Мы с вами живем в эпоху трансформации рынка недвижимости. Ставки по ипотеке, перевод строительства на проектное банковское финансирование, ситуация в экономике, сокращение вкладов и увеличение денег на счетах населения в банках, монополизация рынка новостроек небольшим количеством застройщиков – это основные факторы влияющие на рынок.
Относительно низкие ставки по ипотеке с господдержкой в сочетании с переводом строительной отрасли на проектное финансирование и уменьшение предложения новостроек, скачок курса доллара в начале 2020 года и низкие ставки по вкладам в рублях и валюте, все это вместе как динамитом взорвало цены на строящуюся недвижимость. Как же будет развиваться ситуация дальше?
Разберем некоторые факторы в перспективе ближайших месяцев.
Что будет с предложением на рынке?
Застройщики, которые остались на рынке, потихоньку адаптировались к новой схеме финансирования строительства. Научились получать от банков проектное финансирование и формировать ценообразование и маркетинговую стратегию в условиях банковского контроля.
По сути предложение в новостройках на старте продаж сейчас не имеет дисконта относительно цены готового жилья. Банки финансируют строительство, деньги дольщиков не нужны застройщику на старте продаж как было в прошлом.
Проекты, которые строились по старой схеме, уходят с рынка (в связи с уменьшением в них остатков квартир). Большая часть предложения, и практически все старты продаж на эскроу счетах и проектном финансировании.
В Санкт-Петербурге в конце 2020 года произошла волна выхода новых проектов и так же застройщики были активны на рынке земли, что позволяет ожидать продолжения этой тенденции в текущем году.
Большая часть нового предложения на сегодняшний день — это проекты в городе, комфорт плюс и бизнес класса. Застройщики в новой реальности сосредоточились на высоко маржинальном сегменте рынка.
Но господдержка ипотеки в нынешнем виде будет действовать до 1 июля 2021 года. Власти дают понять, что в таком виде как сейчас ее не продлят. Возможно продление в некоторых регионах и/или введение адресной поддержки определенным категориям граждан. Вероятно уменьшение спроса на недвижимость.
Я думаю, что именно с этим связаны сигналы о том, что есть заинтересованность застройщиков в новых проектах в ближайших пригородах в Ленинградской области. Есть информация о покупке крупными застройщиками участков земли под строительство в Янино, Девяткино, а также ожидаются крупные проекты на юге города, например, в Пушкинском районе Санкт-Петербурга и Ломоносовском районе Ленинградской области. Возвращение застройщиков в Лен. Область и пригороды Спб может стать трендом на ближайшие пару лет. Первоя ласточка, кстати, уже была в конце прошлого года, это мега проект от ГК ЦДС в Новосаратовке ЖК Город Первых.
Застройщики готовятся к работе в условиях уменьшения платежеспособного спроса. И предложение недорогого жилья за городом одно из решений для строительных компаний.
Что будет с ценами на квартиры?
Январь был провальным по продажам у застройщиков, есть предпосылки что и результаты февраля будут низкими.
Но я не жду снижения цен на новостройки Санкт-Петербурга. По нескольким причинам.
Во-первых, застройщики не нуждаются в больших продажах здесь и сейчас, деньги на стройку дают банки. На низких продажах застройщик может работать вплоть до окончания строительства дома. Это приведет со временем к тому, что на рынке будет большое предложение квартир от застройщика в новых построенных домах. То, чего ранее мы практически не видели на рынке.
Во-вторых, произошла монополизация рынка. Ограниченное количество строительных компаний, которые смогли получить финансирование от банков поделили рынок и работают примерно по одним и тем же принципам ценообразования. А в условиях ограниченного предложения уровень цен снижаться не может. Ну и на случай катастрофического снижения продаж застройщики стелют себе солому в виде запаса земельных участков с проектами застройки пригородах Спб и в Лен. Области. Если покупателю не по карману будет покупать город, то застройщики любезно предоставят возможность купить квартиру подальше, но подешевле.
Если и будут распродажи квартир в новостройках, то только при условии реально больших товарных остатков в готовых домах. Только в этом случае застройщики с банками пойдут на снижение цен, но это не перспектива ближайшего года. Большая часть домов на проектном финансировании сдаются с 22 года. Вот и посмотрим.
Что делать покупателю?
Что бы кто ни говорил, но новые проекты застройщиков в Санкт-Петербурге обладают множеством преимуществ относительно вторичного жилья. Даже в новых домах, сданных до 5 лет назад, качество проектов ниже. Это касается планировок, архитектурных решений, благоустройства территории и различных дополнительных опций для жильцов.
Поэтому покупателей квартиры для жизни со способом оплаты ипотека (помним про близкое окончание программы господдержки в нынешнем виде), я не стал бы отговаривать от покупки сегодня или завтра. При условии, конечно, трезвой оценки своих финансовых возможностей.
Советую правда обязательно посмотреть на рынок ПЕРЕУСТУПОК (квартиры в строящихся домах от физических лиц – дольщиков, по договору уступки прав). Исторически сейчас на такие квартиры максимальный дисконт. Рынок сложился сейчас так, что застройщики, обладая жирком набранным за 20-й год на рекордных продажах и высоких ценах, не склонны стимулировать продажи скидками и акциями. Застройщики готовы ждать продажи по установленному оверпрайсу, в том числе и после сдачи дома. Физические лица, продавцы переуступок, такой возможности не имеют. Многие из них покупали с целью инвестиции, им надо выходить из проектов и фиксировать прибыль, причем желательно до крайней даты получения ключей по договору долевого долевого участия. Что бы не оформлять собственность на себя (если интересно почему, напишите в комментариях и я отвечу).
Для тех, кому текущий прайс на квартиры как шлагбаум для покупки, два варианта: покупать старую вторичку или ждать выхода пригородных проектов. Я чувствую, что 21 год будет годом возвращения застройщиков в пригороды и область. Ждем и смотрим, что будет по ценам.