Федеральный закон о «всероссийской реновации» № 494-ФЗ (от 30.12.2020) открывает неожиданные нормы, не учитывающие интересы граждан-собственников жилой недвижимости.
На выход!
Как уже поясняли эксперты, закон отдает местным властям судьбу не только ветхого жилья, но и домов, которые таковыми не являются. В рамках комплексного освоения территории могут пойти под снос полноценные жилые дома на совершенно законных основаниях. И это не касается только многоквартирных домов — частные дома и участки при них также могут быть включены в программу сноса.
Вопрос, о том, что получит собственник, попавший в программу комплексного освоения территории (читай — сноса), неожиданно открыл странности, о которых громко не говорят.
Классическая ситуация изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд регулируется ЖК РФ. В ст. 32 говорится о правилах обеспечения жилищных прав собственника, у которого изымается жилье или участок в пользу государства.
Собственник получает возмещение по рыночной стоимости изымаемого жилья, к этому добавляется возмещение убытков, понесенных при переезде, временной аренде жилой недвижимости. Также по ст. 32 ЖК РФ собственник имеет право получить компенсацию упущенной выгоды и потребовать другого жилого помещения (участка) с учетом положенного возмещения.
Недовозмещение по-новому
Новый закон меняет нормы и правила компенсации потерь собственника, попавшего под комплексное развитие территории. Законодатель по неизвестным причинам выделяет этот случай в отдельную ситуацию. А порядок выплаты возмещения регулируется другими правовыми нормами.
Иными словами, для этого случая в ЖК РФ добавили новые нормы. Ст. 32.1 ЖК РФ написана специально для тех, кто лишается недвижимости по новому закону.
Новая норма не улучшает положения бывших собственников. Если раньше возмещение равнялось рыночной стоимости сносимого жилья на момент сноса, то сегодня эта норма уточнена — рыночная стоимость на момент регистрации проекта комплексного освоения территории в местном законодательном органе.
Временной лаг от регистрации проекта до сноса никак законом не регулируется. Падающий курс рубля, растущую цену квадратного метра и т.п. власти в расчет не берут. Зато обязательно учтут амортизацию жилья за весть период от регистрации до сноса, т.е. снизят цену объекта. Возмещение собственнику, при таких условиях, не может считаться адекватным.