С некоторых пор в центре Петербурга появилось множество небольших студий по очень демократичным ценам. Иногда цены даже выгоднее, чем в новых домах на окраине.
С чем же это связано и почему такие студии на продажу практически всегда предлагаются только на 1-2 этажах старинных домов?
Всем, кто «прицелился» на такую квартиру, рекомендую серьезно подумать и очень внимательно подойти к покупке. Хочу поделиться с вами своими знаниями риелтора и предложить посмотреть на ситуацию со студиями в Центре «изнутри».
Начнем с того, что в историческом центре Петербурга даже однокомнатную квартиру небольшого метража найти очень непросто, студий же в Центре никогда в помине не было. Это связано с тем, что подавляющее большинство старинных домов в Центральном районе строились как доходные . То есть практически все квартиры в них сдавались в найм. Как правило, это были квартиры многокомнатные, с просторными комнатами и высокими потолками. Причем на низких этажах квартиры даже больше ценились, чем на верхних. Были конечно и более бюджетные варианты.
Иногда квартиры сдавались покомнатно, но это были именно комнаты с общей кухней и санузлом, а никак не студии. После революции большинство квартир в доходных домах стали коммунальными. К сожалению и по сей день таких квартир в Петербурге более 60 тысяч.
Откуда же берутся студии?
Все студии в Центре появляются ТОЛЬКО в результате перепланировок . Самыми популярными для таких действий являются 3-4 комнатные квартиры.«ДелЕнки»(«нарезки»), а именно так называют новоиспеченные клетушки-студии,- идея московских предпринимателей, перекочевавшая в Петербург не так давно.
Но идея рабочая, поэтому новые объекты появляются как грибы после дождя. Интерес к ним со стороны покупателей стабильно высок из-за соотношения цены и престижности местоположения, а также из-за непонимания реальных рисков при такой покупке.
Процесс приобретения такой студии выглядит обычно следующим образом.
Вы видите в интернете объявление с красивой картинкой и очень выгодной ценой.
« Ну и что, что первый этаж?- думаете Вы,- Зато у Летнего сада!»И набираете номер. Далее Вам объясняют, что студия пока только в процессе согласования перепланировки. Пока что это просто комната в коммунальной квартире, но если Вы согласитесь ее приобрести в ближайшее время, то получите через пару месяцев на выходе полноценную студию как на фотографии с документами государственного образца и со всеми вытекающими.
«Только думайте быстрее, потому что у нас тут очередь уже на этот адрес»-подогревают Вас.
И Вам еще больше хочется пополнить ряды счастливых обладателей собственного жилья в Центре города на Неве. Что же будет если Вы согласитесь? Есть несколько вариантов.
Вариант первый. С Вас возьмут залог и заключат договор о намерениях. В договоре очень обстоятельно будет прописано, что некая организация или частный предприниматель берет на себя обязательства по ремонту и перепланировке Вашей будущей квартиры в определенные сроки. Согласовываются цена и объем ремонта, а также предоплата на ремонт после покупки.
Процесс покупки квартиры будет коллективным. Таких же счастливцев как Вы, будет 3-4 человека. Каждый из вас купит долю в квартире, которая на момент покупки будет представлять комнату определенного метража. Покупателем самой крохотной комнаты выступит представитель предпринимателя или он сам. Все покупатели СТАНУТ СОСЕДЯМИ- СОСОБСТВЕННИКАМИ ОДНОЙ БОЛЬШОЙ КВАРТИРЫ, ТО ЕСТЬ СТАТУС ВАШЕГО ЖИЛЬЯ ОСТАНЕТСЯ НАВСЕГДА НЕИЗМЕННЫМ. И ЭТО БУДЕТ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. Собственно здесь и начинаются проблемы. И девять "жирных" минусов покупки студии...
1. По закону при продаже долевой собственности преимущественное право покупки имеет сособственник. Конечно в момент покупки квартиры все покупатели подписывают отказы от этого преимущественного права. И на сегодняшний день эти отказы бессрочные . Но включите логику .Почему многие банки при выдаче ипотеки на комнату требуют чтобы такой отказ был не старше 3-х месяцев? Это вполне логично. Сегодня человек дал отказ, но через месяц обстоятельства изменились и он пошел и отозвал отказ у нотариуса. Или подарил свою долю другому( например многодетной семье из Узбекистана). Или продал родственнику из ближнего зарубежья, который решил сдавать эту студию. Вариантов масса. Тогда при продаже Вашей студии, если она таковой станет, Вы будете снова вынуждены просить отказ у новых соседей, где бы они не находились.
2. Кстати насчет сдачи. Пр и сдаче в аренду долевой собственности необходимо согласие сособственников. Это правило выполняют не всегда, но от этого оно не теряет силу. Поэтому если Вы собираетесь просто инвестировать в такую студию, чтобы впоследствии сдавать ее посуточно, подумайте сто раз...
3. Ну а если покупаете не для инвестиций, а себе любимому для жизни и денег не хватает, то имейте ввиду, что ни один Банк не даст Вам ипотеку под такую покупку, потому что для Банка это рискованно, и будущая перепланировка не согласуется с их кредитным договором. Поэтому если не хватает денег, но есть другая недвижимость в собственности, то можно попробовать оформить ипотеку под залог имеющегося жилья или взять потребительский кредит под значительно более высокий процент, чем ипотека.
Но это только в случае, если Вы влюбились в будущую квартиру и хотите ее очень сильно .
Есть и другие слабые места в этой схеме. Весь интерес предпринимателя, затеявшего продажу в том, что вместо кухни , бывших общих санузлов и других МОП он получит дополнительную площадь к своей клетушке, построит из этого полноценную студию и продаст ее.
4. Причем не факт, что ему удастся согласовать эту перепланировку. На сегодняшний день перепланировки на первых этажах и над коммерческой недвижимостью согласовать можно, но подводных камней хватает. Я знаю многих рискованных покупателей таких студий, которые уже четвертый год ждут обещанного и теряют терпение. Они въехали в обещанную студию после перепланировки, но согласование «затянулось».
5. А ведь вся ответственность за не узаконенную перепланировку лежит на нынешних СОБСТВЕННИКАХ жилья.
6. Нужно ли говорить о том, что ремонт в студии Вам сделают самый простенький и дешевый. Предприниматель не будет озадачиваться дополнительной шумоизоляцией. Когда речь идет просто о получении прибыли, то о комфорте думать некогда.
7. Больше же всех не повезет тем, кто купит студию , переделанную из кухни. Ведь над ними по-прежнему останется кухня верхней квартиры. А это всегда риск протечек. Если это отдельная квартира, то еще ничего, а если там тоже коммуналка? Тогда протечки собственнику студии практически гарантированы.
Тут мы плавно приходим ко второму варианту покупки . Если Вы позвонили по объявлению, и Вам ответили, что да, действительно есть готовая квартира и ее можно посмотреть, то это скорей всего именно студия, получившаяся из бывшей кухни. Возможно конечно, что это перепродажа от собственника, купившего студию по верхней схеме, но чтобы не рисковать, попросите ситуационный ( поэтажный) план и посмотрите ЧТО над продаваемым объектом.
И обязательно обратите внимание на состояние двора и подвала. Если в парадной пахнет сыростью, а особенно есть грибок на стенах, если во дворе растет мох, то покупателю гарантированы комары, кусачие мошки и блохи круглый год. Если по двору ходят кошки, это еще один звоночек Вам. Значит наивные жители дома так пытаются извести крыс. Простите за прозу, но первые этажи в Петербурге очень часто потом преподносят покупателям такие сюрпризы.
И еще один слабый момент долевых квартир. Даже если произойдет чудо и перепланировка будет утверждена и студия узаконена, статус собственности останется долевым , так как невозможно отнести к кому-то например часть коридора бывшей коммуналки, по которому Вы заходите в свою студию. Поэтому вопрос оплаты коммунальных услуг будет всегда камнем преткновения, увы.
8. За воду и электричество, вы будете платить все вместе на один лицевой счет. И счетчики, поставленные в каждой студии, не опечатает ни одна официальная служба, то есть они будут очень условными. Опечатаны будут только ОБЩИЕ счетчики. Поэтому Вы вынужденно окажетесь зависимы от порядочности соседей. А если эти соседи будут меняться, Вы всегда будете чувствовать себя жителем коммунальной квартиры со своим санузлом.
9.Сейчас предприниматели научились делать деньги и на коммунальных платежах. Они берут на себя роль управляющей компании, точнее становятся посредниками между жильцами и коммунальными службами. В результате коммунальные платежи за студии вырастают в два раза и более в зависимости от аппетита управляющей компании.
Дорогие читатели! Надеюсь что мой рассказ был полезен для Вас. Я умышленно не делаю выводов, потому что выбор всегда за покупателем . Но , как говорится КТО ПРЕДУПРЕЖДЕН, ТОТ ЗАЩИЩЕН. Желаю вам принять правильное решение и радоваться надежной и выгодной покупке!
Буду рада вашим лайкам и комментариям! Подписывайтесь на мой канал, и я расскажу вам еще много интересного о вариантах жилья в Петербурге и Ленинградской области!
