Многие факторы влияют на определение класса жилья, то есть, по сути, на уровень его комфорта и качества. Однако самое понятие «класс жилья» до сих пор довольно субъективно: застройщики обычно руководствуются личными представлениями, амбициями и степенью наглости. Именно поэтому один и тот же жилой комплекс разные эксперты могут отнести как к комфорт, так и к бизнес-классу.
Рассмотреть ситуацию с классами новостроек в Калининграде Застройщики39.рф попросили Олега Перевалова, управляющего партнера компании «Клипер Недвижимость». Такая классификация предполагает некоторую долю условности и региональную специфику. Тем не менее, она помогает очертить рамки, что есть что во время выбора квартиры в Калининграде.
Новостройки класса стандарт, он же эконом-класс
— «Стандарт» — это в первую очередь локация: такие ЖК находятся либо за городом, либо на выезде из города. Во вторую очередь это типовой проект, дома как под копирку. Набор квартир в таком доме тоже стандартный: пара однокомнатных, два-три вида двухкомнатных, бывают и трехкомнатные. У нас в Калининграде, кстати, все «стандарты» стремятся в класс «комфорт»! Что касается требований, то везде должны быть парковка и детская площадка.
Чтобы «стандарт» перешел в условный «стандарт+», его надо «подтянуть», сделать комфортнее. Например, улучшить внешность зданий за счет фасадов и окружения, входных зон и отделки. Все эти факторы сильно влияют на конкурентоспособность. Пример хорошего «стандарта» — ЖК «Атлант» и «Грюнштадт». Там небольшие квартиры, но удобные. Вокруг зданий расположены спортплощадки, проложены удобные дорожки. На «комфорт» не тянет, но среда помогает создать хорошее впечатление. Все объекты «КСК» — тоже пример хорошего образца этого класса.
Что в Калининграде подразумевается под новостройками класса «комфорт»
— В моем понимании, это локация ближе к центру с хорошим отношением к окружающему пространству, то есть, с достойной придомовой территорией. Хороший пример — ЖК «Цветной бульвар». Кроме того, важный фактор — метраж кухонь, он должен быть не менее 10-12 метров либо с возможностью расширения зоны кухни в примыкающую комнату. Еще среди факторов, которые определяют класс «комфорт»: качественная отделка подъездов, импортные лифты и газовые котлы, а также другое оборудование, наличие лоджий и балконов. Панорамное остекление — это тоже «комфорт», но не все застройщики его предоставляют.
Однокомнатная квартира в этом классе жилья, как правило, площадью от 42 до 55 квадратных метров. Важна эргономика, и обычно покупателям предлагается три-четыре вида планировки. Даже в однокомнатной квартире должны быть лоджия или балкон, хозяйственные помещения. В здании предполагается подземная парковка, потому что наличие наземной подразумевается по умолчанию. Но подчеркну, что грани между «комфортом» и «стандартом» все равно размыты. В Питере, например, «комфорт» — это наш «стандарт».
Есть ли бизнес-класс и элитные новостройки в Калининграде
— В московском понимании у нас его нет. А в калининградском понимании есть, но не в чистом, не в идеальном виде. Как правило, местный «бизнес» — это квартиры большего метража, чем обычно: например, односпальные квартиры (я намерено использую именно этот термин, подразумевая, что гостиная отделена от спальной комнаты) будут площадью от 50 до 70 метров. Большая гостиная, возможно, совмещенная с кухней, отдельная спальня, раздельный санузел, панорамные окна. Важна свободная планировка, потолки от 3 метров высотой. Обязательно должны быть общественные помещения в самом ЖК.
Кроме того, «бизнес» подразумевает наличие инфраструктурных решений, и региональные примеры не дотягивают по этому требованию до полноценного бизнес-класса. Среди достойных объектов — ЖК «Центр» и ЖК «Амалиенау-Хаус», но все равно стоит помнить, что «бизнес» в Калининграде — это всего один-два дома, небольшие по этажности. Пока что они не очень востребованы, риелторы не видят активности среди покупателей.
— Ни «элит», ни «премиум» у нас однозначно нет. «Элит» подразумевает отсутствие длящихся ремонтных работ, которые характерны для нераспроданных домов. Так происходит, например, в домах у Верхнего озера: здания ввели в эксплуатацию пять лет назад, но не распродали до сих пор. Кроме того, класс «элит» подразумевает особенный район и инфраструктуру, и Верхнее озеро тут, на мой взгляд, тоже не дотягивает. Я бы сказал, что в Калининграде есть дома с элементами «элит», но не более.