В этой короткой статье я расскажу про особенности налогообложения при продаже недвижимости. Большинство людей покупают или продают квартиры лишь несколько раз в жизни, и не знают большинство нюансов, которые могут возникнуть.
В законодательство есть понятие "минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества". Он может быть 3 года или 5 лет. Если продавать квартиру после истечения этого срока, то налог взыскан не будет и подавать налоговую декларацию не придется.
Если продали раньше, чем прошел минимальный предельный срок, то возможно придется заплатить налог с продажи. Размер которого в большинстве случаев высчитывается просто. Надо взять сумму по которой недвижимость продаете и вычесть из неё сумму, затраченную на покупку, а также сумму процентов, выплаченных по ипотеке (если она была). С этой разницы и надо заплатить налог 13%.
Теперь объясняю на примере. Предположим, что в январе 2018 года была куплена в ипотеку квартира за 4 млн рублей. Ипотеку погасили за два года, но выплатили по ней 600 тыс рублей в виде процентов банку. Банк выдал соответствующие справки. В декабре 2020 эта квартира была продана за 5 млн рублей. Для расчета налога мы от 5 млн отнимаем 4 млн (стоимость квартиры) и 600 тыс (проценты по ипотеке). Получилось 400 000 рублей. Соответственно налог будет равен 13% от этой суммы или 52 000 рублей.
Есть второй способ. Он заключается в использовании имущественного налогового вычета, размер которого равен 1 млн рублей. Для этого от стоимости недвижимости вычитается не сумма по которой она приобретена, а просто 1 млн рублей.
Этот вычет хорош для дач или земельных участков. Предположим, что земельный участок был приобретен за 100 тыс в 2016 году, а в 2020 продан за 1,2 млн. В данном случае для расчета налога мы от 1,2 млн отнимаем 1 млн (налоговый вычет) и получаем 200 000 рублей. 13% от 200 000 - это 26 000 рублей налога, который придется заплатить.
Но есть такой нюанс как кадастровая стоимость. Её можно узнать в личном кабинете налогоплательщика. Для расчета налога вместо суммы, указанной в договоре, может быть взята величина, равная 70% от кадастровой стоимости недвижимости, в том случае если она больше цены продажи.
Предположим, что земельный участок мы продаем за 1,2 млн, а его кадастровая стоимость 2 млн. Соответственно, для расчета налога будет использована сумма 70% от 2 млн, что составляет 1,4 млн. К этой сумме мы применим имущественный вычет в 1 млн и получим 400 000 рублей, с которых мы уплатим 52 000 рублей налога.
Перед тем, как заплатить налог с продажи недвижимости, надо заполнить декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего после года. в котором состоялась сделка. Декларация заполняется элементарно через личный кабинет налогоплательщика.
При её заполнении надо приложить договор продажи недвижимости, а также документы, которые подтверждают затраты на её приобретение. В случае квартиры с ипотекой - это договор купли-продажи и справки от банка об уплаченных процентах.
Если планируете использовать имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей, то прикладываете только договор, по которому продавали недвижимость, а также указываете на то, что хотите воспользоваться вычетом.
Если цена продажи ниже цены покупки, а также ниже 70% от кадастровой стоимости, то декларацию заполнить придется, но платить налоги не придется.
После проверки декларации, налоговая начислит вам налог, который надо будет оплатить в срок до 15 июля.
На этом у меня всё. Если есть вопросы, то спрашивайте в комментариях.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
3 года или 5 лет. Сколько надо ждать, чтобы не платить налог с продажи квартиры
По мнению Минфина выплаченные банку проценты по ипотеке уменьшают размер налога при продаже квартиры
Налоговые вычеты. Что это такое, какие они бывают и сколько денег можно вернуть от государства.