Выбирая инвестиционную квартиру для того, чтобы сдавать её в аренду, важно понимать, что вряд ли арендаторы будут в ней долго жить. Под словом "долго" я понимаю период продолжительностью 3 года и более.
Арендатор, в большинстве своем, этот тот человек, который существует в режиме дом-работа-дом. А в выходные или в отпуск он уезжает из города на свою историческую родину или на отдых.
Поэтому в поисках необходимой локации можно не обращать внимание на такие "мелочи", как наличие необходимой социальной инфраструктуры, в том числе на детские сады, школы и поликлиники. Арендаторам, у которых детей нет (а их большинство), они не нужны.
Многие наши сограждане гонятся за так называемой "московской пропиской", которая подразумевает некие преференции и создает иллюзию социальной защищенности для её счастливых обладателей. Я знаю людей лет 30-40 лет, которые всерьез рассматривают покупку квартиры обязательно в Москве, а не в Московской области, только из-за того, что они хотят получать "московскую пенсию".
С точки зрения логики такое поведение объяснить я не многу. Но как раз из-за подобных людей квартиры в Москве стоят существенно дороже аналогов, расположенных в области.
Именно из-за этого и глупо с финансовой точки зрения рассматривать покупку квартиры в Москве для сдачи в аренду. Поскольку в цену жилья в столице заложены те факторы, которые для арендаторов очень мало значат.
Для среднестатистических арендаторов важно следующее:
- Транспортная доступность. Не близость к Садовому кольцу (если речь про Москву), а близость к месту работы. Для человека много значит, когда его "жизненный цикл" дом-работа-дом не отнимает много времени. Если в шаговой доступности от квартиры расположены деловые центры, ВУЗы, крупные предприятия, то это существенный плюс.
- Чистый и приятный подъезд и сам дом в целом. Люди не готовы снимать квартиру в доме, где стоит вонь в подъезде.
- Наличие свободных парковок во дворе. Либо выделенного парковочного места.
- Тишина и спокойствие. Хорошо, когда в квартиру не попадают посторонние звуки. Не важно откуда. С улицы или от шумных соседей.
- Хороший стильный ремонт. Люди, которые достаточно зарабатывают, готовы платить больше среднего за комфортные условия проживания. Им не нужна просто квартира для ночевки, им нужно приятное жилье, в котором комфортно жить и физически и эстетически. И за это они готовы доплачивать выше среднего ценника по району. Да и люди, ценящие свой комфорт и достигшие определенных финансовых заработков, как правило, более бережно относятся к своему (вашему) жилью и знают цену деньгам и порядочным финансовым взаимоотношениям. Соответственно и проблем с ними почти не будет.
В Московской области в шаговой доступности от станций МЦД варианты жилья, которые соответствуют основным потребностям арендаторов, будут стоить на 20-40% дешевле, чем в Москве, так как в них не будет заложен факторы "московской прописки" и социальной инфраструктуры (при этом совсем не обязательно, что транспортная доступность до них будет хуже, чем до тех, которые расположены у приближающихся к конечным станций метро в Москве). Но сдаваться эти квартиры будут примерно за те же деньги, что и в столице.
Апартаменты дешевле квартир и тоже подходят для арендаторов, но я их не рассматриваю, так как сдача апартаментов в аренду несет за собой существенные налоговые риски, о которых я писал в других своих статьях - см. ссылки ниже.
Подписывайтесь и читайте:
Объясняю почему нет смысла покупать апартаменты для инвестиций, даже если они очень дешево стоят
В каком регионе РФ лучше всего покупать квартиру для сдачи в аренду
Квартира для аренды - какой ремонт больше нравится арендаторам