Здравствуйте, дорогие читатели!
Сегодня хочу дать ряд практических советов тем, кто подбирает себе квартиру для покупки в центре Петербурга. Сразу скажу, что в статье я рассматриваю только технические стороны покупки. Проверке документов и истории квартиры я посвящу отдельную статью.
Мой практический опыт работы в недвижимости уже более 16 лет, причем большую часть времени я проработала именно с квартирами Центра.
К Центру в Петербурге относят непосредственно Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы. Это самые старые исторически районы, где большая часть жилья является старым фондом, что таит в себе много технически неблагоприятных моментов.
Итак вот детали, на которые надо обратить пристальное внимание на стадии просмотров квартир:
1. Самым важным для вашего будущего комфорта является техническое состояние постройки.
Узнайте год постройки дома и обязательно уточните КАКИЕ В ДОМЕ ПЕРЕКРЫТИЯ. А также поинтересуйтесь был ли в доме КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ и если был, то когда.
Если делали капремонт и он был позднее 1970 года, то скорее всего в доме остался только исторический фасад и лестница. Всю «начинку» поменяли, заодно убрали конечно все печи, камины, лепнину и все, что радует глаз в старинных квартирах.
Обычно в результате такого ремонта из «барских» квартир получалось бюджетное жилье с маленькими комнатками и кухнями, но это вопросов ни у кого не вызывало, потому что такое жилье государство предоставляло бесплатно. Капремонту были подвержены все дома, построенные до 1916 года. Но в первую очередь его делали в домах с деревянными перекрытиями, которые были прогнившими и сохранить интерьеры не представлялось возможным. Поэтому по двутавровым балкам укладывали БПР ( беспустотные плиты перекрытий) толщиной 10-12 см.
К сожалению слышимость в таких домах такая, что на 4 этаже можно узнать, когда на 2 включили стиралку.
Если же капремонт был, но сохранены камины и лепнина, то скорей всего этот ремонт был выборочным, то есть не касался перекрытий. Такому ремонту подвергались дома с металлическими перекрытиями и деревянным наполнением до 1970 года. Целью таких ремонтов было не улучшение технического состояния здания, а снос старых печей и деление квартир на более мелкие с целью увеличения количества квартир. В общем это ремонт « не о чем».
Иногда частичным капремонтом на словах хозяева-продавцы могут называть банальные замены коммуникаций в доме.
Вы удивитесь, но в Петербурге ОЧЕНЬ МНОГО ДОМОВ БЕЗ КАПРЕМОНТА. Впрочем это не так и странно, учитывая количество домов-памятников в Центре. Это все бывшие доходные дома, и каждый домовладелец старался выделиться и показать свою состоятельность, заказав проект дома у знаменитого архитектора и рассчитывая впоследствии привлечь состоятельных арендаторов.
МОЙ СОВЕТ.
Можете спокойно выбирать дом постройки 1905-1916 годов с металлическими перекрытиями с деревянным наполнением. Это явно будет дом в стиле «Модерн». Строили в это время очень качественно. Таким домам сноса нет. Если будут сомнения- можете заказать справку о проценте износа дома в ПИБ ( проектно-инвентаризационное бюро), и удостовериться, что дом еще пару веков точно простоит.
Конечно надо обратить внимание еще на ряд моментов, о которых скажу ниже.
Если же вам понравилась квартира в старом доме с деревянными перекрытиями( «дерево по дереву»), знайте что вы сильно рискуете. Такой дом могут в любой момент объявить аварийным , и расселить. При этом правда вам предоставят квартиру аналогичного метража, но абсолютно не факт, что в Центре.
Поэтому купив чудесную квартиру в доме Екатерининских времен, вы рискуете через год переехать например в Шушары. Я уже не говорю о том, что ремонт в такой квартире надо делать очень аккуратно, чтобы не провалиться на голову нижним соседям.
2. Внимательно осмотрите квартиру на предмет наличия грибка и плесени. Увы, в Петербурге это очень распространенная проблема. Если вы увидите натяжные потолки в старинном доме, велика вероятность что они прячут плесень. Причем может быть даже черную, которая просто разъедает легкие. Не рискуйте! Плесень неискоренима. Как и грибок. Если они поселились на стенах, то спасти такую квартиру почти невозможно.
МОЙ СОВЕТ.
Обычно я делаю так. Когда мне надо узнать подробно о возможных проблемах дома, в котором мы нашли интересную квартиру, я покупаю большую шоколадку и иду в местный Жилкомсервис. Нахожу там техника, который занимается домом ( или управдома) , и узнаю у него как реально обстоят дела с зданием, двором и парадной. Как часто аварии, когда крышу меняли и т. д. Обычно шоколадки хватает)))
И обязательно узнайте у него про СОСТОЯНИЕ ПОДВАЛА.
3. Подвал надо выделить отдельным пунктом. От него бывает много проблем. Если он сырой, то комары круглый год обеспечены. Особенно на нижних этажах. Летом разводятся еще и кусачие мошки, которых не берет не один фумигатор. Если подвал более-менее, но его давно не чистили, то вас замучают черные канализационные мушки, а с июля до первых морозов во дворе неизменно появятся блохи.
4. Обязательно узнайте сколько в доме коммуналок. Если скажут, что все расселено- хорошо. НО! Пройдитесь по парадной пешком и посмотрите своими глазами на состояние дверей и количество звонков около них. Если звонков несколько , то это коммуналка. Это плохо. Особенно если хозяин-продавец вас обманул. Значит есть, что скрывать. О минусах коммунальных соседей не хочу повторяться. Я подробно писала об этом ЗДЕСЬ.
5. Обязательно узнайте СТАТУС ДОМА. Если это ДОМ-ПАМЯТНИК, то в ваш договор купли-продажи будут вписаны сохранные обязательства и в некоторых случаях вы даже получите опись охраняемых художественно-декоративных элементов. Что это значит для вас?
Надо понять, что покупаете вы квартиру, а камин, лепнина, старинные шпингалеты на окнах остаются в собственности государства. Вы просто этим пользуетесь и бережете. Ломать это вы не имеете права.
Если потолок с лепниной реставрировать дорого, то вы вынуждены будете жить либо с тем, что есть, либо сделать навесной потолок, сохранив под ним лепнину и детально сфотографировав весь процесс. Фотографии надо будет хранить и предоставить при вопросах в КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Кстати на сайте КГИОПа можно самостоятельно проверить статус дома в реестре домов- памятников.
Еще надо понимать, что согласовать любую перепланировку в квартире будет непросто. И уж категорически недопустимо вешать снаружи дома кондиционер. Причем не только на фасаде, но и во дворе.
Немного лучше, если статус дома- выявленный объект культурного наследия, но и в этом случае вы получите сохранные обязательства и обременение на квартиру.
Не хочу, чтобы у вас возникло ощущение безысходности, дорогие читатели! Поверьте, что это лишь детали, которые возможно вам и не встретятся. ВАША квартира всегда ждет ВАС! Вы найдете ее обязательно, не сомневайтесь! НО КТО ПРЕДУПРЕЖДЕН, ТОТ ЗАЩИЩЕН!
Конечно жить в старом Центре очень хочется, я прекрасно знаю . Это полностью меняет стиль жизни, погружая вас в историю и культурную жизнь Санкт- Петербурга. Но чтобы не было горьких разочарований, нужно понимать возможные слабые места такого жилья.
Желаю вам найти то, что ищите! Буду рада вашим комментариям и лайкам!
Подписывайтесь на мой канал, и я расскажу вам много полезного и интересного о Петербурге и его окрестностях.
