Прошло чуть более года с того момента как государство скорректировало программу социальных льгот, связанных с рождением детей. Большинство таких решений прямо или косвенно связанно с рынком жилья. Посмотрим к каким структурным изменениям это привело.
Материнский капитал, программы льготной ипотеки, субсидии - все это призвано поддержать семьи с детьми. В теории данные программы должны привести к улучшению жилищных условий. Действительно семьи с детьми школьного возраста сегодня многочисленная группа и часто они живут в стеснённых условиях. Но на практике материнский капитал, субсидии и льготная ипотека работают на упрощение рынка. Многие семьи не улучшают свои жилищные условия, а покупают вторую квартиру на вырост для подрастающего ребенка.
В итоге "государственная поддержка" может привести не только к улучшению жилищных условий, но и к ухудшению в текущем моменте. Семья остается жить в компромиссных условиях, в тесной квартире, но уже обремененная ипотекой в строящемся доме на окраине города. И здесь можно перефразировать старый анекдот:
- Папа, папа, квартиры подорожали, но мы все равно взяли льготную ипотеку и купили студию, теперь мы будем жить лучше?
- Нет, сынок. Теперь ты будешь меньше есть. А вот через 10 лет мы отселим тебя в новое современное общежитие в районе Дурино.
В качестве примера изменения структуры предложения можно привести график по Екатеринбургу. Здесь после нескольких лет качественного развития, рынок вновь упрощается. Доля студий и 1-комнатных квартир вновь выросла до 50%. Спрос трансформировался, девелоперы подстраиваются под этот процесс и вновь закладывают в новые проекты большое число студий.
В отдельных городах доля малогабаритного жилья достигает ужасающих масштабов. В Санкт-Петербурге 1 комнатные квартиры занимают 65%, а в Ленинградской области - 75%. В Приморском крае доля таких квартир составляет 69% в общей структуре застройки.
Материнский капитал, льготные программы и субсидии оказывают более заметное влияние на региональные рынки жилья. Но процесс упрощения рынка на фоне стагнирующей экономики идет и в столице. По данным аналитического сервиса bnmap.pro за 2020 год средняя площадь квартир в предложении сократилась на 3,5% – с 66,7 до 64,7 кв. м. Стремление к более компактным квартирам - общая тенденция для всех рынков. Как все это увязать с трендом на удаленную работу? Загадка.
Конечно, материнский капитал и субсидии не являются единственной причиной гипертрофированного состояния рынка жилья. Но они активно поддерживают эти диспропорции. Недавно Эльвира Набиуллина в дискуссии о продлении льготной ипотеки высказалась в пользу ипотечных программ, развивающих рынок. Текущая программа субсидирования является пожарной мерой, принятой в кризисный период. Постановка вопроса правильная. Проблема только в том, что такой разворот рынка будет идти в разрез с политическими лозунгами и ориентирами национального проекта. Сегодня на повестке дня количество метров, а не их качество. Поэтому застройка окраин городов "маткапиталками" продолжится.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
03.03.2021
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости