Несмотря на пандемию, недвижимость в 2020-м продолжала активно строиться и продаваться. Коронакризис, как ни странно, даже отчасти помог определиться с приоритетами. Сегодняшний покупатель гораздо четче знает, что именно он хочет и почему ему это нужно.
Так что в 2021 году рынок недвижимости ждут новые амбициозные задачи, в том числе внедрение комплексного подхода к развитию территорий, модернизация инфраструктурных проектов и совершенствование архитектурных решений. Как меняется столь привлекающий к себе в последние месяцы внимание сегмент, как апартаменты, в том числе сервисные, и апарт-отели, эксперты обсудили 28 января в ходе конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития».
Сфера торговли вместе с гостиничной сферой пережили в 2020 году максимум стресса. Председатель совета директоров девелоперской компании Vos’hod Марина Руднева подчеркнула, что любой современный ЖК должен обеспечить человеку возможность находиться там с полным комфортом. В это понятие входят и услуги hospitality: спортзал, возможность доставки еды, заказа билетов, выгула собак по запросу и т.д., – помимо того что объект сам по себе должен быть очень хорошего качества по всем параметрам (архитектура, дизайн, локация…).
– Строить мы научились. Теперь очередь за “отделкой” – пора привлекать бренды и перенимать у них опыт». У отельеров – ассортимент услуг и навыки качественного их оказания, у поставщиков мебели и света – технологии, которые превратят «просто дом» в «идеальный дом». «В мире появляется все больше проектов, которые реализовывались совместно с гостиничными операторами – комплексные проекты, апартаменты с сервисом. Мне кажется, как раз этот тренд силен. Однако в России таких проектов очень немного, даже в Санкт-Петербурге и Москве, – рынок с нетерпением ждет открытия тех же Fairmont и Mandarin Oriental. Vos’hod тоже смотрит в этом направлении, но все же мы хотим больше концентрироваться на качестве жизни и сервиса в рамках наших ЖК.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development , упомянула еще один актуальный тренд: децентрализация. По ее мнению, этот тренд будет только усиливаться. Баланс «локация + цена» по-прежнему в приоритете, однако что именно считать «престижным местоположением» – тут уже налицо изменения.
– Элитные локации будут смещаться от центра в сторону озелененных экологичных районов с хорошей инфраструктурой и интересной историей – то есть с высоким инвестпотенциалом. Например, у нашей компании уже два проекта в Дорогомилово, которые пользуются возрастающим спросом; повышается ценность и Раменок. У обоих районов – ощутимое преимущество и с точки зрения транспортной доступности: даже если приходится ездить на работу в центр Москвы, они удобны. Но при этом живешь ты в какой-то другой среде, не привязанной к центру. Как раз подобные районы с большей вероятностью позволят девелоперам более вдумчиво подходить к концепции и создавать масштабные инфраструктурные проекты для удобства проживающих в ЖК. Внутри того же Садового кольца это практически невозможно. А что важно для современного жителя? Растить детей, заниматься спортом, возрастать духовно, с удовольствием выгуливать собаку, наслаждаться шопингом, – считает эксперт Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development
Второй отмеченный Яной Тачаловой тренд – корреляция рынка девелопмента с другими рынками. Если раньше жилая недвижимость (а особенно – элитная) держалась и развивалась особняком, то сейчас приходится, так сказать, привлекать коллег – специалистов других сфер, чтобы отвечать на растущие требования клиента и реагировать на изменение потребительского поведения. В том числе на такие приоритеты, как осознанное потребление и акцент на сервисе, о чем уже упоминала Марина Руднева. Все это тут же отражается на запросах, а осознанное потребление определяет выбор не только в плане покупок: теперь это и здоровье, и окружение, и даже экологичность материалов. Если раньше покупателей апартаментов интересовали локация, метраж, стоимость коммунальных услуг и т.д., то сейчас доходит до того, что клиенты дотошно выясняют, из чего именно отделка. Это влияет на спрос! Какая именно управляющая компания будет обслуживать комплекс после сдачи? Если вы обещаете такой-то перечень услуг, как гарантируете их безупречное качество? «Так, в нашем комплексе в Баку мы долго не объявляли гостиничного оператора. Когда в декабре 2020 года объявили – им стал Accor, – сразу всплеск сделок: определенный пул клиентов доверяет конкретным брендам, это для них суперважно. У людей сформирована высокая планка потребительского поведения: пока границы были открыты, многие повидали мир, насмотрелись на гостиницы и ЖК, определились со своими приоритетами – и этого теперь и ждут от комплексов, где покупают апартаменты», – комментирует г-жа Тачалова изменение критериев спроса покупателей.
Кстати, у все большего числа покупателей формируется четкая связка «апартаменты = гостиничный сервис», в этом участники дискуссии согласны между собой.
Портрет покупателя апартаментов
Более четко удалось обрисовать и портрет потребителя. На первом месте – все та же комбинация «локация + цена», однако в ANT Development, отслеживая данные начиная от «поквартально», определили, кто именно в итоге покупает. Так, за 2020 год заметно выросла доля клиентов, для кого один из ключевых параметров – перечень услуг вкупе с репутацией девелопера. «Если раньше это было на последних местах в списке запросов: сначала шли местоположение, стоимость, концепция, бренд – и лишь потом сервис и репутация, то теперь важность этих пунктов выросла с 2–3% до 10–12% и на нашем объекте “Поклонная, 9” (ЖК премиум-класса с апартаментами и пентхаусами с террасами. – Прим. ред.), и в Victory Park Residences (элитные резиденции в Дорогомилово). Клиентам важно знать, кто именно возводил объект, чтобы понимать, как потом будет эксплуатироваться ЖК и точно ли будет выполнено то, что им продают и, соответственно, обещают».
Меняется и возраст покупателя. По словам Яны Тачаловой, ощутимо растет доля клиентов в возрасте 30–40 лет; следующая возрастная группа – 41–50. В совокупности они составляют порядка 60% всех покупателей. «Еще из интересных выводов: у нас на “Поклонной, 9” увеличился процент семейных клиентов. Если до пандемии ЖК рассматривали в основном для временного проживания, причем чаще молодая аудитория, и не так часто – семьи, то после локдауна мы наблюдаем переосмысление важности предоставляемых услуг, а также значимости инфраструктуры. Семьи все чаще выбирают для себя именно такой вид недвижимости».
В Victory Park Residences покупатели – молодежь, семьи с детьми. Самый популярный формат – 4-комнатные апартаменты с тремя спальнями, где с комфортом можно разместиться с двумя, тремя, четырьмя отпрысками, что сегодня не редкость.
«По роду деятельности – не соглашусь, что взрывной рост спроса наблюдается именно среди специалистов IT-cферы. В “Поклонной, 9” апартаменты выкупают в том числе спортсмены – им очень удобен такой формат. Большой процент клиентов – владельцы бизнесов либо топ-менеджеры. Тут кардинального изменения в “профиле” не наблюдаем; однако налицо омоложение покупателя, в частности за счет блогеров.
Появились новые способы получения денег, связанные с диджитализацией: не только IT-сфера, но и блогинг, и другие способы заработка в интернете. В итоге люди могут работать из любой точки мира, получая высокий доход. И если раньше такая аудитория тяготела к центру – тот же Москва-Сити, – то теперь наличие инфраструктуры для комфортного жилья как новый приоритет передвинуло интерес таких покупателей дальше от центра. Именно поэтому они пришли в Дорогомилово, и в ЖК “Поклонная, 9” в первую очередь», – комментирует она.
Еще, поясняет Яна Тачалова, среди клиентов много архитекторов, руководителей стартапов. Тут тоже высок процент молодых людей с большим доходом – как раз тех, кто может себе позволить не льготную, а обычную ипотеку. «У этого поколения успешной молодежи возраста 30+ сформировалось более глобальное видение. Они выбирают не то, что могут позволить себе сейчас, а с оглядкой примерно на пятилетнюю перспективу, учитывая цели и задачи, которые будут стоять перед ними спустя этот промежуток времени. И жилье оценивают с этой позиции: насколько оно будет отвечать их пожеланиям на тот момент. В результате стараются либо побольше заработать, либо оговорить рассрочку, либо взять ипотеку, но купить в итоге апартаменты попросторнее, качеством выше, и к тому же в гораздо лучшей локации», – считает она.
Что касается финансовых вопросов, спикер пояснила, что у ANT Development высок процент сделок с привлечением ипотеки, однако не льготной. Причем спрос на «стандартную» ипотеку и беспроцентную рассрочку примерно равен.
Дополнительный штрих к портрету клиента добавила коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова . Клиент, по ее словам, стал очень требовательным и осведомленным, причем даже в мелочах:
– Такое ощущение, что каждый второй – эксперт в строительстве: досконально знает материалы, интересуется шириной окна, нюансами облицовки фасада… Покупатели стали очень опытными. Что, впрочем, отчасти к лучшему.
Апартаменты как курортная недвижимость и гостиничный фонд: что с финподдержкой?
Пандемийный 2020-й был «звездным годом» для складской недвижимости. Особенно для складов, работавших с компаниями, специализирующимися на доставке товаров народного потребления. Гостиницы, курортные объекты и сервисные апартаменты в популярных туристических направлениях в РФ, напротив, очень сильно пострадали. Но сейчас интерес к ним не просто растет, – с учетом программы кэшбека, льготной ипотеки и прочих мер господдержки данный сектор способен резко перетянуть на себя инвестиционный потенциал. И те, кто сегодня не готов вкладываться в офисы и ритейл, переключили внимание на курорты и апарт-отели, способные удовлетворить потребности внутреннего туризма.
Да, Сочи в этом смысле вне конкуренции, но в битву за не поехавшего в Сочи клиента вступили города Крыма, Кисловодск, Геленджик, Анапа и прочие жемчужины «ожерелья» Черного моря. Все они сейчас бьются за получение инвестиций под проекты. И география этой битвы постепенно охватывает другие регионы, вплоть до Владивостока.
Станут ли качественные апарт-комплексы, наряду с гостиницами, драйверами развития той или иной территории?
Директор ДОМ.РФ по инфраструктурным облигациям Антон Никитин дал комментарии с позиции кредитора:
– В основном мы вкладываемся в жилищное строительство, но если налицо достаточная финансовая устойчивость и найдутся банки, которые готовы доверить деньги девелоперам на строительство в том числе курортной недвижимости, то мы рассматриваем и возможность того, чтобы инфраструктурные облигации были доступны для покупки населению.
То есть даже у обычных россиян, располагающих некоей суммой, появится возможность вкладывать средства в проекты, которые они сочтут перспективными, в расчете на прибыль.
Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова , поясняя поступающие запросы, подтвердила: да, отельные заявки были и есть.
– Ожидаем одобрения ряда мер от властей, в том числе по субсидированию новых гостиничных проектов, что придаст нам всем уверенности на рынке.
Управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко выразил надежду, что для апартаментов это будет означать «неизбежный переход из серой зоны в прозрачную».
– Люди хотят понимать, насколько они защищены и какие риски возможны при долгосрочном владении таким типом недвижимости. С моей точки зрения, у сервисных апартаментов должно быть свое, четкое место на рынке», – добавил он. У потребителей сегодня высока потребность в жилье, которое подразумевает обслуживание, пояснил спикер. И не обязательно это пункт временного пребывания: все больше востребованы свои квартиры, которыми можно периодически пользоваться в ходе частых командировок в тот или иной город, в том числе для проживания неделями и месяцами: «Тренд на рынке апартаментов, с нашей точки зрения, – переориентация с деловой функции на жилую, гостиничную. Это сегмент, который позволяет перекинуть своего рода мостик между коммерческим проектом, воспринимавшимся раньше скорее как офисное здание, и жилым. Надеюсь, что рубить с плеча власти не будут и не наложат дополнительных ограничений на ту гибкость этого формата, которой ждут от апартаментов и покупатели, и экономика в целом.
Какой формат апартаментов определит экономика сегодня читайте в нашей публикации на портале Smart Apart в рубрике "Экспертное мнение"