Привет-привет.
Интернет полон публикаций о том, что рынок недвижимости ждет обвал подобный тому, что произошел в США.
Часть людей с нетерпением ждёт момента, когда можно будет купить себе квартиру по старым ценам.
Тем самым ценам, которые ещё погода назад казались абсолютно нереальными, задранными до самых небес.
И, если Вам интересно узнать, когда именно это будет, устраивайтесь поудобнее, и поехали.
А начну я с того, что расскажу, чем ипотечный рынок в США отличается от ипотечного рынка России.
Во-первых, типом ценных бумаг, выпускаемых под обязательства заёмщиков.
В России оборачивается всего один вид, закладная.
И эта бумага обеспечена залогом реально существующей недвижимости, квартиры.
В США, кроме обеспеченных бумаг торгуются производные бумаги, деривативы.
А именно: опционы, варранты и фьючерсы.
Или ценные бумаги на ценные бумаги.
А в чем отличие? В том, что деривативы упрощают спекуляции на рынке ценных бумаг.
Стоимость закладных отражает стоимость реальной недвижимости, покупательской стоимости.
Напоминаю, что средняя стоимость недвижимости примерно равна 20-30 годам жизни двух платежеспособных созаемшиков с кредитным плечом на среднюю ипотечный ставку, подробнее смотрите видео:
Покупатели закладных приобретают квадратные метры, кирпичи.
А в Америке деревянный каркас, мембраны и утеплитель.
То, что у нас именуют говном и палками.
Повторюсь. Закладная обеспечена квадратными метрами жилья, совсем другое дело производные бумаги.
Деривативы обеспечены лишь человеческими страстями в стремлении быстро разбогатеть.
Как правило, это ставки на то, куда пойдут цены в будущем.
На цены закладных влияет лишь покупательская способность.
А оборот деривативов определяют игроки с крупными капиталами.
Спекуляции на деривативах вынуждают держателей закладных продавать их без объективных на то причин, вслед за настроениями, человеческими страстями, колебаниями рынка.
Таким образом, истинная причина обрушения ипотечного рынка в США - спекуляции с производными бумагами, у нас деривативы на закладные не ходят.
Второе отличие рынка в свободе оборачиваемости проблемной недвижимости.
В США после трёх месяцев просрочки очередных платежей заемщик оказывается на улице с аккуратными картонными коробками, детьми и домашними животными.
Залогодержатель становится собственником недвижимости, может сделать с ней все, что угодно.
У нас все вообще не так.
В соответствии с законом об ипотеке залогодержатель через три месяца имеет право только обратиться в суд.
Если заемщик будет сопротивляться выселению с помощью профильныхюристов, то сможет прожить и не платить по кредиту до трёх лет.
Подробнее о том, как это происходит у нас, смотрите здесь:
Российский покупатель закладной станет собственником очень и очень нескоро.
Фактически залогодержатель поиобретает не кирпичи, а право требования в суде.
А потому желающих покупать закладные очень и очень немного.
А раз нет достаточного числа покупателей и производных бумаг, то и разогнать или обрушить рынок недвижки спекуляциями на фондовом рынке практически невозможно.
И, наконец, третье.
В России закладные нельзя купить на фондовом рынке.
От слова совсем.
В России оборачиваются только пакеты закладных, и покупают их, по-сути только коллекторы.
Подытожу.
Если Вы откладываете покупку квартиры в надежде на то, что сможете взять ее после обвала рынка недвижимости.
Если Вы пристально следите за публикациями об ипотечном пузыре.
Изнываете в ожидании: ну когда же когда?
Отвечу очень коротко.
Никогда.
Даже в том случае если все заемщики перестанут платить по кредитам, вал проблемных квартир окажется на рынке лишь через год в лучшем случае.
И это возможно только в том случае, если рухнут застройщики.
А застройщики, в соответствии с 214 ФЗ, сегодня жестко связаны с банками.
А значит, должен рухнуть и банковский сектор.
А если это все же произойдет, не завидую никому из нас.
В этот момент люди будут искать не дешёвые квартиры, а соль, спички, сухие портянки, Беломор и маслины. Не турецкие и или итальянские, а патроны к калашу.
Не дай нам Бог дожить до этих времён.
До той поры пока не рухнет государство, этого не допустят.
Удачи Вам, доброго здоровья и приятных покупок.