Рекламные акции на жилую недвижимость, которая выражается в низкой цене за квадратные метры - не освобождают застройщика от ответственности за неисполнение своих обязательств. Покупатель имеет право требовать возмещения разницы между оплаченной и рыночной стоимостью и его желания нельзя расценивать как злоупотребление правом. Такова позиция Верховный суд РФ.
Ситуация, когда человек купил трехкомнатную квартиру и подсобное помещение по договору долевого строительства достаточно распространенная. Причём за жилые метры, он обычно платит полную стоимость, например 5 миллионов, а за подсобное помещение - всего 1 тысячу рублей. Нередко застройщик нарушает сроки сдачи квартиры, за что дольщики могут потребовать уплатить неустойку, а также компенсацию морального вреда и штраф.
В данном, рассматриваемом случае, заявленное подсобное помещение и вовсе не было построено. В результате заявитель отказался от договора и просил взыскать разницу между рыночной стоимостью жилого помещения не переданного ему помещения и уплаченной за него суммой. Застройщик добровольно вернул ему 1 тысячу рублей и уплатил проценты за четыре года с этой тысячи.
Покупатель не согласился, подал в суд, в первой инстанции иск был удовлетворен частично: с ответчика взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, моральная компенсация и штраф - всего около 20 тысяч рублей - а требования по подсобке суд отклонил. Областной и кассационный суд общей юрисдикции оставили решение без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с мнением коллег не согласилась. Она указала, что в случае расторжения договора долевого участия по вине застройщика, последний обязан не только возвратить полученные денежные средства с уплатой процентов, но и возместить убытки сверх этих сумм.
ГК предусматривает, что кредитор вправе потребовать возмещения убытков причём в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы или услуги (пункт 1 статьи 393 ГК).
«Удовлетворение требований, предусмотренных пунктами 1 и 2 данной статьи, не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежаще его исполнившую, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне (пункт 3)», - напоминает ВС.
Он также ссылается на разъяснения Пленума: «риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение» (постановление Пленума ВС от 24 марта 2016 года №7).
Таким образом, при ненадлежащем исполнении обязательств должником кредитор вправе потребовать от него убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы и услуги, резюмирует ВС.
При этом закон не обуславливает данное право кредитора тем, чтобы цена в прекращенном по вине должника договоре соответствовала рыночным ценам на момент его заключения, поясняет он.
«Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т.п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются».
В связи с чем ВС, в нашем рассматриваемом случае, определил отменить судебные акты Седьмого кассационного суда общей юрисдикции и Свердловского областного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Таким образом появился прецедент, когда инвестор может требовать от застройщика удовлетворения заявленных в рекламе требований, как недополученную прибыль.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о бесплатной юридической консультации по ссылке. Консультация бесплатная, так на нее жертвуют люди, у которых есть немного свободных средств.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь на канал и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.