Жилищным законодательством установлено «главенство» решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по любым вопросам, связанным с общем имуществом (далее – ОИ).
Уже много лет в нашей стране владельцы жилых и нежилых помещений разрешают вопросы о сдаче ОИ в аренду, его увеличения/уменьшения, о сроках его ремонта и иные.
Действующее (не признанное недействительным/незаконным) решение собственников является «зелёным светом» для исполнения обязанностей управляющих организаций в отношении ОИ.
Именно такое, имеющееся в распоряжении компании, решение, оформленное протоколом, послужило основанием для судебного спора, инициатором которого выступила управляющая организации с исконно русским названием ООО «Калинка» (далее – УО).
Государственная жилищная инспекция Ивановской области (далее – ГЖИ) обнаружила «плачевное» состояние ОИ в МКД, находящемся в управлении УО:
- следы протечек на стенах и потолках подъездов,
- растрескивание кровли над подъездами,
- местные разрушения отмостки,
- местами трещины в несущих стенах,
- неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада,
- выкрошился температурный шов в некоторых местах.
ГЖИ предписала устранить указанные огрехи в указанные сроки.
УО не согласилась с предписанием ГЖИ по выполнению мероприятий, не вошедших в перечень, предусмотренный Приложением к договору управления между УО и собственниками помещений спорного дома.
При этом факт выявленных повреждений УО не оспаривался, однако с возложением обязанности устранить указанные нарушения в установленный оспариваемым предписанием срок данный заявитель был не согласен, полагая, что основным способом установления и изменения перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией и сроков их выполнения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Поэтому и срок выполнения мероприятий должен быть идентичным с установленным владельцами помещений спорного МКД.
ГЖИ в ответ указала:
«…обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на ООО "Калинка" положениями действующего жилищного законодательства и условиями договора управления многоквартирным домом. Выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным, поскольку обеспечит соблюдение целей управления - обеспечение безопасности и благоприятного проживания граждан. Общество, как обслуживающая организация, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в оспариваемом предписании работы включены в Минимальный перечень № 290 и должны быть выполнены ООО "Калинка" независимо от решения собственников помещений многоквартирного дома и утвержденного плана работ…».
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23 сентября 2019 года по делу № А17-6953/2019 требование УО было оставлено без удовлетворения.
Поддержали суд все последующие инстанции, а ВС РФ отказал УО в пересмотре дела об отмене предписания, изложив в Определении от 01 октября 2020 года № 301-ЭС20-13447 следующее:
- согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;
- наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УО по содержанию ОИ МКД, поэтому их устранение входит в её обязанности;
- УО в данном случае выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме;
- исполнение работы по ремонту фасада МКД, крыши, отмостки и т.д. в соответствии с планом на 2019-2021 годы, непринятие своевременных мер по устранению повреждений ОИ способствует их развитию, создает угрозу разрушения, и, как следствие, угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу ;
- предписание направлено на устранение допущенных УО нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым и не противоречит положениям действующего законодательства.
Хотела ли УО отодвинуть сроки исполнения мероприятий либо действительно пошла в суд, считая себя правой в том, что решение общего собрания собственников главнее положений предписания ГЖИ, - нам неизвестно.
Однако в очередной раз суды всех инстанций сошлись в одном - текущие, неотложные, обязательные работы УК должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления или решении владельцев помещений дома.
Данный факт был отражен ещё в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 октября 2010 года №6464/10 и Определении Верховного суда РФ от 17 октября 2016 года № 301-КГ16-14454.
С момента Постановления ВАС прошло более 10 лет, управляющим организациям за это время «вручили» целый «букет» обязательных требований, включая Стандарт № 416 и Минимальный перечень № 290.
С позицией судов можно согласиться лишь в том, что УО должна оценивать перспективу – проводить регулярные осмотры общего имущества МКД, выступать инициатором общего собрания собственников (далее – ОСС) в случае необходимости разрешения вопросов о проведении текущего ремонта и т.п. И, действительно, если «кивать» то на отсутствие решения ОСС, то на его установленные сроки, цель управления МКД будет являться заведомо недостижимой.
В остальном позволю не согласиться: суды не дают оценку тому факту, что во время «рождения» Постановления ВАС № 6464/10 Стандарта № 416 и Перечня № 290 и в разработке не было. В настоящее время «текущие, неотложные и обязательные» работы – это не всё подряд. Тот же перечень № 290 не обязывает и не позволяет провести полноценный ремонт общего имущества в отсутствие решения ОСС.
На практике УО сталкиваются с тем, что в целях необходимости исполнения минимального Перечня № 290 проводят ОСС, на котором не набирается кворум. В отношении российских управляющих компаний так и длится правовое положение по терминологии русской поговорки «без вины виноватый». И, собственно, в чём, действительно, она виновата и что должна делать в сложившейся ситуации? Вопреки позиции Конституционного суда РФ и в целом положениям гражданского законодательства содержать чужое имущество за свой счёт? Или впоследствии в судах общей юрисдикции выбивать долг за проведенный ремонт с каждого собственника под прикрытием неосновательного обогащения? Перспектива не радужная…в особенности, если ГЖИ требует ремонта кровли, а собственник помещений в МКД выбрали ремонт фасада.
Учитывая вышеизложенное, УО проигнорировать решение ОСС о срок текущего ремонта не может. Причина достаточно банальна – если владельцы помещений в МКД утвердили в плане ремонт кровли на миллион, то кто должен заплатить его, пока на данном доме указанная сумма не набрана? При этом стоит отметить, что УО, рискнувшие во благо провести ремонт в отсутствие решения ОСС (или отклоняясь от формулировок решения) имеют наибольшую вероятность потерпеть в суде неудачу, не оставив себе шансов на возмещение своих расходов.
И в рассматриваемой ситуации думаю, что многолетние спецы ЖКХ, пожалуй, согласятся в одном: текущие и неотложные работы - это как раз те, что предусмотрены Перечнем № 290 и Правилами № 170, но с учётом компетенции ОСС. Решения судов на данном основании были бы справедливыми ко всем участникам жилищных правоотношений.
Компания «Бурмистр.ру» 16 марта 2021 года проведет вебинар по теме: «Договор управления 2021: учесть неучтенное». Программа и заявка здесь .