2020 год стал годом новостроек. Надо отдать должное Правительству, которое в пик карантина одобрило программу льготной ипотеки, в результате чего стоимость квартир на первичном рынке существенно подросла. За ней потянулись и цены на вторичку.
Ставка по льготной ипотеке сделала своё дело, и наши сограждане, не сомневаясь в правильности своего выбора, пошли к застройщикам покупать квартиры. Предлагаю порассуждать, насколько может быть оправдано такое поведение.
У квартиры в новостройке есть следующие преимущества:
1. Приобретается квартира в новом доме. Нет старых вонючих подъездов и бабушек-соседок на лавочке, которые всё про всех знают.
2. Цена может быть ниже, чем на вторичное жилье. Если брать на стадии строительства, то обойдется точно дешевле.
3. Ремонт можно сделать под себя.
4. Ипотека под 4-6% на первичку лучше, чем ипотека под 8% на вторичку.
5. Новые соседи. Люди в большинстве своем покупают жилье за свои деньги, что подразумевает меньшее количество неадекватных соседей. В новостройках не будет асоциальных личностей, которые живут в своих квартирах (полученных бесплатно) десятилетиями и медленно, но верно деградируют.
У большинства из тех, кто купил квартиру в новостройке, ипотека. А это достаточно хороший способ держать себя в тонусе и не деградировать.
Но у новостроек есть и недостатки. На мой взгляд, весьма существенные.
1. Надо ждать ключи и делать ремонт, который займет 3-6 месяцев. Зачастую это занимает очень продолжительное время и "съедает" плюсы от меньшей стоимости на этапе застройки.
2. Неразвитая социальная инфраструктура вокруг домов. В большинстве своем школы, детские сады, больницы находятся далеко или пока еще не находятся рядом (строятся, и занимать этот процесс может годы). Могут находится и рядом, но уже не бесплатно.
3. Также если вы покупаете квартиру на стадии строительства, то впоследствии будете весьма удивлены тому, насколько обещания застройщика отличаются от последующей реальности. По факту все получается просто хуже или гораздо хуже, чем в рекламных проспектах. В очень редких случаях получается так же, как обещал застройщик. Процент таких случаев стремится к нулю.
4. Невозможно оценить транспортную инфраструктуру. Если дома еще не заселены, то совершенно не ясно, как будут обстоять дела с парковками. Какие будут пробки на въезд и выезд из жилого комплекса в часы пик. Как добираться на общественном транспорте.
5. Поборы управляющей компании. Плата за коммунальные услуги может стать неприятным сюрпризом. Знаю места в Московской области, где коммуналка за однокомнатную квартиру почти 10 тысяч рублей.
6. Жизнь в ремонтах. Первые год-два звук перфоратора будет слышно в квартире постоянно. Лифт будет в защитном исполнении. По дому будут ходить строители-ремонтники неизвестных национальностей, слабо говорящие по-русски.
7. В первые несколько лет может проявиться брак в строительстве. И он может быть весьма критичен.
Как мы видим большинство недостатков первички лечатся временем.
В любом случае универсального рецепта не существует. При выборе квартиры следует изучать все варианты. У нас в стране достаточно много жилых комплексов, введенных в эксплуатацию 3-5 лет назад, где стоит куча пустующих квартир. По своей сути они ничем не отличаются от жилья, представленного на первичном рынке, но у них уже нет большинства недостатков, характерных для новостроек.
Поэтому я в первую очередь рассматриваю варианты покупки жилья в подобных жилых комплексах. Чего и вам желаю.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
Покупка квартиры в ипотеку и сдача её в аренду, как альтернатива пенсии от государства.
Если ипотека будет 2%, то цены на квартиры вырастут в два раза. Объясняю почему.
Как считать доходность при выборе квартиры как для инвестиций, так и для себя