Всех моих читателей волнует вопрос: "а есть ли корреляции между ценой бетонометра и величиной арендных ставок?"
Давайте разбираться вместе. Я думаю, что за последние 20 лет у нас скопилось достаточно материала для анализа.
1. Период 2000-2008. - золотое десятилетие российской экономики. Экономический рост спровоцировал взлет цен на недвижимость и рост арендных ставок.
2. Период 2008-2010. - мировой финансовый кризис. Резкий обвал цен на недвижимость и обвал арендных ставок.
3. Период 2010-2014. - восстановления после кризиса. Рост цен на недвижимость и возвращение арендных ставок к докризисным уровням.
4. Период 2014-2018. - кризис вызванный крымским фактором. Сначала бешеный взлет цен на недвижимость и обвал арендных ставок, а затем затяжное падения цен на недвижимость и восстановление арендных ставок до докризисного уровня (рублях).
5. Период 2018-2020. - восстановление. Умеренный рост цен на недвижимость и быстрый рост арендных ставок.
6. Период 2020-... - пандемия коронавируса.
Какие закономерности мы можем увидеть?
1. Резкий обвал арендных ставок в первую острую фазу кризиса. Аренда валится даже если цены на квартиры на первичном и вторичном рынке обновляют рекорды.
2. Быстрое восстановление аренды к докризисным значениям. Даже несмотря лютый кризис. Рынок аренды всегда восстанавливается в течение 3 - 6 месяцев.
3. Арендные ставки имеют ярко выраженную цену отсечения ниже которой аренда не падает.
На первый взгляд никакой закономерности нет. Аренда может как расти так и падать независимо от ситуации с ценами на рынке купли продажи.
На самом деле аренду прогнозировать намного проще, чем цену на бетонометр. Почему ?
Потому что арендный рынок , это рынок совершенной конкуренции. В отличие от рынка купли - продажи, там нет крупных игроков и соответствующего лобби, которое может пробить себе преференции, чтобы под хлипкий фундамент государство поставило экономические костыли. Тут нет кукловодов.
Аренда проста. Есть цена отсечения в 30 тысяч рублей в месяц для средней однушки, есть ценовой потолок в 37 000 рублей для нее (2019 г.) Данные отсюда , отсюда и отсюда . Ниже собственники не сдают, выше люди платить не готовы.
Кстати по итогам года стоимость аренды московской однушки оказались всего на 0,5 процентов ниже рекордного 2019 г. и выше чем предрекордный 2018 г. Где там ваши апокалиптические прогнозы господин Маслов (автор канала Монстр Амадей) и прочие горлопаны и псевдоаналитики?
А все-таки может есть корреляция ? Да, есть. Если аренда подходит к цене отсечения, то арендодатели снимают квартиры с экспозиции. Ну и что?
А то, что налоги квартплата с каждым годом растут. Плюс , сдача квартиры это большой геморрой и существенные риски, которые уже не окупаются за такие деньги.
Это приводит к тому, что квартиры уходят из аренды на рынок купли/продажи. А поскольку дно аренды часто совпадает с пиком цен на квадратные метры, то количество желающих продать свой "арендный бизнес" по вкусным ценам увеличивается в разы. Кстати сейчас именно такой период.
Как видите, корреляция, хоть и очень отдаленная есть. Чем выше цена квадратного метра, тем больше квартир выходит из арендного пула на рынок купли- продажи, особенно если это совпадает с шоком в экономике и падением вредных ставок.
