Здравствуйте! Привожу 5 шагов при покупке квартиры, которые помогли мне при покупке недвижимости не остаться без денег.
Шаг 1 - Копим денежный запас на полгода (неприкосновенный запас = НЗ)
Этот шаг кажется странным многим: зачем копить НЗ? НЗ нужен всем, всегда, даже если у вас есть 5 купленных квартир без ипотеки.
Недвижимость - дело дорогое. Даже без ипотеки, надо быть готовым, что могут потребоваться вложения на первом этапе. Плюс любая сделка с недвижимостью - это затраты, комиссии агентам, застройщикам, нотариусу. Я считала несколько раз, сколько обходится купить или продать недвижимость, - это 120-140 тысяч рублей транзакционных издержек. И это еще без налога.
Большая часть квартир покупается в ипотеку, которую надо платить.
Ипотека - дело долгое. Сразу надо понимать, что гасить ипотеку важно ДОСРОЧНО в первые годы, когда самый большой процент переплаты. Даже если сегодня у вас есть работа, завтра - ее может не стать. А ипотека при этом - никуда не денется.
Вывод: как только задумались о покупке квартиры, то начинаем копить деньги.
Причем я советую копить ДВЕ суммы - НЗ и платежи по ипотеке на полгода вперед (на случай, если потеряете источник дохода на какое-то время - НЗ будет на жизнь, вторая сумма - на платежи).
В период накопления сумм важно вести учет личных финансов и забыть за отпуск в Испании.
Шаг 2 - Определяем цель покупки квартиры
Зачем квартира?
- 1 - Жилье для себя
- 2 - Квартира для сдачи в аренду
- 3 - Инвестиция в новостройку с целью перепродажи
- 4 - Сохранение денег (для тех, кто НЕ умеет копить)
Каждая из этих стратегий требует разной тактики.
Например, если вы ищете квартиру для проживания, то учитывайте район, количество друзей и родных поблизости, озеленение, наличие супермаркета и любимого спортзала неподалеку — одним словом, все, что вы любите делать в повседневной жизни должно быть в шаговой доступности от вашего нового жилья.
А вот если вы хотите "пристроить" лишние деньги, чтобы не потратить их, тогда мышление переключается на инвестиционное: теперь нужно думать, какая квартира пользуется спросом и как отличить ликвидное жилье от неликвидного.
Шаг 3 - Выбираем вариант квартиры в зависимости от цели
- Насколько качественным товаром является приобретаемая квартира.
- Насколько ликвиден объект недвижимости в этом районе.
- Насколько надежен застройщик.
- Срок строительства и получения ключей — не более двух лет.
Рентабельность инвестиций в новостройки сейчас низкая: 7-8% годовых приносит только бизнес-класс, но там и другой бюджет.
Шаг 4 - Определяем бюджет, который мы готовы потратить на покупку
Здесь нужен финансовый план на 5 лет вперед, особенно, если квартира покупается с ипотекой.
Спросите себя:
- чем я планирую заниматься эти годы? где работать? где брать деньги?
- сколько мне надо будет платить за квартиру в месяц, чтобы вносить досрочные платежи в первые годы?
- на сколько лет я покупаю эту квартиру? срок инвестирования?
- в какой момент я планирую расширяться?
Здесь надо подружиться с икселем и ипотечным калькулятором.
Шаг 5 - Собираем документы об официальном доходе
Этот шаг важен ипотечникам.
Важно осознать, что веером НЕЛЬЗЯ подаваться на одобрение ипотеки. Если отказали в одном банке, то, скорее всего, откажут и в другом. Опасность массовых рассылок заявлений на ипотеку в разные банки в том, что банки видят, где вам уже отказали.
Если отказал зеленый банк, то синий об этом будет знать.
С одобрением нужно быть аккуратным. Нужен ипотечный брокер. Если вам уже отказали в каком-то банке, НЕ надо отправлять документы во второй. Причин отказа банк нормально никогда не пояснит, что-то отпишет канцелярским языком. А вам что делать?
Надо искать брокера с налаженными связями в банках. Кто мог бы посмотреть вашу кредитную историю и насколько вы вообще одобряемы под желаемый объект.
Стандартный пакет документов на ипотеку
1) Паспорт — копии всех страниц, включая пустые
2) Свидетельство о браке, рождении детей
3) Если вы не женаты / не замужем, справка от нотариуса , что вы не состоите в официальном браке
4) СНИЛС
5) ИНН
6) Трудовая, копия трудовой, заверенная печатями
7) Справка с места работы (2-НДФЛ или по форме банка)
Справку по форме банка лучше попросить подготовить ипотечного специалиста, чтобы не наделать ошибок. Важный момент одобрения ипотеки - созвон с банком, важно пройти его интервью. Здесь тоже есть тонкости.
Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке
Недвижимость — поле непаханое, если вы ею никогда не занимались.
В идеале, нужно найти классного агента и выделить себе 2-3 месяца на проект покупки квартиры. И вот почему.
Основные неприятные сюрпризы, которые могут подстерегать после покупки новостройки
- выбрали плохого застройщика и купили долгострой;
- не знали про лучшие условия по ипотеке банков и вслепую взяли ипотеку в первом банке, где одобрили;
- оформили непогашаемую досрочно ипотеку и теперь должны платить платежи все 25 лет;
- купили уже купленную квартиру и выяснили это на этапе получения ключей - серая схема двойных продаж застройщика;
- купили квартиру по переуступке прав требования и в ДДУ начали всплывать неприятные условия, как например, отсутсвие условий санкций для застройщика в случае нарушения сроков;
- неправильно выбрали объект для инвестиций. он достроился и теперь вам его не продать;
- на этапе получения ключей от вас требуют подписание договора с управляющей компанией, с которой уже подписан договор на 6 месяцев от имени застройщика.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужен грамотный специалист по недвижимости и ипотечный брокер, на мой взгляд.
С другой стороны, рынок жилой недвижимости и новостроек сильно развился за последние 13 лет (после 2008 года с момента появления 214-ФЗ "О долевом строительстве"). Обмана встречается все меньше, дольщиков защищают все больше.
В целом, покупка квартиры, как и любая другая большая покупка - это вложение денег. Прежде чем покупать что-то крупное или вкладывать средства, надо убедиться в следующем:
✅ У вас НЕТ долгов и кредитов с высокой процентной ставкой.
✅ У вас ЕСТЬ финансовая подушка — неприкосновенный запас денег, который вы НЕ будете инвестировать.
✅ Вы готовы НЕ трогать вложенное хотя бы полгода, а лучше несколько лет.