Если Вы "нормальный человек", а не профессиональный участник рынка недвижимости - покупаете жилье для себя, то это происходит не часто, а как правило один раз в жизни. Поэтому нужно продумать все, и не только цвет стен в квартире или доме. Нужно проверить юридическую чистоту объекта. Юридизм влечет за собой некоторые затраты, но они не сравнимы с тем ущербом, который вы можете понести, не проверив всю информацию досконально. В статье я постарался доступным для понимания языком рассказать, что нужно делать и сколько это стоит. Если честно, это не дорого и не хлопотно. Вспомните еще недавний автомобильный рынок, когда все нужно было делать через посредника. Сейчас, имея доступ к интернету, нет проблем с оформлением сделок. Тем не менее. Квартира не автомобиль, там немного все сложнее.
Первое, что нужно проверить, это полномочия продавца.
Если продавец представляется вам как собственник, то у него нужно просить оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.).
Первый маркер, что перед вами не все чисто - это если Вам показывают документы о собственности на объекты приобретенные после 2014 года. Это могут быть свидетельства о государственной регистрации на бумажном носителе или любые другие бумаги. Но помните - с 2014 года действительны только документы в виде выписки из ЕГРН, которые выдает Росреестр. Выписка должна быть не старше 1 месяца, после этого ее подлинность вызывает сомнение.
Второй маркер для беспокойства - если интересы продавца представляет представитель по доверенности, показывая светокопию. Стоит проверить и его доверенность. Внимательно ознакомьтесь с полномочиями представителя. В доверенности должно быть четко прописано полномочие на распоряжение именно этим недвижимым имуществом. Она должна быть в подлиннике и на ней есть телефон нотариуса, заверявшего полномочия продавца. Найдите время свяжитесь с нотариусом и убедитесь, что Вас не обманывают. Чаще всего такие доверенности содержат отдельное полномочие, разрешающее представителю продавать объект, выступать в качестве продавца при заключении купли-продажи объекта. И проверьте действительность нотариальной доверенности на сайте нотариальной палаты.
Дальше нужно проверить объекта на наличие обременений. Если квартиру, дом или земельный участок продает представитель, то необходимо проверить, не наложил ли собственник запрет на регистрационные действия без его участия. Посмотрите статью на эту тему по ссылке. Такая функция достаточно распространена. Собственник, который может опасаться за свое имущество, обращается в Росреестр с соответствующим заявлением, что я очень рекомендую.
Объект может быть в залоге у банка, выставлен на торги судебными приставами через портал торгов. Об этом я ближайшее время обязательно напишу. Обезопасить себя можно тем, что перед покупкой объекта недвижимости нужно запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра , в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Услуга платная, но не более 500 рублей. Вполне разумная плата за спокойствие. Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.
Следующий важнейший шаг - проверка зарегистрированных в жилом помещении. Приобретение жилья с лицами, которые зарегистрированы в нем, но не являются собственниками, часто влечет за собой проблемы, особенно если это несовершеннолетние лица, инвалиды или люди находящиеся в заключении. Процесс судебного выселения потратит ваши время и деньги.
Важно убедиться в том, что нет проблем с получением собственности у продавца. Дело в том, что если квартира приобретена продавцом по программе приватизации, то стоит проверить, не было ли лиц, отказавшихся от приватизации и тем самым получивших право пожизненного проживания в квартире. Такого жильца получится выселить только по его добровольному согласию. Кроме того, обратите внимание и на недавно выписанных лиц. Они тоже могут претендовать на выделение доли в недвижимости.
Здорово съэкомит Ваши деньги и нервы проверка задолженности по коммунальным платежам. Это сделать легко, запросив у продавца квитанции на их оплату за последний месяц или посетив управляющую компанию или ресурсоснабжающие организации совместно с продавцом.
Ну и просто совет от человека погруженного в тему - поинтересуйтесь про способ управления Вашим будущем жильем. В многоквартирных домах стоит пообщаться с представителями товарищества собственников жилья или с председателем собственников жилых помещений дома. Такие люди, как правило, могут выявить проблемы, о которых не расскажут никакие выписки.
Удачи Вам в осуществлении планов. Искренне хочется, что бы у людей было как можно меньше проблем, которые постоянно создают разного рода мошенники и дельцы.
Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь на канал и пишите отзывы. Вам не трудно, а автору приятно.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.