Начиналась история банально. У клиента появилось желание купить квартиру. Оказалось, знакомые продают свою, в которой живут с тех пор, как их знает покупатель. А это уже более десяти лет! И всё же "чужая душа - потёмки", поэтому Агент поручил нам проверку, явно не ожидая обнаружить тёмные пятна.
Действительно, текущие собственники очень положительные. Благонадёжность на высоте. Купили по нотариальному договору почти 20 лет назад. Продавцы там были взрослые, отец и сын. Они приватизировали квартиру как раз под продажу, за пару месяцев до сделки. Чтобы исключить риски по приватизации, смотрим архив домовой книги: чисто, по электронной выписке иных претендентов на приватизацию не было.
Однако, в том давнем ДКП (правоустанавливающие документы имеют значение для безопасности) фигурировала "член семьи собственников", за которой было предусмотрено сохранение права пользования до момента перехода собственности на новых владельцев. Смотрим по дополнительным источникам: видим, что женщина была прописана в квартире ещё с советских времён и жила в ней на момент приватизации. Однако, в ней не участвовала, и нет заявления об отказе в пользу родственников. Ещё глубже: незадолго до приватизации женщина поставлена на учёт в наркологический диспансер 17 города Москвы.
Развалить сделку?
Наложить вето? Любой профессиональный юрист даст рекомендацию отказаться от сделки до момента исключения претензий со стороны ущемлённого в правах "члена семьи собственников". При наличии учёта по наркологии не составит труда в суде восстановить срок для обжалования договора. Это существенный риск для последующих правообладателей.
Наша задача не "развалить" сделку, а найти юридические основания для её безопасного проведения и уверенного владения объектом. В подобной ситуации это возможно, если найти доказательства соблюдения жилищных прав отстранённой от приватизации больной женщины.
После продажи сын зарегистрирован по новому адресу, в области. Собственницей этой квартиры по договору купли-продажи стала его мать. Та сама, которая встала на учёт в наркологию, отстранённая от приватизации. Продажа спорной в Москве и покупка другой квартиры в области прошли с разницей в несколько дней. Судя по имущественному положению матери, иных источников средств для финансирования покупки квартиры не было. Таким образом, мы получаем фактическую компенсации неиспользованного права на приватизации: она не участвовала в приватизации, не получила долю в праве, но получила в собственность отдельную квартиру; площадь больше, рыночная стоимость выше - жилищное право не ущемлено.
После всех изысканий, мы дали уверенное положительное заключение на сделку. Кто-то скажет: можно было и не проверять! И будет прав, если он свято верит в проведение; в то, что судьба всегда даём нам именно то, что нужно...