Исторически сложилось, что в России недвижимость является основным объектом пассивного инвестирования.
Несмотря на постоянные бомбардировки рекламой рынка акций, до сих пор для многих слово инвестор означает инвестор в недвижимость.
И это не удивительно. Мы еще не успели привыкнуть к фондовому рынку и тем возможностям, которые он дает. Да и слишком много у нас было потрясений за последние 30 лет.
Сегодня попробуем сравнить российские акции и российскую же недвижимость. Борьба обещает быть нешуточной, так что запасаемся попкорном.
Для начала обсудим плюсы и минусы.
Минусы недвижимости
1. Высокая цена
Чтобы купить даже небольшую квартиру надо иметь много денег.
2. Сложно купить и продать
Для рынка недвижимости нормально покупать или продавать объект в течение полугода. Некоторые квартиры продаются буквально годами.
3. Надо заниматься, сдавать
Купить и забыть не получится. Придется как минимум платить коммунальные платежи, которые за много лет съедят ощутимый процент прибыли. Чтобы этого избежать, квартиру придется сдавать, а это уже не такой простой процесс.
4. Юридические риски
При прокупке особенно вторичной недвижимости существует масса юридических рисков. Об этом есть много статей в интернете. Вот например одна из них
Плюсы недвижимости
1. Сложно спекулировать
Недвижимость - это настоящее пассивное инвестирование. Из-за очень инертного и малоликвидного рынка мало кому в голову приходит заниматься спекуляциями (покупками и продажами для быстрой прибыли).
Сама пирода этого актива подразумевает долгосрочное вложение. Иначе расходы на сделку и налоги могут съесть всю прибыль.
Кстати именно поэтому все считают, что недвижимость всегда растет в цене!
2. Не страшен почти любой кризис
Недвижимости страшна пожалуй только ядерная война.
Как я уже говорил вначале, сейчас пишется много статей, призывающих инвестировать на фондовом рынке. Все они говорят, что через 20-30 лет можно стать очень богатым.
НО! Недвижимость - это по сути единственный актив, которым сегодня люди владеют в России 40 и более лет. Ни валюта ни тем более фондовый рынок не могут похвастаться такими выдающимися успехами. Недвижимость пережила все кризисы, начиная с развала Советского Союза в 1991 году. заканчивая совсем недавними событиями в 2020
Расскажите мне о разорившихся инвесторах в недвижимость ))) Если таковые и имеются, то их ничтожно мало. А вот игроки на фондовом рынке - ну вы и сами знаете.
3. Физический объект, можно пощупать
Тут, я думаю, все понятно
Рубли, доллары, акции Сбера и других компаний это просто бумага, которая сегодня стоит одно, а завтра совсем другое. А послезавтра страна может распасться и не будет никакого Сбера, а будет какой-нибудь Хрен-банк. Я научен на примере своих родителей и всей страны тому, что деньги это просто бумага, а квартиры построенные в СССР и сейчас стоят и денег стоят, хотя страны уже 30 лет нет.
Плюсы акций
1. Легко купить и продать
Сегодня завести брокерский счет может любой желающий, да еще и ИИС с налоговыми льготами. Покупать акции можно буквально сидя в маршрутке по дороге на работу.
2. Не нужно много денег, чтобы купить
Не нужно быть миллионером, чтобы покупать акции. Начинать можно буквально с 1 тысячи рублей.
3. Не требует много внимания, можно получать дивиденды, купить и забыть
Минусы акций
1. Колебания цены, легко уйти в спекуляции
В отличие от недвижимости, акции просто созданы для спекуляций. Цена может значительно меняться даже в течение дня, что делает очень соблазнительной игру на повышение или понижение.
Существует много иследований, что пассивное инвестирование обходит активное по доходности. Но это не интуитивно. Нам кажется, что чем больше действий мы совершаем, тем выше доход.
Никому не придет в голову продавать недвижимость через неделю после покупки. Потому что ты до этого полгода ее искал, потом еще месяц все проверял и проводил сделку.
2. Нужны знания и выдержка.
Вытекает из первого пункта.
3. Страшен кризис, цена может сильно падать
Это, пожалуй, главное отличие акций от недвижимости. В кризис акции скорее всего будут падать, а недвижимость наоборот расти. Поэтому очень велик соблазн продать с убытком стремительно обесценивающийся актив, чтобы сохранить хоть что-то.
А теперь перейдем к доходности
Сравнивать будем уже привычным методом, описанным здесь
В качестве индекса акций берем самый консервативный дивидендный индекс Мосбиржи - MCFTRN
Цены на жилую недвижимость берем с сайта Irn.ru. Цены московские без учета аренды и коммунальных платежей, только стоимость самой недвижимости. Стоит помнить, что в разных регионах недвижимость стоит по разному и растет по разному. В моем родном Воронеже например, динамика цен в целом совпадает с московской.
Посчитаем среднюю доходность недвижимости
Срок инвестирования | Средняя доходность в год
1 год - 8%
2 года - 8.63%
3 года - 7.72%
4 года - 7.79%
5 лет - 8.16%
6 лет - 7.58%
7 лет - 8.59%
8 лет - 9.05%
9 лет - 13.4%
10 лет - 12.95%
Средняя (медианная) доходность - 8.3%
Для рынка акций такая средняя доходность получилась 13.74%
Выводы
Да, стоит признать, что в среднем недвижимость проигрывает по доходности акциям. Однако проигрывает не сильно, а на промежутках в 7 лет и более у недвижимости есть хороший шанс выйграть!
Ипотека - не такое большое зло. Если она взята под процент меньше указанной выше доходности (8.3%), то на долгом сроке она может оказаться хотя бы безубыточной, а иногда даже в плюс выйти.