при существующей модели развития России, исчерпана;
7. Набирает обороты фаза долгосрочного естественного снижения численности населения России.

Кроме перечисленного, появились и новые факторы, которые обязательно окажут своё негативное влияние в будущем. В частности, это изменение менталитета и здорового сознания молодого поколения, на фоне губительной интернетизации населения, кардинального снижение активности, либидо и в следствии кардинального изменения потребительского поведения.

Таким образом, рынок недвижимости России стоит на пороге фатального разворота и долгосрочного падения спроса.