Здравствуйте! Завершила сделку по переуступке прав и обязанностей три месяца назад, но до сих пор не понимаю, ПОЧЕМУ все вышло так сложно.
Я проанализировала весь процесс еще раз и вот, как уроки извлекла.
1 - Самое важно в переуступке - НАЙТИ покупателя
Не надо думать, как все пройдет, сколько будет стоить то и другое, какой налог, что можно купить после. Первоочередная задача, которую надо начинать решать, как можно раньше, - это ПРОДАВАТЬ.
Даже если есть агент, кто якобы продает квартиру, важно разместить объявление и самому - на Авито, Циан, в соцсетях, в ВК пабликах конкретного ЖК.
Я много времени потеряла, пока реально верила, что агент продает мою квартиру. Но когда спустя 2 месяца звонков НЕ было, я поняла, что пора брать дело в свои руки.
Процесс продажи - это не договор. Это поиск покупателя, переговоры с ним, договоренности о цене, залоге, процесса. Конечно, надо понимать это чуть выше среднего.
В любом случае, самое главное - НАЙТИ покупателя и договориться с ним о сделке.
2 - Агент на продажу переуступки НЕ нужен
Я заплатила комиссию агенту. За ЧТО - до сих пор не понимаю. Ну, официально - за сопровождение сделки. При том, что договор составлял нотариус, а согласовывал и проверял все действия - банк.
Банку - я тоже заплатила комиссию.
Зачем? Ну, потому что страшно самой. Страшно, что чего-то могу не знать. Страшно до тех пор, пока не поймешь, что НИКТО НИЧЕГО НЕ знает. У нас нас сделке было 3 агента!!! Один другому противоречил, постоянно разные вводные, постоянно кто-то что-то не понял, не так сделал.
Иногда мне казалось, что БЕЗ всех агентов было бы проще. И вообще они мешаются тут.
Да, основные выводы о работе с агентом я писала здесь. И я по-прежнему считаю, что продавать можно самому (максимум купить проект договора агентства и использовать агентство для передачи залога).
3 - Договор цессии надо согласовать с банком
Это надо держать в голове с самого начала.
Такое требуется не во всех банках!!! Например, в Сбер не требуется, а в Банке Санкт-Петербург - требуется.
В любом случае, пока вы это будете уточнять, пройдет месяц. Если договор не требует согласования и вас банк может сразу записать на сделку - отлично! Но лучше держать в уме худший сценарий, и как только на руках появляется проект договора цессии - лучше сразу его заслать в банк на согласование.
Я этот момент тоже упустила: в банке мне НЕ сказали сразу, что надо согласовать договор; ни один их ТРЕХ агентов даже не предположил, что может потребоваться согласование. Этот момент прояснился "в лоб", когда я записывалась на сделку в банке, и стало понятно, что требуется предварительное согласование договор цессии с банком.
Еще месяц нам согласовывали договор.
4 - Социальные сети - это сила
Ох, как жалею, что не освящала весь процесс сделки в Банке Санкт-Петербург с самого начала. Мы клеили сделку 3,5 месяца, теряли время на каждом шагу!
Потому что сделка переуступки нетипичная сделка для агентов, кто работает со вторичкой, например.
И вот, когда мое терпение уже было на пределе, я записала несколько сториз в инстаграм @funky_economics, где отметила аккаунт Банка Санкт-Петербург. Вскоре со мной в директ быстро вышел менеджер на связь и сказал, что постарается помочь.
И помог!
Последний этап регистрации договора в Росреестре завершили за неделю вместо месяца!!!
Вот думаю, почему я раньше не начала писать о беспределе, который творился?
Вывод: соцсети надо подключать сразу. Здесь можно анонсировать продажу, ход сделки, отмечать аккаунты банков, Росреестр. У всех сегодня есть аккаунт в инстаграм, и этим надо пользоваться!
5 - Начинать продавать за полгода до планируемой даты сделки
Переуступка с обременением - дело долгое. Дольше всего - найти покупателя.
Надо помнить, что в январе - сделок почти нет, ибо все еще на новогодних праздниках.
- Летом - сделок тоже нет никаких, ибо это НЕ сезон.
- Остается всего-ничего: февраль - май и сентябрь - декабрь.
Я повесила объявление в мае - завершила сделку в начале декабря. Вот вам и переуступка. За это время было 2 очень лояльных покупателя: первый отвалился, со вторым - состоялась продажа.
Мне было страшно, что уж тут. Как не бояться?
Страшно было ровно до тех пор, пока я не поняла, что все основные действия и решения в ходе сделки ПРИНИМАЮ Я и что лучше всех информирована о процессе ТОЖЕ Я, а не агент или сотрудники банка.
А какой опыт переуступок есть у вас? Планируете или уже продавали стройку?