Достаточно часто в работе управляющих организации возникают ситуации, когда необходимо срочно провести собрание собственников и продлить договор управления, чтобы ом не ушел по конкурсу. Как показывает практика, органы местного самоуправления очень быстро проводят конкурсы в отношении выгодных МКД. В результате возникают ситуации, когда и дом отголосован, и конкурс проведен. После чего в ГЖИ направляется два заявления о включении МКД в реестр лицензий: от выбранной управляющей компании и от победителя конкурса. В таких случаях прямая дорога в суд (оспаривать результаты конкурса).
В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания.
Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75). Согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как показывает судебная практика, у органа местного самоуправления отсутствуют основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2014 г. по делу № А56-50298/2013). При таких обстоятельствах суды признают незаконными действия органа местного самоуправления по проведению конкурса и отбору управляющей организации (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-13362/2014, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А79-4150/2013).
П ри этом, судебная практика говорит о том, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, и решение о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе домоуправляющей организации может быть принято не только собственниками, но и правообладателями жилых помещений (лицами, принявшими жилые помещения по актам приема-передачи) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014). Схожую позицию выразили Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 31.10.2016 по делу N А49-1329/2016 и Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 07.11.2016 по делу N А60-57452/2015 и Постановлении от 21.11.2016 по делу N А76-1708/2016.
Данная позиция подтверждается также Определением Верховного Суда РФ от 02.11.2020 N 306-ЭС20-17249 по делу N А57-5681/2019. По смыслу части 4 статьи 161 ЖК РФ, пункта 3 Правил N 75, необходимость проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом определяется отсутствием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения. Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль только в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
В силу пункта 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применения последствий недействительной сделки .
Напомним, что такие требования рассматриваются арбитражным судом в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика не только организатора торгов, но и их победителя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/10, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618).
Компания «Бурмистр.ру» 16 марта проведет вебинар «Договор управления 2021: учесть все неучтенное». Программа и заявка вот здесь .