Доля ипотечников в общей массе покупателей невероятно велика, особенно в сегменте недорогого жилья. Всего в 2020 году россияне набрали ипотек на 4,2 трлн рублей, это 1,7 млн жилищных кредитов. Конечно, тут ощутимо помогла льготная ипотека с господдержкой под 6,5%: по ней оформлялся каждый пятый кредит.
Но ипотека – это не только радость от обладания собственным жильем. Это еще и обязательства.
Помимо ежемесячного обслуживания кредита на владельца накладывается дополнительная ответственность, поэтому «свободно» продать ипотечную квартиру не получится. А обстоятельства иногда к этому вынуждают. Например, когда в семье рождается ребенок и надо расширять жилплощадь. Или возникают финансовые трудности, и единственным выходом становится продажа квартиры.
Как показала практика, за последние 5 лет с серьезными трудностями при продаже ипотечного жилья столкнулись почти 2/3 россиян (64%) – такой опрос провел Райффайзенбанк.
Как ни странно, самой большой проблемой стало не согласование условий продажи с банком, а нежелание покупателей связываться с залоговым жильем. Об этом заявили 47% опрошенных.
Люди боятся и не понимают, как в этом случае быть. А разбираться не хотят.
Им проще найти другой вариант, с которым не придется, как они считают, «заморачиваться». Хотя, по сути, ничего катастрофического в этом нет.
У 28% сделка «пробуксовывала», потому что покупатели не понимали, как ее правильно проводить. 22% респондентов испытали сложности из-за того, что ипотека у покупателя и продавца была выдана в разных кредитных организациях. И лишь 7% столкнулись с тем, что банк предложил невыгодные условия для продажи квартиры.
Любопытно, что на длительность проведения сделки почти не влияет тот факт, что квартира является ипотечной. Точнее, конкретные трудности из-за этого испытал лишь 1% опрошенных.
Без каких-либо задержек и проволочек продать свою залоговую квартиру смогли только 36% респондентов. И это при том, что в последнее время проводить подобные сделки стало гораздо легче.
Раньше ипотечнику нужно было полностью погасить кредит и снять обременение с жилплощади – лишь тогда ее можно было продать или подарить без оглядки на банк. Сегодня ипотеку выдают даже на покупку недвижимости, обремененной залогом сторонней кредитной организации.
На сегодняшний день есть 4 легальных способа продать ипотечную квартиру:
- досрочно погасить кредит;
- закрыть долг в процессе сделки;
- продать квартиру вместе с ипотекой;
- банк сам продает ипотечную квартиру.
В первом случае покупатель выплачивает продавцу задаток, который направляется на погашение ипотечного займа. После этого квартиру можно продать. От банка требуется разрешение на продажу залогового жилья и документ об оставшемся долге.
Сделка оформляется по ПДКП (предварительный договор купли-продажи), где первый платеж считается задатком. Он же выступает еще и в качестве обеспечения. Если продавец вдруг решит пойти на попятную, задаток он должен будет вернуть в двойном размере.
Для спокойствия обеих сторон первый платеж нужно отправить напрямую в банк и указать в нем реквизиты кредитного договора и данные о продавце.
Если ипотека закрывается прямо в ходе сделки, обязательно потребуется помощь банка. Продавцу выдают справку с указанием точной суммы долга. Покупатель направляет эту сумму через аккредитив или систему безопасных расчетов для банка и для продавца, после чего происходит оформление всех необходимых бумаг. Сделка регистрируется в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотекой – тоже вполне рабочий вариант. Самое главное – найти готового на такой шаг покупателя и согласовать подходящие для него условия по кредиту. Банки иногда даже идут навстречу своим клиентам и рефинансируют ипотеку.
При согласии всех сторон покупатель оформляет заявку в финансовой организации на обычную ипотеку, получает по ней одобрение, после чего делает выбор в пользу залогового объекта.
Если же квартиру продает банк, то это, как правило, проблема для заемщика. Ведь к данному способу прибегают в том случае, когда возникают проблемы с неплатежами. Лучше до этого не доводить.
И пара слов о выгоде.
Обычно подобные сделки не приносят продавцу особых дивидендов – если учесть все выплаченные проценты. Кроме того, если недвижимость находилась в собственности менее 3 или 5 лет (зависит от конкретного случая), придется еще и уплатить налог на доход от продажи (НДФЛ).
Покупатели же, напротив, чувствуют себя более защищенными, так как сделка проходит фактически под контролем банка. А значит, мошеннические схемы практически невозможны.