Иногда владельцы жилья отказываются возвращать залог, просят не указывать назначение платежа, требуют компенсировать «умершую от старости» технику, месяцами не подписывают договор. Если конфликт дойдет до суда, арендатор может потерять деньги.
Рассказываем, на какие уступки может пойти арендатор, а с какими требованиями владельца квартиры соглашаться нельзя.
Внимательно читайте договор
Для многих людей договор — это формальный документ, который ничего не значит. Однако некоторые пункты могут ввести вас в лишний расход, если владелец квартиры обратится в суд. Например, арендодатель включил в договор пункт о досрочном расторжении договора: «Арендатор обязан предупреждать арендодателя о выезде за 30 календарных дней. В противном случае арендодатель оставляет залог в качестве компенсации убытков».
В российском законодательстве нельзя нарушить пункт о досрочном расторжении только в отношении коммерческой недвижимости, а на аренду жилья закон не распространяется. Но суд может встать и на сторону владельца квартиры. Например, если посчитает, что арендатор добровольно согласился с условиями, а значит обязан их исполнить.
Чем меньше спорных и невыгодных условий в договоре — тем лучше для арендатора. Если есть возможность — покажите договор юристу, если нет — самостоятельно вникните в каждый пункт. Попросите владельца квартиры переписать условия, с которыми вы категорически несогласны, или внести в договор уточнения. Например, «Арендатор имеет право раньше срока расторгнуть договор, если докажет вынужденность преждевременного выезда». Вынужденный выезд может спровоцировать внезапная потеря работы жильца, болезнь или смерть близкого родственника — перечень допустимых причин согласуйте с владельцем квартиры.
Проверьте текущее состояние квартиры
Иногда владелец квартиры не перечисляет в договоре имеющуюся мебель и технику. Или перечисляет, но не указывает состояния вещей. Если в договоре нет списка ценного имущества или не указано, в каком состоянии оно находится — попросите владельца квартиры добавить этот пункт, либо сфотографируйте помещение в день заезда.
Например, в квартире «убитая» техника, попросите владельца прописать в договоре состояние вещей: «Стиральная машина 1998 года выпуска, на верхней панели многочисленные царапины и сколы». Вместо утомительного описания, можно сфотографировать текущее состояние квартиры и приложить фотографии к договору. Тогда у арендодателя не будет соблазна, оставить себе новую технику, которую вы купили вместо «убитой». А вы сможете потребовать компенсацию, так как новая вещь стоит дороже предыдущей.
Описание и фотографии пригодятся, если владелец квартиры попытается «повесить» на арендатора поломку вещей и причиненный ущерб. Например, шланг стиральной машины прорвало из-за естественного износа, а владелец квартиры пытается заставить вас оплатить ремонт соседям, которых вы невольно затопили.
Если пункт с перечислением имущества есть — прежде чем подписывать договор, убедитесь, что все исправно, а возраст и состояние мебели и техники хотя бы визуально соответствуют написанному.
Допустим, конфликт разгорелся, когда вы прожили в квартире какое-то время. Владелец квартиры грозит судом из-за обшарпанных стен, а у вас нет фотографий, доказывающих, что квартира была такой в день заселения. Попробуйте найти объявление, по которому вы сняли квартиру, — возможно, на них отразилось состояние жилья. Например, на Avito, старые объявления хранятся в архиве, а во « ВКонтакте » можно пролистать публикации на стене, посмотреть фотоальбом в профиле владельца квартиры. Это не самый надежный вариант, но лучше, чем ничего.
Проследите, чтобы арендодатель подписал договор
Не всегда арендодатель и арендатор встречаются лично: иногда хозяин жилья находится в другом городе, а квартиру сдает риелтор, родственник или съезжающий арендатор. В этом случае нужно добиться, чтобы договор подписал собственник помещения.
Пример: Девушка сняла квартиру через брата владельца квартиры. В день заезда девушка подписала договор и заказным письмом отправила документ хозяину. Однако подписанный экземпляр так и не получила. У квартирантки на руках осталась только расписка от родственника, что он получил деньги за первый месячный платеж. В случае спора девушке придется доказывать, что она действительно снимала эту квартиру.
Если сняли квартиру через посредника и не получили подписанный договор — регулярно напоминайте владельцу об этом: отправляйте сообщение по WhatsApp, смс или на адрес электронной почты. Если арендодатель игнорирует просьбы, собирайте другие доказательства аренды, например, документы об оплате.
Документируйте оплату
Подписанный двумя сторонами договор не единственное доказательство факта оплаты. Ее можно подтвердить чеками, выпиской по банковскому счету или распиской. Если оплачиваете аренду наличными — попросите расписку. Документ можно написать в свободной форме, главное, чтобы в нем были паспортные данные владельца и арендатора, сумма и адрес квартиры. Вы можете заранее заготовить шаблон документа, арендодателю останется его только подписать.
Если договорились с владельцем на безналичный расчет — всегда указывайте назначение платежа. Некоторые арендодатели просят не писать назначение платежа, чтобы не иметь проблем с налоговой. Но вам это невыгодно: в случае спорной ситуации придется доказывать, что оплачивали жилье, а не возвращали долг.
Сохраняйте переписку
В суде вещественные доказательства и документы значат больше, чем слова. Поэтому любые спорные моменты в общении с арендодателем лучше фиксировать. Если у вас появились претензии к владельцу квартиры — опишите их в мессенджере. А если собираетесь звонить — запишите разговор на диктофон.
Обязательно предупредите собеседника, что записываете разговор. В противном случае суд может не признать запись доказательством.
Сфотографируйте квартиру при выезде
Прежде чем выехать из квартиры, подготовьте акт приемки-передачи квартиры. В документе распишите, в каком состоянии оставляете жилье, и попросите владельца подписать акт. Если арендодатель отказывается подписать документ или не приехал, чтобы принять квартиру — снимите видео или сфотографируйте технику, мебель и общий вид. В спорной ситуации вы сможете доказать, что ничего не сломали и не испортили. Если в квартире есть повреждения, арендодатель может их устранить из денег залога.
Пример: В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и попросила квартиросъемщицу оставить ключ в почтовом ящике. Девушка согласилась, но перед уходом записала на телефон подробное видео каждого помещения: отдельно сняла комнату, кухню, балкон и ванную. Запись отправила хозяйке, чтобы зафиксировать, в каком состоянии оставляет жилье. Если кто-то воспользуется ключом из почтового ящика и украдет вещи из квартиры, хозяйка не сможет обвинить в этом бывшую квартиросъемщицу.
Попытайтесь мирно решить конфликт
Иногда арендодатель не хочет возвращать залог, придираясь к мелочам, например, к пятнам на мягкой мебели. Если считаете, что мебель можно почистить, а стоимость услуги ниже залога — взыскивать деньги придется через суд, а это долго и утомительно. Ответчик может подать апелляцию, и дело затянется на месяцы. Проще найти компромиссное решение. Например, предложите арендодателю оставить 30% залога или самостоятельно устраните повреждения.
Пример: Владелица квартиры недовольна волосами в ванной, собачьей шерстью на диване и грязными межплиточными швами. Арендатор нашел специалиста по клинингу, которая согласилась за 3500 ₽ привести квартиру в порядок. Владелица квартиры оплатила клининг из залога, а оставшуюся сумму вернула съезжающему арендатору.
Но не соглашайтесь на откровенно невыгодные для себя условия. Например, если вы понимаете, что оставленный залог намного превышает причиненный ущерб, а хозяин жилья несогласен возвращать разницу — выгоднее обратиться в суд. Тогда уже владельцу квартиры придется доказывать, что он действительно израсходовал на восстановление квартиры залоговые деньги.
Разговаривайте корректно
Помните, что владелец квартиры также может записать разговор или представить переписку в суд. Чем добросовестнее выглядит арендатор в глазах суда, тем лояльнее может быть решение по иску. И наоборот квартирант, угрожающий сжечь квартиру или избить владельца — вряд ли вызовет симпатию у судьи. Если не можете сдержать эмоции — лучше отложите беседу, или напишите сообщение вместо личного звонка.
